编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

石家庄城市一隅

城市综述•石家庄：在经历了2018年整体楼市低迷态势后，2019年3月份成交量和成交价格都出现了比较明显的起势，业内称之为小阳春，但热度很快便消退了。具体来看，石家庄市场1-9月份成交水平与2018年齐平，9月份市场刚需项目低价入市，成交规模迅速上涨并呈现小幅波动的趋势。年底总成交量543.11万㎡，较2018年上涨38%。价格方面，近郊板块热销刚需项目拉低全市均价，价格出现结构性降低，根据易居河北研究院的数据表明，2019年成交均价为14981元/平方米，较2018年下降4%。

2020置业石家庄指数：★★★

2019年，市场上供应量得到释放，品牌房企和本土企业纷纷推新，全年推出的新盘达到了60个。购房者可根据自身需求，慢慢挑选，匹配出和自身情况最为合适的房源。

1、成交：市场量升价跌 仍处在筑底期

近5年，石家庄房地产市场经历了一轮“过山车”行情，成交量由历史峰值迅速降至波谷。特别是2018年，在调控政策高压、市场整治严查等因素的共振下，市场观望情绪严重，购房需求持续走低。过去5年，商品房成交最高数据为2016年的893亿，最低为2015年的297亿。2019年上半年成交较2018年有所回升，但成交价格同比2018年下降3%，呈现出量升价跌的局面。

石家庄住宅市场月度成交表现（来源：易居河北研究院）

二手房方面，2019年上半年二手住房成交均价14587元/㎡，同比下降4.41%，成交面积125.59万㎡，同比上升54.94%，在4、5月达到全年峰值。可以看出，上半年石家庄二手住房在成交量同比增长超5成的情况下，成交均价同比小幅下降，基本维持稳定。2019年全年石家庄二手住房成交27362套，较2018年上涨32.99%。月均成交2280套，均超过2017、2018年平均水平。

根据易居河北研究院的数据统计，2019年成交金额最高的3个房企为万科地产、融创中国和荣盛发展。Top10基本被品牌房企包圆，占据了绝对的市场份额，同时在市场上具有“定价权”。

万科正定文化村开盘现场

在这其中，万科2019年石家庄市场占有率达到了11.47%，而据贝壳研究中心数据显示，万科市场占有率甚至得到了15%。2019年的万科，一城七盘同期在售，销售金额近90亿。摘得2019年房企销售额桂冠。

2、政策：自贸区靴子落地 落户政策加速人口流入

2019年3月1日，石家庄出台零门槛落户政策，加速人口流入形成消费需求，辐射人口约2400万；促进经济发展的同时，也为即将落户的新石家庄人提供了更多的机会。据报道，“零门槛”落户政策出台三天内就已有2000多人落户登记，显示出落户政策有一定的吸引力。

河北自贸区正定片区正式挂牌，正定片区四至范围：东至诸福屯西街、河里街、综保区东围网，南至河北大道，西至新元高速、107国道、园博园大街，北至综保区海关巡逻道。重点发展临空产业、生物医药、国际物流、高端装备制造等产业，建设航空产业开放发展集聚区、生物医药产业开放创新引领区、综合物流枢纽。隐性利好下行期片区房地产市场，对正定片区带来新机遇。

除此之外，购房最高补贴100万，支持人才引进促新兴产业发展，一定程度上吸引了优质人才，但吸附难度依然很大； 2019年住房公积金政策全面收紧，因公积金贷款占有率较低，实际影响并不算大。

3、土地：竞拍频现 多家房企首入石门

土地出让情况表

据统计，2019年石家庄市共挂牌土地176宗（不含工业用地、仓储用地），总面积达6022696.64㎡，约合9034.04亩。与2018年相比挂牌总数同比下降了19.6%。2019年共有154宗总计5385095.15㎡土地成功出让，出让总金额约为525.5587亿，与去年相比上涨了8.9%，总成交土地面积约合8077.6亩。

长安区与正定（正定新区）供应土地数量最多，均为30宗，其中正定县（正定新区）成交土地27宗，面积118.8143万平方米，约合1782.21亩，成交面积占比22%；长安区成交土地26宗，面积为135.418万平方米，约合2031.27亩，成交面积占比25%；另外，排在第三位的则是栾城区。由此可见，2019年，石市热点区域为长安区、正定（正定新区）以及栾城区。

相较于去年同期近半数为补证成交的土拍市场，2019年土地市场多为新增和勾兑供应成交，新增土地中净地供应增多，临近年底，中心城区优质净地频频挂牌，为2020年的房地产市场准备了充足的“粮草”。

天山公园地块土拍现场

此外，全国性房企也纷纷找机会进驻石家庄，中铁建、当代置业等10月、11月拿地房企项目还未开盘，预计2020年也将带领新的一轮热潮；天山公园南侧地块及棉五厂地块均有多家品牌房企参与竞价抢地，一定程度上提振了市场热度。

4、房价收入比：10.54

来看看石家庄2019年的房价和收入比。我们的公式是：单套市场中等户型总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5间）。

2019年石家庄一套刚需3居总价大约在150万左右。2018年石家庄城镇居民人均可支配收入35563元，以此计算家庭可支配收入为142252元。则房价收入比为10.54。

5、市场心态：卖家整体压力大 买家心态回归理性 

“现在市场上项目分化比较明显，品牌的刚需项目是现在市场上成交的热点，选对合适的项目工作仍然有许多机会。中心城区大面积的改善项目去化比较困难，这类销售人员压力较大。”一位新房销售员像我们反映。

部分二手房中介认为，由于市场在下行期，人们心理普遍认为这个节点卖房卖不出高价，所以卖方多处在观望阶段。对二手房经纪来说，缺少优质的房源是现在最大的痛点；

对于买家来说，市面多数购房者告诉我们，感觉2020年的房地产市场应该不会有太大的变化，一些投机炒房的人离开房地产市场，对我们这种普通的购房者而言是好的事情，可以慢慢地选择心仪的房子。而部分房企员工也提到，2020年房产市场总体应该是稳中有进，到了拼内功的时代。2020年，房企应该着力于提升综合竞争力，不忘初心，优化战略，提升综合能力，用产品说话。

6、2020预测：稳定仍是主旋律 关注长安区及环线

2020年，整体成交规模及成交价格将保持稳定，品牌房企仍然占据绝对的市场份额，在市场上具备“定价权”。

主城区与新四区交界的近郊区域依旧是市场热点，也是房企拓张的重点，如装备制造园区、循环化工园区等。主城区重点关注长安区及环线，长安区2019年的土地供应和市场成交规模都表现的十分抢眼，此外，正定新区的热度依然不减，2020年依旧有雅居乐、中铁建等众多新项目入市，值得关注。

本次调查采编人：阎祥  潘宇凌

2020年1月18日

附：2019年度中国城市楼盘年鉴入册项目-石家庄

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