编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

银川城市一隅

城市综述·银川：延续2018年市场热度，2019银川楼市整体向阳。上半年稳步向上，下半年热度渐增。多家开发商完成年度销售任务。新房、二手房价格微涨，土地出让创新高。同时，银川楼市监管力度加大和土地供应增量，都为2020年带来变量。

2020置业银川指数：★★★☆

银川房价上行，买方热情高，2020年银川购房者可以选择适合的新房或二手房下手。

①成交：2019前11月销售额超2018全年 

据银川统计局发布的数据显示：1-11月，银川市商品房销售面积585.40万平方米，实现销售额377.63亿元，分别同比增长6.7%和17.6%。其中：住宅销售面积525.42万平方米，实现销售额339.91亿元，分别同比增长10.6%和28.6%。

结合近5年银川楼市成交数据来看，缺少12月成交数据的2019年销售额已超过2018年全年数据，销售面积也已超过2017年销售面积，临近2018年销售面积。银川商品房住宅成交基本呈现稳步提升状态，同比涨幅度保持趋稳态势，慢热属性一览无余。

回归到2019年，上半年市场热度趋缓，下半年随着多个新项目的相继入市，市场气氛热烈，据乐居统计，2019年新增的26个住宅项目里，8个项目是在8月前开盘，5个项目暂时还未开售，13个项目集中到8月及以后开盘，占新盘量的50%。

价格方面，根据国家统计局每月公布的70城房价数据变动情况来看，2019年银川新房、二手房价格继续保持稳步上升的趋势，除3月、7月外，新房价格涨幅整体超二手房。其中，新房价格变化幅度较大的是8、9、11月，二手房价格环比变化较大的是在3、8、11月份。

数据来源：国家统计局

与新房相比，银川二手房价格选择空间大，目前价格涨幅还在缓步提升阶段。

②政策：监管力度加大 尚无调控政策

事实上，2016年银川房地产市场相继推出的楼市去库存政策后，自2017年起银川楼市回温，热度延续到2019年，还在持续。2019年银川发布的楼市相关政策较少，预防风险的手段则更明确。

a.房地产行业专项检查：2019年银川市住建局联合市场监督、综合执法部门多次开展房地产行业专项检查，对于房地产企业的经营资质、是否按规定将资金存入监管账户、虚假广告、未取得资格提前预售、“零首付、首付贷”等行为进行严厉打击。

b.预防房地产市场风险：今年，银川市、贺兰县和永宁县相继展开商品房预售资金监管相关行动，贺兰县发布《关于防范房地产市场风险及完善住房保障体系的若干意见（试行）》、永宁县发布《永宁县商品房预售资金监管实施细则》，逐步有效化解商品房预售资金潜在风险，防止建设资金挪作他用导致后续建设和配套设施资金不足、出现延期交房甚至烂尾现象。

c.人才引进政策频出：6月银川市出台《关于做好银川市凤城系列人才评选工作的指导意见》《银川市“人才小高地”建设工程实施办法》《银川市学术技术带头人储备工程实施办法》《银川市人才工作目标责任制考核办法》等一系列人才政策配套措施，并启动相应的申报评选工作，向本地人才发出“招募令”；10月银川市出台《关于进一步优化人才发展环境助推高质量发展的十一条措施》；11月银川市启动创新型大学生宜居工程申报工作，符合条件的过渡期大学生可申请低租金人才公寓，已就业创业的创新型大学生可申请人才公寓、生活补贴、住房补贴或共有产权房四项政策中的一项保障政策。

③土地：揽金66.6亿创新高

2019年的银川土地又一次站在风口，给楼市带来新的契机。在过去的一年里，银川市共交易住宅类土地44宗，总交易面积2481320.84平方米，总吸金665920.77万元。其中，商住属性土地交易42宗，交易面积2397679.08平方米，交易额638098.77万元。

从近5年银川商住+商业土地的供地交易数据来看，2019年银川住宅类土地成交量、成交面积与2016年相近，住宅类土地交易额则是2016年交易额的近2倍，达到5年来的新高。

根据宁夏公共资源交易网信息显示，2019年除灵武市外，银川其他区域均有住宅类土地交易。纵观这一年的土地市场，金凤区、贺兰县依然是住宅类土地供地大户，这其中，无论是从供地面积来看还是从交易金额来看，金凤区都是当之无愧的最终赢家。

此外，经历了2018年“地王”、高地价后，2019年的土地交易市场冲动少了很多，但优质地块频出，开发商再淡定也按耐不住地块的诱惑，纷纷参与拿地中，但态度谨慎了很多，溢价率有，流拍亦然，开发商竞价和缓许多。此外与2018年不同，2019年，银川本地房企的拿地热情相当高，除了最大赢家“银川建发之外”，今年拿地还的本地房企还有与建发联合的宁夏中房以及宁夏巨力、民生地产、兴洲地产等。新入驻房企则相对减少，拿到土地的仅新城控股。

④房价收入比基本处在合理区间：6.1 

根据乐居不完全统计，银川市目前成交均价在6500-8000元/㎡，主力户型面积区间在110-130㎡，按照一套120㎡住房成交价7250元/㎡，该房源总价约：87万。根据2018年银川市城镇居民人均可支配收入35586.3元来算，以一个四口之家来算：银川房价收入比=单套总房款300万元/家庭可支配收入（35586.3*4）=6.1。按照合理的房价收入比3-6来看，目前银川房价收入比6.1基本处在合理范围。

⑤2019年银川购房者买房热情普遍高

截止11月，银川新房价格环比连涨35个月，新房价格普遍上涨，购房者开始焦虑。2019年，银川新项目集中爆发，绝大多数项目的开盘现场均是火热一片，购房者的购买欲望旺盛，以城南热盘金域蓝湾·耀徕为例，金域蓝湾·耀徕于2019年8月17日二批次开盘，开盘推售455套房源，吸引了近1000组客户到场选房，当天认购414套，总解筹率90%。

二手房则相较于一手房来说，买方的心情相对平稳。中介小马告诉我们，今年他的二手房客户成交意向度相较于去年高了许多，很多购房者在选到合适房源时定房速度快了；而从卖方角度来说，今年卖方相对比较淡定，定的价格还价空间比较小。

案例：德胜太阳城二手房 卖家房源贴出半个月售出。太阳城是贺兰德胜片区一个大型集中住宅区，小王的房子就在这里，一套110㎡的一楼房源，2019年以前，这个小区110㎡的二手房价格普遍在30万左右，且不宜出手。2019年4月，小王35万贴出房源，不到半个月，前来看房的客户就有近10组，很快这套房子就被买走，小王告诉我们：“如果不是因为着急用钱，这套房子还能卖的更高。”

⑥2020预期：银川还有涨的空间，降价很难

通过调查我们发现，对于2020年的银川房价，有近80%的受访者表示，涨价概率高，降价很难。

一位房地产相关从业者在调查中表示：目前，银川的主要销售区域集中在城北、城南和城东三个区域。其中，城北一向是购房者热衷的区域，该区域集中了大部分银川中高端产品和项目，同时有高拿地成本的基础，城北新项目的价格普遍在均价之上，是带动银川均价的主力，2020年该区域涨价幅度可能不大，但没有多少降价空间。另外，城南、城东这两个区域是银川刚需购房者的集中区，目前，人口密度逐渐提高，配套设施逐渐完善，再城南还有新地块和新项目的加持，涨价趋势更为明显。

市民则表示，银川人口有限，多数购房群体任然是刚需，购房需求并没有那么持久。也有认为，根据2019年交易土地的位置和周边项目来看，新项目的高端定位依据不高，满足刚需需求的概率较大，与2019年的起点高不懂，2020年的新项目可能会给攀高的房价带来一个减速带的作用，均价也需会有所回落。

⑦2020走势：楼市有望走稳 区域落差或逐渐缩小

数据显示，2018年末银川市常住人口225.06万人，比2017年增加2.52万人，增长1.13%;城镇人口174.59万人，比2017年增加3.03万人,增长1.77%。并不大的人口基数和较慢人口增长速度也明确捆绑了银川楼市的“放飞”。

预计，2020年的市场走势相较于2019年会更为平稳。2019年，政策的监管倾向明确，各类预防楼市风险的趋势在即，房地产的开发环节把控逐渐严格，政策角度的收紧趋向明显，维稳或将成为2020年银川楼市的关键词。

成交方面，2019年，银川商品房成交额与成交面积均有所上升，但受银川新房价格的攀升和新项目改善类产品占比增加的影响，成交套数并无明显增长的基础，预计2020的成交量或依然保持平稳。

另据观察，今年银川交易土地多集中在城区周边，溢价现象减少，土地拿地成本保稳，此外，新增地块周围的项目也多以刚需项目为主，价格普遍亲民，2020年的新项目虽然相较于周边项目成本有所提高，但任然受困于地段和配套的局限，涨价空间有限，预计2020年银川房价涨幅较2019年有所回稳。

2020年，银川值得关注的区域我们认为是城南。2019年是银川城北区域一家独大的局面，相继落地的新项目和普遍认可的热销项目多集中在这里，也铸就了城北2019年销售的突出情况，但伴随着多个项目房源殆尽，城北的热度将受阻。

反观城南，几宗大地的成交，给这里规划了更多的可能。目前，城南正源街六盘山路东西两侧招来了银川建发、宁夏中房两个本地口碑居高的房企，大型商业规划在即，医院配套的建成在即，新学校的建设在即，多个项目交房在即，一切迹象都折射出，2020年的城南完全有机会大放异彩。

当然，目前城南的各类配套设施还在完善中，购房者需做好长远的发展的准备。

本次调查采写人：马慧娟  潘宇凌

2020年1月14日