编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

无锡新区站

城市综述·无锡：2019年无锡楼市继续供需两旺，新房成交金额和均价均创5年内新高，成交套数略有下跌。土地市场也不断量价齐升，楼面地价破万。融创、绿城等大品牌深耕无锡，继续提升产品品质。2020年预计市场价量继续稳中有升。

2020置业无锡指数：★★★☆

相比较房价高启的苏州，无锡房价还是不算贵。无锡整个市场过去几年启动较慢，如今开始跟上大势。刚需和投资都值得尽快入手。

①成交：金额、均价5年最高，套数降14%

与前几年的房荒相比，2019年无锡市场上不断涌入新房，整个市场的供需相对达到平衡。克而瑞数据显示，2019年无锡商品住宅的供应面积为627.98万平米，同比2018年下降16%；供应套数为50635套，同比下降20%。按区域来看，滨湖区供应凶猛，无论是供应面积还是套数都是全市第一，其中供应面积占全市供应量的32%。按月份来看，6月是供应高峰期，月度供应面积达82.76万平米。

市场成交数据最能说明一切。据统计，2018年无锡商品住宅成交金额首次突破千亿，2019年无锡楼市明显更进一步。克而瑞数据显示，2019年无锡商品住宅成交金额达到1220.82亿元，同比2018年增长了3%，无锡房地产市场千亿量级仍在持续增长。成交金额以外，2019无锡商品房成交面积达842.73万平米，其中住宅成交面积为682.80万平米，同比2018年降低了12%；成交套数56028套，同比2018年降低了14%。

由于土地市场的升温，高价地项目不断入市，限价倒挂楼盘越来越少，以及改善型置业成为购房主力，如此种种使得无锡商品住宅的成交均价在2019年再一次大幅上扬。克而瑞数据显示，2019年无锡商品住宅成交均价17879元/㎡，同比2018年上涨17%。从区域来看，滨湖区不愧是无锡市的置业高地，以23273元/㎡的成交均价力压其余区域。从涨幅来看，新吴区成为2019年最大赢家，以15797元/㎡的均价，同比上涨19%，成为五区之中“翻身”最明显的区域。其次则是滨湖区，均价同比2018年上涨18%；然后是惠山区，均价同比上涨17%。

另据统计，回顾近5年（2015-2019年）的总成交数据，2019年的成交金额和成交均价均达到了历史新高。其中，2016年无锡楼市经历了一段迅猛去化期，2016年10月以后楼市调控重压，“四限”组合拳出击，不少高价楼盘都受到了备案的限制。到2019年，无锡各区域多幅高价地的拍出，下半年多个纯新盘抢占入市，这些都是2019年新建商品住宅成交均价大幅上升的重要原因。

以往，无锡楼市有淡季和旺季之分。淡季购房者相对入市情绪和意愿清淡，新增供应量方面，受淡季影响也显得相对保守。旺季则相反。但是2019年一个比较重要的变化，就是随着形势的变化，楼市传统旺季表现不再抢眼，“金三银四”、“金九银十”照旧有比较高的成交额，但是传统淡季里的数据也不低，甚至赶超旺季。传统楼市淡季与往年大相径庭，颇有向旺季叫板的意味。

克而瑞数据显示，2019年1-12月，无锡商品住宅成交最突出的反而是6月，成交面积达88.22万平米，其次才是9月，成交面积达82.61万平米。从1-12月的成交套数来看，6月的表现最为惊人，商品住宅成交套数达7177套。

回顾2019年的无锡楼市，或波涛汹涌，或波澜不惊，或高歌猛进。但不管市场如何变化，产品力才是生命力。在商品房销售面积前十名的榜单上，滨湖区上榜楼盘最多，无锡融创文化旅游城、绿地天空树、蠡湖金茂府、金科蠡湖共4个楼盘上榜。其中位居第一位的无锡融创文化旅游城，全年平均每天卖出7套房子，总计全年卖出29.57万平米，总金额达59.84亿元，无论是成交面积TOP10榜单，还是成交金额TOP10榜单，都一骑绝尘，远超第二名。作为建发地产首入无锡的项目，玖里湾以江南新中式园林大宅面市，一下子就赢得了挑剔的无锡购房人的欢心与青睐，以20.98万平米的成交面积，和38.84亿元的成交金额，稳居第二。

从榜单上也不难看出，无锡楼市的成交结构正逐渐向改善型主力转变，购买力增强的同时，绿城、金茂、万科等品牌房企仍旧牢牢占有一席之地。

2019年11月15日 融创壹号院首开，售楼处内人气爆棚

2019年11月16日 德信杭派精工首入无锡的标杆之作——德信云溪名著项目开放

二手房方面，2019年二手房成交价格稳中微升，整体均价维持在16500元/㎡，成交套数4、5月呈现上涨态势，7月后开始稳步下滑，量跌价涨。对比近五年，2017年是二手住宅成交的高峰期，2015年为近5年的成交低谷。

据市场调研显示，无锡二手房价格涨跌局面分化，与新房区域价格布局基本一致，滨湖区价挂牌价最高，惠山区最低。学区房身价倍增，部分小区出现一二手房倒挂现象。

②政策：无锡进入“一城一策”时间，严守调控底线

2019年8月底，无锡房地产“一城一策”方案获得中央批准。“一城一策”下，2019年的无锡楼市不排除小幅微调可能性，不过依然以稳为主。

“一城一策”是2019年的楼市高频词。2019年年初，无锡市被列入21个“一城一策”城市之一。所谓“一城一策”，就是中央政府给予地方上更多调控上的自主权。地方政府可以按照当地实际市场情况，对调控政策作出因地制宜的调整。

在“房住不炒”与“一城一策”的调控基调下，2019无锡楼市主要出台的政策有：放宽落户、商品住宅备案细则、公积金新政。

1）放宽落户：2019年9月4日，无锡人社发布新政，进一步放宽落户门槛，中专学历连续缴纳6个月社保、大专学历或初级专业技术职称连续缴纳3个月社保、本科（含）以上学历或中级（含）以上专业技术职称的，只要在无锡工作或创业，都可落户无锡。

影响：在各城市抢人大战愈演愈烈的背景之下，无锡进一步放宽落户，无疑对城市人口的发展以及促进房地产市场需求增长，有着一定的推动作用。

2）商品住宅备案细则：2019年9月，无锡市发展和改革委员会正式发布了《新建商品住宅销售价格备案实施细则》，对商品住宅价格备案程序、成本审核管理、价格备案管理等方面设定标准。

影响：商品住宅备案细则严格了限价措施，对稳定市场价格，稳定购房者预期起到了作用，使得房地产市场平稳健康发展。

3）公积金新政：2019年9月25日，无锡公积金新政出炉！涉及公积金缴存和提取、贷款资格认定、首付比例及贷款额度。

影响：公积金新政降低了贷款额度，一定程度上增加了购房者的买房成本，提高了购房门槛，甚至于阻挡了不少刚需购房者的买房之路。而对无锡楼市来说，公积金新政的出台则让买房热度进一步降低，有利于市场稳定健康发展。

③土地：量价齐升，土拍楼面均价破“万”

2019年无锡（不含江阴、宜兴）全年共举行了14场涉宅土地拍卖，34宗涉宅用地顺利成交，成交总面积达236.65万平米，吸金458.76亿，平均楼面价达10461元/平米。总体来说，虽然下半年土拍市场频频底价成交，但2019年无锡土地市场整体仍呈现量价齐升的向好局势。同时，融创、华侨城、新力、绿城等房企选择深耕无锡，另有多家房企首进无锡市场。

从近3年无锡土地成交数据来看，2017年起无锡市土地出让金额大幅上涨，土地价格成本上升。同时，2018年成交金额和成交面积虽有下降，但总体波动不大。而在2019年，无论是出让土地数量，还是出让金额，都有大幅度上涨。

而在成交均价方面，近三年无锡涉宅土地成交均价一直处于稳步上涨趋势，2019年更是突破万元大关。另外，据无锡乐居数据统计，2019年无锡土地成交总金额及成交均价，都达到了仅3年以来的最高值。

2019无锡成功出让的涉宅地块共34幅，据无锡乐居统计显示，其中近一半已有相关动态逐渐亮相锡城，其中，共10盘已经首开，且口碑和去化都不错，如新力朗诗熙华府、华润公元九里、融创壹号院、融创惠山映、绿城诚园、德信云溪名著、碧桂园都荟等。

2020年随着高价地项目的逐渐入市，以及倒挂限价楼盘的进一步去化减少，无锡商品住宅的供应量将有一定增长，价格也有一些合理上浮。

此外，随着地价的走高，土地成本的增加，房企方面也更加注重项目产品开发的附加值，如绿色、科技、服务、品质、环境等等，以获得购房者对价格的认可，2020年将成为无锡楼市的人居改善年，越来越多的改善品质项目会逐渐出现。

④房价收入比：7.47-9.97

无锡计算的房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。据计算，2019年无锡的房价收入比约为7.47—9.97。

克而瑞数据显示，2019年无锡商品住宅成交均价17879元/㎡，而2019年无锡主力成交户型为90-120㎡，成交平均总价区间为161—215万元。

据统计局数据显示，2018年无锡全体居民人均可支配收入50373元，2019年数据暂未发布，但据计划2019年城乡居民人均可支配收入与经济增长同步，需要达到7%以上，预计2019年无锡全体居民人均可支配收入将达到53899元。按每户4人收入计算，则家庭年收入为21.56万元。

⑤市场心态：2019年买家紧抓窗口期，二手卖家心态平稳

对于投资型购房者来说，2019年仍不失为一个“捡漏”年，不少限价神盘还是投资客眼中的香饽饽。

案例：一位购房者在2019年就入手了经开区板块的观山名筑，据她介绍，当前观山名筑的价格仍在1.6万/㎡左右，对比板块2.5万/㎡以上的价格，投资肯定有得赚。

对于刚需型购房者来说，2019年的房价仍在稳中有升，买房观望态势明显，二手房优势较大。

案例：一个资金有限的购房者，刚开始是打算精挑细选，找到价格、户型相对合适的房源，但在公积金新政之后购房成本显著提升，房价压力也在体现，之后迅速入手了一套滨湖区渔港板块的二手房。

对于卖家来说，定价更多依靠的是房源的区位条件，条件好自然不愁卖。

案例：2019年无锡市场上学区房的价值持续坚挺，甚至出现了5.6万/㎡的高房价记录，一间锡师附小的老破小二手学区房，房龄超20年，建面约40.77㎡，以总价230万成交，刷新了无锡市场的房价记录。

⑥租金：成熟板块略涨200-300每月

2019年无锡租金市场，成熟版块上调200-300元/月，新兴版块基本无变化。

租金最高的区域为梁溪区和滨湖区，新吴区和惠山区房子租赁相对较快，租客以单身男女居多，家庭整租大部分为改善周转。

滨湖区某安置房房东表示，租客在租房时，优先考虑房间的装修、卫生环境、社区物业、保安状况等，90后租客对价格“不是那么在意”。对租金涨幅300左右，能够接受。

⑦2019热销区域：滨湖区13587套稳居五区之首

按区域来看，滨湖区不愧是无锡的置业热土，以187.69万平米的成交面积，以及13587套的成交套数稳居全市五区之首。紧随其后的则是以刚需置业为主的惠山区，然后依次是锡山区、新吴区、梁溪区。

2019年无锡融创文化旅游城赢得毫无悬念，几乎每个月的成交排行榜都能见证这个项目的登顶。2019年，它平均每天卖出约7套房，总计全年卖出29.57万㎡，总金额达59.84亿元，无论是成交面积TOP10榜单，还是成交金额TOP10榜单，都一骑绝尘，远超第二名。

⑧预测2020：总体平稳，价格有上浮空间

乐居普通编辑：2020年总体各方面应该都是平稳的。

无锡从2016年暴涨到现在房价可以说是翻番，很多地区更是涨到了3倍的水平。无锡目前刚需市场仍有潜力，改善型购房需求增加，在限购政策的调控下，房价长线看来应该是平稳，微涨。到年底估计会有小幅度降价，开发商也会根据信贷政策做一些相应的营销活动补贴争夺客户。如果限购政策不放开，无锡楼市就会呈现出一种有价无市的状态。

地价估计还是会涨，很多品牌房企急需补仓。明年无锡高端改善楼盘房价破4概率较大，房价天花板较容易突破。

开发商普通员工：周期性增长

在房价政策和国家调控政策不变的情况下，2020年预计稳中有升。2019年底有小幅度降价，所以2020年上半年3月左右估计会有所涨幅，价格会回调到2019年10月前的水平，有一个周期性增长。同时，在低价地块卖完之后，高价地块会推高一些区域的房价。

其他无锡市民：理想丰满 现实骨感

价格还是会微涨，“国家只是管控了它生长的速率，但不代表会下降吧”。调研的对象为80、90后，一致表示“客观说的，市场整体应该稳中有涨，但内心是希望降价的，对年轻的买房人友好一点，商贷利率低一点”。刚需用户的心声。

⑨2020楼市整体研判：先抑后扬 稳中有进

据以往无锡楼市市场规律预判，2020年无锡整体成交量走势先抑后扬。

春节前后成交量较难上扬，预计第一波成交小高峰出现在3月-5月，全年保持间歇性稳中有升。据2018-2019年的跨年度市场表现，市场整体对2020年小阳春回暖有所期待，回暖的迹象明显。

2020年成交价格稳中有升，因项目而异，高品质仍为首选。随着无锡房价的上涨，乡镇板块异军突围，房价上涨，在2020年，乡镇板块整体的房价上涨速度将高于核心区域。品质楼盘仍然居价格高位，却也是改善用户的首选。

2020年比较期待的是绿城、融创和金融街项目。

绿城诚园目前已经入市，均价2.4万/㎡，为锡山区东亭板块带来“绿城效应”，首次开盘，小户型半小时售罄，整体去化超7成。这是绿城时隔十年重归无锡后的第二个作品，在“老成稳重，未来可期”的东亭板块，更值得期待。

融创可以说是用行动力表达了深耕无锡的决心，招拍挂、收并购双管齐下拿项目，并且为无锡市民带来定制的“映”系列产品，2019年上半年融创就交房10000多户，2020众多新项目值得期待。

金融街2019年首进无锡，连续两场土拍斩获两幅乡镇地块，未来或许能够给乡镇板块产品带来一抹亮色。

2020年比较期待的区域：新吴区

新吴区地处无锡东南门户，是无锡重要的经济增长极、对外开放窗口、科技创新基地，规划节奏被带动，尤其是太科园板块，未来发展潜力巨大。

据不完全统计，新吴区日均就业人口超过10万，新房市场需求旺盛。在楼市方面，2019年推地节奏快，受到品牌房企的青睐，金融街首进无锡，选择新吴区两下两城。

初步预计，2020年新吴区将有超过10个参与招拍挂的新盘面市，占据全无锡的三分之一，值得期待。

本次调查采编人：蒋晓燕 王伟 吴松伟 朱雨霜 潘宇凌

2019年1月13日

附：2019年度中国城市楼盘年鉴入册项目-无锡

保利融侨时光印象