编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

合肥城市一隅

城市综述•合肥：2019年的合肥在经历了金三银四的楼市“小阳春”、四月份两场火爆大型土拍再到八月份出台的土拍新政，在金九银十之际迎来大幅下滑，大量楼盘开始打折促销、启动分销，市场“降温”明显，但也依然有部分区域楼盘去化抢眼，多为限价盘和高性价比盘。2020年可能延续2019行情。

2020置业合肥指数：★★★

随着地价的高居不下以及限价盘、低价盘的逐步去化，合肥楼市格局已变，2020年，刚需应当抓住机遇早上车；对于改善当下选择面广，可慢慢挑；但对投资客还应看长期。

①成交：合肥新房5年上涨9962元/㎡，二手房价格保持平稳

新房方面，过去5年时间内，合肥新房房价一路上涨，从2015年的均价8704元/㎡到2019年18666元/㎡，房价上涨114.53%。

二手房方面，2015年至2017年短短2年时间，二手房均价从8090元/㎡上涨至14671元/㎡后在2018、2019两年基本维持在14300元/㎡左右，保持平稳状态。

新房成交数量在2015年达到最高，全年共成交87251套房，成交最低在2017年，全年仅成交21180套，这里不得不提的是2016年10月合肥出台限购政策，大量购房者被拒门外，成交大幅下滑。

2019年合肥房价和成交整体趋于平稳，上半年“小阳春”迅速点燃楼市热潮，自8月底开始，楼市出现转折。

按照季度来看，一季度因受楼市金三银四以及春节返乡置业等影响，市场热度较高，这样的热度也传递到了土地市场。

合肥二季度开始的4月，两场大型土拍燃爆合肥楼市，滨湖等热门区域地块出让价格不菲，直达区域天花板，虽然滨湖随后出台土地限价政策，但依然难挡房企热情。

8月份合肥出台土拍新政，住宅用地参考周边新房和二手房综合定价，政策出台后，房企拿地热情有所减缓。自此，合肥楼市开始出现下滑趋势，金九银十火热不再，不少楼盘开始打折促销。

9月份是2019年合肥楼市最大转折点，截至目前，合肥九区三县除了部分高性价比盘和限价盘外，基本上都在走渠道分销，其中不乏万科、龙湖等大牌房企，更是有楼盘降价爆发维权，调控进入“深水区”，接下来面临的考验将更严峻。

截止到2019年12月31日，合肥新房成交5.89万套房，交易总金额达到了1234.48亿元。

2019合肥楼盘成交套数排行榜中，排名前五的分别是融创城（1902套）、禹洲中央城（1581套）、合肥启迪科技城（1304套）、滨湖龙川里（1144套）、合肥万达文化旅游城（1085套），其中融创城和启迪科技城都属于经开区，目前融创城清盘了，启迪科技城也只剩两栋高层，但是加推的时间还未定。

②政策：七策齐发，“稳”字当头

（1）2月25日，安徽发布《关于进一步减负增效纾困解难优化环境促进经济持续健康发展的若干意见》。《意见》决定连续三年减半征收房产税、印花税等税费。首套及二套住房契税维持之前不变：购买家庭唯一住房，90平米及以下的，按1%的税率征收契税；90平米以上的，按1.5%的税率征收契税。购买家庭二套改善性住房，90平米及以下的，按1%的税率征收契税；90平米以上的，按2%的税率征收契税。购买第三套住宅及以上或者商铺、公寓等非住宅，契税由4%调整为3%税率征收。

影响：减半征收房产税的意义不是在于刺激楼市，而是为了能够让房产市场回归于一个比较平稳的状态。国家对于“房是用来住的，坚决不能炒房“这一方针是坚决不可动摇的，有可能会有一定程度的放宽，但是大变化是根本不可能的。

（2）调整滨湖新区居住用地区域最高限价。4月12日，合肥市自然资源和规划局发布关于调整滨湖新区居住用地区域最高限价执行标准的公告，滨湖新区居住用地(含以居住为主的商住用地)调整为最高地价2280万元/亩、最高楼面地价17100元/㎡。

影响：调整滨湖新区居住用地区域最高限价，限价盘也将不会再有。简而言之，对于开发商和购房者来说，都不再有捡漏的机会，这对稳定市场是有有非常重要的意义。

（3）合肥土拍新政。2019年8月28日晚，合肥土地市场网发布土拍新政，住宅用地参考周边新房和二手房综合定价。1、调整商品住宅用地定价方式：建立房价和地价联动机制，根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况，按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价（即起拍价）。2、调整商品住宅用地拍卖方式：将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。

影响：最高限价转竞自持增加了开发商的开发成本，也会促使房企拿地更加理性，将地价控制在合理的范围内，从而达到“稳地价稳房价”的预期。

（4）合肥取消毛坯、装修分开备案。2019年10月合肥发改委正式取消商品房毛坯、装修分开备案，所有房源均显示一口价均价。

影响：装修价格不再单独备案，这意味着装修价格计入总价真实上报国家有关部门，均价管控将更为严格。同时，也可以避免之前装修均价与实际交房装修水平出现不匹配而带来的维权。

（5）合肥将重启限签。9月6日，肥西县政府表示，为有效控制商品住房价格环比上涨过快，现对部分价格过高的商品住房，将暂缓办理合同备案手续，具体时间请等待通知。

影响：肥西热门地区限签，高价房备案周期拉长，在一定程度上会降低区域楼市热度，起到稳定的作用。

（6）合肥引发3次以上群访或被暂停预售。7月30日，合肥住房保障和房产管理局会同市发改委、市自然资源和规划局等七部门联合召开全市房地产市场稳控工作会议。会上通报了2019年以来十余家企业在商品房交付过程中出现的矛盾纠纷和由此引发的群访群诉事件，并明确提出对于出现群诉群访事件的房企的处理办法：第一次进行约谈，第二次予以通报；第三次扣信用分；三次及以上或暂停供地、暂停预售、暂停网签！另外，对问题多发企业，从严控制银行贷款、从严控制预售资金、从严控制备案价格。

影响：给开发商套上“紧箍咒”，降低交付质量维权的几率。对于买房人来说，理性维权获得官方回应，可与开发商进行协商。

（7）合肥公积金贷款上限有望突破45万。12月份，合肥市住房公积金管理中心就《合肥市住房公积金资金流动性风险预警管理办法（试行）》（征求意见稿）公开征求社会各界意见。《征求意见公告》表示，合肥市公积金未来个人住房公积金贷款上限将根据不同的预警进行调整，根据三级预警不同的措施，个人公积金贷款上限调节系数在0.8-1.2区间浮动。以合肥目前个人公积金最高可贷款45万元计算，个人公积金贷款上限也将在36万-54万区间浮动。

影响：对于买房人来说，是一大利好。若公积金贷款额度确实上调，更多的买房人可享受公积金贷款的福利，从而在一定程度上降低买房成本。

③土地：揽金超861亿，成交面积创新高，平均地价有所回落

2019年1-12月合肥成功出让133宗地，总出让面积13663.0529亩，总成交金额8610228.567万元。

纵观2015年至2019年的合肥土拍成交数据：

1）出让地块量再攀高峰

合肥本年度成功出让133宗，远远超过2017年和2018年全年出让地块量，与2016年土地成交数量仅相差1宗地，差距基本可忽视。

2）近5年土地成交面积之最

合肥本年度土拍出让面积高达13663.0529亩，为近5年成交面积之最，比2018年多出让3939.3783亩。一方面是2019年土地成交量明显较高，数量上遥遥领先；一方面是多宗“巨无霸”地块成功出让，合经区在数量上表现尤为明显，而肥西[2019]7号地块高达678.4656亩，荣获“2019年合肥土地市场成交面积最大地块”。

3）平均地价有所回落

合肥本年度土拍成交金额达到861.02亿，远高于去年，但平均地价仅630万/亩，略低于往年。一方面是由于合肥4月底滨湖限价政策以及8月底土拍新政，减少地王出现的可能性，核心区域的地价有所抑制；一方面是由于市区热门区域居住地块出让并不多，且面积相对较小。

合肥土拍实景

从单月的土地成交金额来看，1-4月份土地成交金额呈直线递增趋势，这与单月的土地供应量以及居住类用地占比有关。4月土市成功出让26宗土地，其中居住类用地25宗，揽金223.43亿元，占据2019年单月成交金额第一名。3月份和6月份的土地成交金额超100亿元，分别占据上半年单月成交金额第二名、第三名。

自6月起，土市揽金额呈陡崖式下滑，9月跌至谷底，仅10.26亿。一方面是合肥8月土拍新政出台，居住地取消供应，供应量明显减少；一方面是市区热门地块供应量锐减，土拍热度寥寥，流拍、底价成交频发。

10月起有上涨，且涨幅明显。居住地陆续供应，土拍的结果很大程度上取决于地块的优质程度。

④2019年合肥房价收入比较大：13.77

来看看合肥2019年的房价和收入比。我们的公式是：单套市场中等户型总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5间）。

合肥人均可支配收入约34473元，则家庭年收入为137892元，以合肥2019年新房均价18666元/㎡来计算，如果要买一套100㎡左右总价190万的新房，则需要不吃不喝存13.77年左右。

⑤市场心态：一手买家观望，二手买家入市热情低

2019年对于一手房买家来说，观望情绪持续升温。观望、对比、犹豫成为三大关键词，购房趋于理性。而开发商由于近年拿地成本大幅提高，新推楼盘价格基本没有回调、“以价换量”空间，而有个别楼盘让利，但购房者似乎并不买账。

二手卖家则放盘意愿较低。在楼市下行阶段，二手房业主入市意愿不高，若想加快成交，可能需要降价让利出售。因此，部分不愿降价业主选择观望后市走势，静待更好的出手时机。

蘭园售楼部开放实景

⑥住宅租金：政务区单价遥遥领先

通过中国房价行情网11月合肥九区的房租涨幅数据来看，合肥租金的涨幅与区域有关，有涨有跌。

从平均单价来看，政务区租金遥遥领先，平均单价高达35.92元/月/㎡；高新区、蜀山、包河区紧跟其后。

从同比涨幅来看，租金同比最高涨幅达5.35%，最高跌幅为-3.01%。其中，滨湖区领涨九区，高达5.35%，高新区、瑶海区、新站区同比上涨；庐阳区领跌九区，高达-3.01%，政务区、蜀山区、包河区、经开区同比下跌。

从环比涨幅来看。租金环比涨幅最高5.8%，跌幅最高为-2.78%。其中，新站区领涨九区，高达5.8%，高新区、蜀山区、包河区、经开区环比上涨；政务区领跌九区，高达-2.78%，庐阳区、瑶海区、滨湖区环比下跌。

⑦2020预测：“明年应该不会再涨”与“房价上涨是大势所趋”

媒体同仁认为，明年房价应该不会再涨了，要涨也需要等“韭菜”长起来。合肥不是北上广，虹吸能力有限，房价再涨就卖不出去了；另外就是合肥平均工资跟不上，目前大多数人均薪资水平在5、6K左右，一家人总收入才1万出头，鉴于目前合肥均价1.8万左右，月供大概7000元，如果房价再涨就没人能负担得起，所以未来一段时间，房价肯定维持在现在的稳定状态。

绿城蘭园置业顾问、天达中介则表示，房价上涨是大势所趋，楼市政策的调控只会对涨幅的产生影响，涨幅变化只是房价涨跌多少产生影响，合肥房价一直都很稳定。而且市场上这么多需求，房价很难下跌。

高新区金鹏麓山院首开实拍

有房一族陈先生认为，反正我有房，又不打算卖，房价涨跌和我没关系，当然我自己希望我们小区房价一直涨。而无房、准备购房的王先生则希望房价下跌，但是未来房价肯定会涨，如果不涨价很多高价拿地的房产开发商就会完蛋，为了“活命”肯定会涨。

⑧2020走势：“稳”中有涨，部分区域过热

2019年在“房住不炒”的大前提，因城施策，分类指导，楼市出现两极分化。2020年是充满机遇和风险的一年，我们估计，上半年会出现“小阳春”，伴随着返乡置业的开始，成交量有所上升。

1）成交稳中有降。

2019年下半年，合肥楼市进入迷茫期，各区域成交量明显下滑，除了部分“相对低价”项目，80%以上的去化越发少见。预计2020年伴随着政策的“松绑”，在上半年会出现小阳春，但总体起伏并不大，全年成交量将稳中有降。

2）滨湖金融板块、蜀山董铺湖板块和高新或将成为置业热点。

置业者普遍关注的区域有滨湖、蜀山和高新，原因在于升值潜力大且周转期较短。

滨湖4大板块已逐步成熟，配套渐趋落地，尤其是2019年省府4子备案直逼3万/㎡，买房人对于滨湖的置业期待更高。纵观滨湖，金融后台西板块为价格洼地，买房门槛相对较低。

蜀山主城区在售房源较少，董铺湖和大蜀山包围下的住宅群备受关注，但因为配套尚欠缺，买房人的疑虑较多。伴随着S1号线的方案落地，董铺湖有望迎来地铁，通勤问题或将解决。

高新以产业著称，科大讯飞、产业园等聚集，高知分子较多，置业需求旺盛。高新限价，对比市区热门区域，当属于价格洼地。

本次调查采编人：郭军 潘宇凌

2020年1月18日