编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

徐州城市一隅

城市综述·徐州：2019年徐州告别了房价不断上涨、新房、二手房房价倒挂、摇号抢房、炒房团等，市场转为理性，房价日益趋稳。2019年徐州新房销售面积和套数略有增长。土地市场则经历了冰与火，上半年火热，下半年出现流拍。预计2020年徐州楼市将进入市场调整发展期。

2020置业徐州指数：★★☆

徐州楼市告别高速增长期，2019年下半年土地骤冷，市场2020年市场不排除有调整。刚需可以出手，投资请谨慎。

①成交：均价万元左右，全年销量63207套

据数据研究机构统计，徐州（含贾汪和铜山）1-12月住宅价格呈现缓增趋势，1月均价9709元/平方米，12月均价11889元/平方米，环比上涨22.45%。

从6月起，徐州房源均价均高于10000元/平方米，且一直呈现上升趋势。全年最高均价出现在12月，也是全年集中开盘量最大的月份。

根据国家统计局公布的2019年《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，环比数据显示上，徐州房价全年保持上涨态势，截至2019年12月份，徐州新房价格已连续上涨47个月。

据数据研究机构的统计，徐州全年销量63207套（含贾汪和铜山），1-12月住宅销售面积、在销套数方面， 10月的成绩比较亮眼，总计销售7141套房源，共830037.33平方米。

整体来看，下半年的整体销售面积和套数相较上半年涨幅比较明显，从6月开始就进入了平稳增长期。据研究机构数据，截至2019年末，全市新建商品住宅库存近3.95万套，较年初的4.2万套有所下降。按近6个月平均成交量计算，当前全市商品住宅出清周期约为8.6个月，较2018年末有所拉长。

整体成交方面，通过对2018和2019两年的数据对比发现，2019年呈现明显涨幅，销售成交套数增长了2605套，涨幅4.3%；销售成交面积增长了478167.5平方米，涨幅为6.9%。 

②政策：公积金新政

2019年6月1日，徐州试行个人住房公积金组合贷款，试行期间，职工办理组合贷款必须符合以下条件：购买商品住房或存量房（二手房）为唯一套住房；首次使用住房公积金。试行期间，已付清全款的商品住房、存量房（二手房）的、“商转公”贷款及异地贷款不得办理组合贷款。

9月26日，徐州与淮海经济区其他九市签订了《淮海经济区核心城市住房公积金贷款合作协议》，跨越了四个省份实现了公积金的互通互认互贷。

③土地：冰与火

2018年的徐州土地市场如果总结为“地价飙升，地王频现”的话，而2019年则可以概括为“区域分化，渐趋理性”。

回首年初，徐州市2019年涉宅用地土拍大幕在铜山区拉开，2019年1月15日，中骏一日连得两子，摘得2018-86号、2018-87号住宅用地；次日，徐州市本级也拉开了土拍大幕：2019年1月16日，徐州新驰置业有限公司摘得2018-58号供销社地块，在2019年土拍市场中，“午夜拍地”、新晋“地王”、成交总价和单价均创出区域新高，数十家房企同时参与竞夺的状况不断上演。

据徐州乐居数据中心统计，2019年徐州市本级以及铜山区共计成交56宗涉宅地块，其中，市本级共成交44宗涉宅用地，出让面积3511229.02㎡，成交金额247.529亿 ；铜山区共成交12宗涉宅用地，出让面积1451591.19㎡，成交金额68.4162亿。

2019年，徐州市本级以及铜山区总成交金额为315.9452亿，总出让面积4962820.21㎡！

56宗出让地块中，泉山区、经开区、铜山区均在两位数，新城区与云龙区仅有7宗地，剩余9宗为鼓楼区，而这些出让地块数量包含定销房。

众所周知，云龙区、新城区作为2019年徐州楼市的热门区域，土地供应仅有5宗，与区域热度严重不符，尤其是新城区，近年来市场火热，新城区房源供不应求，在2018年，新城区仅有一宗涉宅用地出让，而今年出让的五宗地块可以说稍微缓解了新城区的房荒状态，其余区域均在10宗地块上下，比较平均。

而土地成交面积上，铜山区依然是供地大户，145万方涉宅地供应引领各区，泉山区也破100万方，其次是经开区，95.5万方。

回顾2019土拍，最让众多地产编辑难忘的莫过于铜山区大学路2019-1号商住地块了，该地块于2月28日凌晨3点27分成交，644轮报价，历经13个半小时，横跨两日，但溢价率仅为73.04%，地块出让面积：308524㎡，楼面价2425.1元/㎡，同时，该地块的竞拍也成功创下了徐州土拍竞价时间最长纪录！

而徐州2019年最高溢价率地块同样让人愕然，该地块出让面积仅有839㎡，起始价为84万元，且该地块还是位于铜山区下属镇区。

然而该地块却经历了159轮报价，最终，地块从84万的底价竞拍至616万元，为徐州市忠旺房产开发有限公司摘得，楼面价4588.8元/㎡，溢价率633.3%！

2019年的土拍，上半年徐州市本级以及铜山区涉宅用地虽仅成交16宗，但上半年的土地市场完全可以用火热来形容，百轮以上报价、十余家房企报名抢地等等均在上半年的土拍中呈现，而到了下半年可以看出，拿地房企更加谨慎，甚至多宗地块出现流拍、中止、底价成交等！

④房价收入比：10.42

目前徐州主流户型为100平米小三居，价格在110-160万元，平均下来140万元。2018年徐州城镇人均可支配收入为33586元。则家庭收入为，33586*4=134344元。则房价收入比为140万/13.4344万元=10.42。

⑤市场心态：一手买家观望，二手买家入市热情低

2019年对于一手房买家来说，观望情绪持续升温。观望、对比、犹豫成为三大关键词，购房趋于理性。而开发商由于近年拿地成本大幅提高，新推楼盘价格基本没有回调、“以价换量”空间，而有个别楼盘让利，但购房者似乎并不买账。

在房价倒挂阶段，二手房业主虽入市意愿较高，但有价无市！但部分业主不愿降价，选择观望后市走势，静待更好的出手时机。

在徐州各区的销售数据对比中，铜山区是成交量最大的区域，共计17352套，占据总销售套数总额的27.5%，经济开发区因楼盘较少，推盘次数、销售面积、销售套数都为最低。

2019年，徐州商品住宅销售金额TOP20项目中，排行榜前五位中仅有两项目销售金额超20亿元，其中红星云龙金茂悦凭借三次开盘销售佳绩，以26.7亿元荣获项目销售榜第一；第二名为限价盘万象府，销售金额21.16亿元；绿地莫兰迪公馆紧随其后，以19.96亿元位居第三名。

住宅销售面积榜上，恒大潘安湖生态小镇以25.5万平方米的成绩荣登项目销售面积榜榜首，绿地运河小镇以22.85万平方米位列榜单第二，限价盘万象府以18.99万平方米紧随其后位列第三。

2019年，徐州商品住宅销售套数TOP20项目合计销售26430套，其中，绿地运河小镇项目以2039套位列项目销售套数排行榜首位，表现突出；恒大潘安湖生态小镇以1925套位居第二位；美的东湖天城销售1564套位居第三。

⑥投资客：“17-18最后机会以后，未来走势看不懂”

乐居编辑认为，“稳中有升，无大涨大跌”将会是2020年徐州房地产市场的主旋律，徐州房价在经过近四年的上升期，预计将在2020年迎来横盘期，一是地方政府对于房价的控制，二是就徐州目前的经济水平来说，现今的房价已到天花板，相信2020年徐州房价不会有太大波动。

项目置业顾问表示，房价上涨是大势所趋，徐州房价一直在上升阶段，加之淮海经济圈中心城市的定位，地铁的开通以及十城互认互贷政策的实施，会有越来越多外地人口涌入徐州，市场需求大，房价很难下跌。

有房一族刘先生认为：“反正我有房，又不打算卖，房价涨跌和我没关系，当然我自己希望我们小区房价一直涨。”而无房、准备购房的王先生则希望房价下跌，但是未来房价肯定会涨，而且虽然政府加大了土地供应量，但是高价地频出，未来房价还是会有一定涨幅！

投资客户李先生表示，对于2020年的徐州房地产市场暂时还看不透，目前徐州的房价已经涨到一定程度了，而且后续还有更多的高价项目入市，个人觉得徐州最好的投资机会是在17年、18年，最好的投资机会已经过去，后续市场走向如何，暂时还看不懂！

本次调查采编人：霍从凯 潘宇凌  

2020年1月22日