编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

城市综述•宁波：2019年宁波楼市总体成交从数据上看是有史以来最好的一年。宁波一手房成交从2015年开始拉了一条长阳线，至2019年达到顶峰。同时和2017年2018年相似，全年成交呈现前高后低趋势，只是下半年的表现好于2017和2018年的同期。二手房成交占比达60%，也是最好的一年。价格表现上，宁波涨幅超20%，在全国排名较高。成交结构上，传统市五区成交量下滑明显，奉化区成交剧增，成为年度成交主要输出。

2020置业宁波指数：★★★★

2019年宁波加大人才引进力度，落户政策开放，大幅度刺激小面积二手房、以及公寓的成交，故尽管主城区限购依旧，但基本面良好，市场信心较足，不能阻挡总体楼市的稳步向前。

①成交：宁波大市成交新房128236套   市区二手房成交占总成交60%

据克而瑞机构统计，从2015年的53874套开始，一路飞增，至2018年达104819套，而2019年全年大市成交128236套，创历史最好成绩。

二手房成交同样如此，最低是2015年，约42029套，但这个数据比2014年已经增加了38.76%。2016年到2018年，每年的二手房成交都在60000套以上，只略有起伏。2019年的数据目前可以统计到的为市六区，据宁波官方统计，二手房成交达76643套，超过了去年市六区的65245套，是近五年最好的一年，在市六区的住宅成交占比中占60%，该比例也是历史最好成绩。

市六区二手房成交年度对比

总体而言，宁波楼市成交逐年攀升。就走势而言，宁波全年呈现先扬后抑的态势，即上半年好于下半年。

这个态势和前三年相似，上半年火爆，下半年走弱，转折点大约在6月。但2019年的下半年楼市依然好于2017年和2018年的市场表现。

新购房落户概念从3月份开始概念变现，各区人才引进政策从2月初展开，这些概念在上半年变现为高成交量，下半年各概念因素渐渐趋弱，成交回到市场常态，但因城市发展基本面良好，楼市提升的逻辑依旧存在，人才持续涌入，故推动一二手房成交普遍好于往年，且价格稳步升高。

成交虽然放量，但价格涨幅相比往年较小。主要原因是均价较高的限购区内诸板块，受限购政策和供应量影响，成交较少，市核心套均总价目前约在380万以上；奉化各新城和前湾新区都均价较低区域成交放量，拉平了全市整体均价。

老城区总价段400万以上已是普遍现象，奉化即将贯通城际，但均价仅10000出头（限价因素），使得投资客和刚需纷纷涌入。部分媒体的推波助澜也是重要原因。

市六区成交，奉化、鄞州、江北分列1、2、3位，镇海受供应和人口影响，成交套数最少。北仑比2018年，销售势头大减，缺乏爆款楼盘也是关键。

消费心态上，因低总价房源持续减少，尤其是总价200万以下主城区房源持续减少，刚需表现较焦虑。据中介反馈，部分客户在年底集中消费，主要是担心2020年房价继续上涨，越是刚需，越存在这种不安全感，以及对市场节奏把握，和市场信息获取的不完全。

改善盘选择空间较大，改善客户相比前几年较为淡定。改善市场去化平稳，虽不如刚需盘火爆，但依旧好于2018年。大部分处顺销状态。

有这些板块表现较为活跃。如东钱湖新城、生命科学城、前湾新区、甬江北岸、明湖板块等。

②宁波楼市基本逻辑：人口导入+产业优势+城市升级+拆迁后续影响 

第一，人口持续流入，人口从780万开始持续增长，至目前已超过820万，至2019年底可能达到840万—850万。据南天房产反馈（宁波规模最大的连锁二手房中介，门店超140家，中介约2000人），其二月份原本想休息，未曾想刚一开年就有单日几十套的销售，全年南天销售二手房房源超万套，达历史最高纪录。

第二，优惠的落户政策。这是人口流入的主要因素之一，北仑、奉化等区都加大人才引进力度，如奉化，博士奖励50万购房补贴。再因为产业升级加速，制造业基础雄厚，可以为人才带来较好的发展机遇，故中高级人才流入率排在全国前列。商业用房可落户，使得公寓持续旺销，继而推动楼市资金流动加速，促进所有产品销量走高。

第三，宁波城市量级提升，三号线开通，地铁概念更成熟，城市纵横交通网线建设加速，长三角一体化概念，和浙北同城概念突出，明湖、东部新城、东钱湖新城、奉化各大新城建设加快。其中奉化各新城因价格略低，成为刚需的重要选择。

第四，拆迁因素余波。受2014年以来的大力度旧城改造影响，拆迁户买房热情犹存，推动整体成交向上。

以上几大逻辑在2020年还将继续有效，人口作为终极需求，将持续推动楼市走高。

③土地：成交1027万平米

土地市场和楼市受相似因素影响，也表现不错，成交量1027万平，供应量1140方，楼面价5732元/平。均居历史高位，但低于历史最高位的2010年。

全市地价上半年有一定上涨，下半年受房企资金链影响，逐渐趋稳，部分区域有所下降。如槐树路地块，最终楼面价低于市场预期。不过一些新兴板块，如方桥，地价上涨较快。

供应量上，传统主城区供应继续减少，前湾新区、奉化区有巨量供应，对楼面价有抑制作用。

楼面单价因政府限制，此前一直控制在20750元/平米之下，如达到此封顶价，则改为竞拍人才安居房。

12月开始实施限售价竞地价，最高楼面价由荣安以21640元/平拿下鄞州区长丰二线江景地块创造。

④2019年房价收入比还算靠谱：8.31

11月成交金额除以成交套数，套均在200万左右，算主城区则破250万。我们取200万为总价。如按人均可支配的2.3倍（户均人数）计算。人均可支配是60134，得出为138308.2元，房价收入比为14.46。

如按人均可支配的4计算，家庭收入240536元，则房价收入比为8.31。

⑤2019市场表现：主城区25000元以下新房开盘必热销

当前因宁波主城区房价不断高涨，主城区均价25000以下的新房，开盘必热销，甚至清盘。奉化城区均价17000以下，开盘清盘率较大。

市区核心供应不多，套均约在380万以上，其中总价在600万以上的预计2020年将供应6000套左右。

改善盘议价空间较大，改善客户因选择余地较大，相比前几年不是很着急。

二手房成交起伏不太大，市场逐渐趋于理性。但因为人口流入较大，落户政策影响，中小套型成交活跃，200万以下总价主城区二手房非常受欢迎，部分新宁波人往奉化方向选房。前湾新区有巨量投资客，但下半年投资客基本离场，影响下半年整体成交数据。

⑥住宅租金：新宁波人买房导致部分区域租户不足

根据南天房产统计，2019年宁波住宅租赁市场租金变化不大。部分商务区租金略涨，如南部商务区、东部新城等。但有些区域租房需求减少。

或许是因为落户放开原因，原为租户的新宁波人大批量选择买房，导致租户供应端锐减。此外部分老化城区，新宁波人转移至商务区，也导致了租赁市场的不振。主要出现在老海曙、江北等板块。

故部分城区租户变少，不能完全反映是否流入人口减少，常住人口变化才是主要参考。

⑦2020预测市场：限售价不利市场成交

如果政策继续延续2019年的口径，外部环境也没有较大变化，那么2020年的宁波市场将维持在较平稳的状态，刚需依旧一房难求，但价格和部分区域的成交会受到一定抑制。

这主要也是由限售价政策引起。

限售价意味着未来2—3年内，新房价格上涨空间有限，甚至低于二手房。一来虽会促使刚需客户下单，二来，处于两可之间的客户因担心资金被套，可能会选择观望。担心房价上涨想急于下手的客户，如发现市场微妙变化，也可能选择静观；此外，投资客必观望。三大需求受限，会导致部分改善盘去化节奏放慢。尤其在老城区板块，即限价较严厉的板块，受到更多影响。

板块方面，姚江新城、甬江东岸、镇海新城等都是值得关注的热点板块，这主要是从供应和城市升级角度，而不是量价是否齐升的角度。

老海曙和奉化主城区供应（库存）较大。

鄞州核心区、庄市等库存少，需求度大。

一个人口持续流入的城市，其房产周期律将于静态城市不同，呈现出持续上升态势，尤其是成交量。近几年的宁波就属于这类城市。再因为“一城一策”政策，宁波楼市将继续表现出特立独行的一面。

2020年的成交量预计和2019年不会有太大差距，但因强利好消息在2019年已持续释放，如公寓落户；或已中止，如毕业十年内的大学生购房补贴，2019年上半年的强势状态将很难出现，再因宁波本地政府有效的调控，市场节奏的把控，全年整体成交将基本平稳。或许成交量会有略微下降，价格空间有限，但不影响未来大市。

板块方面，老江东、姚江新城、高新区，因城市界面提升，其物业价值也将走高。但因限售价政策影响，可能出现一二手房价倒挂现象。

本次调查采编人：曹宇震 潘宇凌

数据来源：宁波市住建局、克而瑞浙江区域、华星研策

2020年1月13日