编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

长沙城市一隅

城市综述·长沙：2019年楼市降温明显，虽然新房住宅成交同比2018年上涨，但市场两极分化严重，开盘成交率下滑明显。传统“金三银四”、“金九银十”早已不复存在，成交量集中冲刺业绩的年中和年底。大量楼盘打折、促销、分销推动楼市成交，但效果不是很明显。市场遇冷大背景下，长沙购房者观望情绪浓厚。

2020置业长沙指数：★★★

近几年长沙严厉的楼市调控政策执行效果开始显现。地价平稳，房价基本无较大波动。对于刚需而言，应尽早上车；对于改善而言，现在依然是买房市场，选择面较广，可多方考虑；对于投资客而言，进入长沙还需谨慎。

①成交：新房成交量平稳，内六区均价9658元/平

新房方面，过去5年的时间，长沙内六区的新房价格从2015年的将近5500元/平到2019年的9658元/平上涨了约4000元/平。整体上涨趋势较快的集中在2016年到2017年，2017年下半年开始受调控政策的影响，开始得到很好控制，整体波动幅度较小。

二手房方面，长沙的二手房挂牌平均价格在10000-11000元/平的区间范围。2019年长沙二手房市场降温明显，房价在去年平稳下跌，成交量也下滑明显。

新房成交数量上，2015年-2019年五年的时间里，在2016年，长沙的新房成交面积到达了一个峰值，突破2000万方。2017年由于一系列的限购限售政策出台，新房成交到达了近5年内的最低值。

2019年长沙房价和成交整体趋于平稳，传统的楼市旺季“小阳春”、“金三银四”并没有点燃长沙楼市的新动力。在去年6月开始，房企冲刺业绩加大供应，长沙楼市开始出现转折，但后续成交依然显得乏力。

2019年长沙商品住宅成交金额排行榜中，排名前五的分别为阳光城尚东湾（74.17亿元）、龙湖春江郦城（44.15亿元）、万科金色梦想（33.70亿元）、绿地城际空间站（32.17亿元）、万科魅力之城（28.83亿元）。

2019年长沙商品住宅销售套数排名榜中，排名前五的分别为阳光城尚东湾（6918套）、万科金色梦想（2624套）、龙湖春江郦城（2448套）、万科魅力之城（2060套）、绿地城际空间站（1973套）。

②政策：坚持“房住不炒”、“因城施策”楼市两大主基调

长沙楼市政策在全国范围内已经算是较为严厉的了，坚定地执行中央“房住不炒”楼市主基调。2019年，长沙出台了两大主要楼市政策。

a.11 月，长沙市住建局的一份会议纪要显示，在长沙限购区域内，第一套房网签达 6 年，可拥有购买第二套房的资格。 

影响：原先在长沙购买第二套房需要拿到不动产满4年，不动产证拿到手的时间自交房之日算起约2-3年的时间，如果从新房购买之日算起，从交房到拿房产证再到有第二套购房资格的时间约8年的时候，新政可以说是缩短了二套房的购房资格，同时也让烂尾楼，房产证难产的难题得到了缓解。

b.12月，长沙市发改委官网发布长发改价调〔2019〕296号文，明确了长沙市商品住房价格由成本加利润加税金构成，其中平均利润率为6%~8%。

影响：该条政策在2017年就已经有了，此次政策将利润限定限价商品住房的范围扩大到了商品住房，从某种意义上来说算是政策的收紧。

③土地：供应、成交量达近五年峰值，揽金685亿元

2019年全年，长沙六区一县共成交了149宗地块，总成交面积770万方，同比2018年上涨44.2%；总成交金额约685亿元，同比2018年上涨47.5%。

2019年的土地供应量成交量在近五年里均达到了一个峰值，有存量增加的可能性。成交金额TOP1为[2019]长沙市072号地块被绿地以31.5亿元摘得。成交金额TOP2、TOP3则分别为[2019]长沙市092号地块，24.8亿元成交；[2019]望城区015号地块、24.5亿元成交。

楼面价方面，2017年至今，楼面价在3000元/㎡水准线以上站稳脚跟，土拍市场维持低溢价局面；房企取地谨慎，多家房企哄抢局面难再现。地价得到稳控，但住宅限价却在试探提高。今年长沙土地市场的限价地对住宅的限价攀升，未来入市或在一定程度造成房价的上涨。

④2019年长沙房价收入比较低：5.72

来看看长沙2019年的房价和收入比。我们的公式是：单套市场中等户型总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5间）。

长沙人均可支配收入约42400元，则家庭年收入为169600元，以长沙2019年新房均价9658元/㎡来计算，如果要买一套100㎡左右总价约97万元的新房，则需要不吃不喝存5.72年左右。值得一提的是，这样的房价收入比系数排名在全国范围而言，是较低的水平。

⑤市场心态：一手买家观望，二手买家入市热情低

2019年对于一手房买家来说，观望情绪持续升温。观望、对比、犹豫成为三大关键词，购房趋于理性。而开发商由于近年拿地成本大幅提高，新推楼盘价格基本没有回调、“以价换量”空间，而有个别楼盘让利，但购房者似乎并不买账。

二手卖家则放盘意愿较低。在楼市下行阶段，二手房业主入市意愿不高，若想加快成交，可能需要降价让利出售。因此，部分不愿降价业主选择观望后市走势，静待更好的出手时机。

⑥住宅租金：浏阳市去年租金涨幅最高

通过中国房价行情网12长沙的房租涨幅数据来看，租金单价最高的区域为芙蓉区，31.19元/月/㎡。最低的区域为宁乡市，为18.88元/月/㎡。

从环比涨跌情况来看，12月租金涨幅最大的区域为宁乡市，环比上涨1.48%；下跌幅度最大的为浏阳市，下跌2.25%。

从同比涨跌情况来看，过去一年里租金涨幅最大的区域为浏阳市，同比上涨7.75%；下跌幅度最大的为开福区，同比下跌3.82%。

⑦2020年预测：今年将是具有挑战的一年，政策或维持严控

2020年关于长沙房地产，大多数人认为还是以平稳为主，对于湖南、长沙的房地产市场还是认为有上升的空间，未来发展潜力依然存在，因为起点低，同时也有人预测明年下半年长沙的楼市政策或有些许放松，放开改善需求性客群。

中原（湖南）房地产代理有限公司董事总经理、海南中原董事长胡治钢认为，2020年是具有挑战的一年，长沙政策维持严控，有适度微调的空间。“2020年长沙住宅预计供应最高将达1456万方，与往年相比稳中有增。住宅市场进入持久性的横盘阶段。商务公寓竞争进一步加剧。长沙市场健康，无房价透支现象，购买力健康，土地待开发量2443万方，近两年拿地上市周转速度快，处于历史低位水平，可支持一年的楼市去化。”

⑧2020年走势：稳中有“涨”  两极分化延续  

2019年长沙土地市场大放量，预计在2020难将会有一大波新盘入市，对于房企而言市场竞争激烈。同时，2019年限价地块住宅限定价格悄然攀升，可能会对今年的房价会造成稳中有“涨”的现象，但对于购房者而言，新项目入市的接受度究竟有多高还需接受市场的考验。

新房市场无论是供销还是价格依然以平稳为主，政策不变形势下，客户池缩小，客户选择面变宽，观望情绪加重，销售两极分化的局面或许将继续加剧。进入到2020年如果长沙市场政策没有释放积极的信号，明年的成交情况或许没有今年乐观，因为拥有房票的人少之又少。不排除在市场成交量持续走低的情况下，明年长沙市场“改善性”需求或可能释放出积极信号，但“维稳”主旋律不变！

本地调查采编人：乐凯  刘渝渝 潘宇凌

2020年1月20日