乐居财经 2020-01-18 16:44 2345阅读
编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?
成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》
2019“神盘”中铁奥威尔排队交资料现场
城市综述•成都:2019年市场新房价格涨10%,成交面积5年内最低。因剪刀差存在(新房预售价格价远低二手房),40个新盘极度热销,二手房价慢跌。此外,2019政策适当放开“分区限购”也带热市场。2020年随着高价地入市,预计新房二手房剪刀差将终结,二手市场将平稳。
2020置业成都指数:★★★★
随着高价地入市,预计2020年成都剪刀差将基本终结,如果你能买到一套“剪刀差”房也是运气。
①成交:成交面积5年最低
根据中成房业最新数据,2019年住宅供应面积2582万方,同比下跌5.6%;同时销量下滑,年销量2239万方,同比下跌4.2%。供大于求,库存上涨,年末存量2443万方,同比去年末上涨16.7%,去化周期13个月。大成都均价11777元/㎡。
数据来源:中成房业
2019年在过去五年年成交数据中,处于最低位,五年内成交最高位是2016年,年成交量3291万方。2019年全年二手房成交量预计1140万方左右,也处于五年间的底位,2017年和2018年是成都二手房成交的高峰期,年成交面积跟新房成交面积持平。
据2020年1月16日,国家统计局公布的《2019年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。2019年12月份成都新建商品住宅价格指数同比环比微涨了0.5%,这也是连续21个月环比上涨,同比2018年12月则上涨了10.6%。
②二手房:持续“挣扎”
据统计局70城房价显示,12月成都二手住宅价格指数终于止跌,环比微涨了0.4%,同比上涨0.6%。在这之前的5个月二手房持续下跌,某些区域的二手房已经开始横盘。
2019年春节后,成都二手房的成交量开始明显上升。与此同时,某些热门区域的二手房的成交价格,已经逼近5.15之前成都二手房价格最火热之时的水准,但这波二手房的小阳春并没有蔓延开。
来看几个成都二手房的整体情况的数据。2019年,成都二手房的市场价呈现出整体下行的态势,直到10月份和11月份才有所回升。
2019年成都二手房价格走势(数据来源:诸葛找房)
二手房在售房源的报价也持续走低。在售房源中降价房源的数量远高于涨价房源的数量,并且降价房源数量呈现出增多的趋势。
一年时间将过,5.15之前二手房市场的全面火热的态势并没有再现,二手房市场的冷热不均的状态明显。在非热门区域,二手房的挂牌价格到了年底和年初相比相差无几,有的甚至在暗跌。
③政策:适当放开“分区限购”带热市场
2019年有两项相关政策对楼市影响较大,从2018年5月成都“史上最严格”限购开始,稀缺的“房票”,严格的摇号、审核、锁盘制度,让购房者在同一时间段只能选择一个项目报名摇号。2019年年末两项政策的相继出台,或者说是放开,对市场活跃度影响很大。
11月底,部分楼盘摇号规则改变,具备购房资格的登记购房人数超过本批次销售住房总套数20%及以上,实施开盘销售公证摇号排序选房。之外的情况下,因供求关系基本平衡由项目自行组织购房者选房。
12月,成都“分区限购”政策微调,此前高新南区和成都天府新区的购房资格只能在各自区域以及三圈层购房,如今这两个区域都可以去五城区和高新西区购房。在限购政策上放开了分区域的限制。
虽然在购房资格、套数限制上并未调整,但是这两项政策也让市场更加活跃,最大的影响在于让高新区、天府新区两个最严限购区的“房票”和房子具有了更多的跨区域选择,政策微调后的当周天府新区多个楼盘到访人数明显增加,与此同时,五城区有剪刀差的楼盘,也会被高新南区和成都天府新区的购房者追捧。
④土地:高价地持续入市
2019年成都土地供应成交面积下跌,价格上涨。住宅用地供销上涨,成交宗地面积占比近6成,商业性质地块大幅减少,以产业性质出让的产业用地供销均上涨。
大成都住宅类土地供应10352亩,同比下跌8%;成交5273亩,占比47%,同比下跌5%, 2019年平均成交楼面地价5510元/㎡,以远郊土地为主。而成都土地最高楼面地价19800元/㎡。土地价格呈现两极趋势,主城区土地稀缺、价格高企,近郊和远郊土地供应量较大。
数据来源:中成房业
青羊区和锦江区是主城土地紧俏的典型,作为2019年土地成交宗数最少的两个区域,却在住宅地块楼面价TOP10榜单中占到了70%。
土地市场对楼市最大的影响在于,近年来出让的高价地陆续进入市场,而低价地项目越来越少。根据成都新盘上市的限价政策,高价地的入市会带来房价的逐渐提高,2019年高价地项目入市的口子被全面打开,但另一方面,很多高价地项目的市场接受度并不高。
随着2020年的到来,购房者将逐渐提高对新盘价格的接受程度,“剪刀差”是购房者购买新房的最大动力,当价格不再是楼盘的最大优势时,购房者买新房开始从“抢着买”到“挑着买”,这时候,就要考验楼盘位置、品质等硬实力了,同时也非常考验项目方的操盘能力。
⑤房价收入比:9.26
我们来计算下,成都的房价收入比,我们的公式是刚需单套总价与家庭收入的比,家庭收入是人均可支配收入的4倍左右。单套总房款为133.8390万(90㎡*14871市区均价),家庭可支配收入为14.4568万元(36142*4),所以房价收入比为9.26。这个数据高于重庆,但低于很多其他城市,比如武汉。
⑥2019年40个“神盘”热销
2019年对楼市的“调控”,对市场会有适度降温的作用,但对于真正“超值”的项目来讲,依旧人气十足,属于大多数人陪跑,小部分人欢呼。
而成都拿地早、楼面价较低的成都主城区楼盘,成为购房者们重点关注的目标。据不完全统计,2019年成都楼市是神盘狂欢的一年,全年共计有40个神盘取证,其中主城区37个批次,近郊3个批次。特别是2019下半年,众多剪刀差项目齐取证,市场景象可谓是“神盘尽开”。从区域来看成华区、锦江区遥遥领先,是2019年的宝藏区域。
仁恒滨河湾、华润悦玺等热门楼盘,因这些楼盘与周边二手房存在非常明显的“剪刀差”,抢总价300万+的“刚需们”比比皆是,中签率再创新低。
上图为2019年成都新房楼盘摇号人数TOP20
从图中我们可以清楚的看到,真正的刚需一直在等待机会,就像中铁奥维尔。
各项指标优秀的中铁奥维尔有多火?交资料人数多到当你耐心排队等待交资料的时候,你的车已经被拖走了。中铁奥维尔共计推出840套房源,吸引了20242人报名,整体中签率低至4.15%,其中普通报名人数6888人,中签率仅有1.75%。
“便宜”是爆的原因;“剪刀差”也是优势之一。中铁奥维周边二手房的成交价在9000-10000元平方米,而新房价格仅5683-6914元/平方米,剪刀差高达3000+。而同向对比,与中铁奥维尔取证时间差不多的同区域项目,价格也在1万+左右,片区新房、二手房价格反超红光、直逼犀浦。
最重要的是,成都的低价盘已经越来越少,但凡推出一些刚需盘,都能引起购房者的高度关注。
⑦2020走势:一二手剪刀差将终结
2020年成都楼市整体应该是“平稳”趋势,因为地价原因部分土地稀缺区域价格会有逐渐、缓慢的上行趋势,但区域差异化同样也有总价低门槛的购房选择。主城区和高新区、天府新区的核心区域项目拿证价格会比较高,而近远郊也会有整体均价不高的项目入市,供购房者选择。一二手房“剪刀差”的消失,会让二手房的价格更加稳健,2020不会有大起大落,如果购房者对城区区域位置最为看中,可以考虑主城区高性价比的二手房房源。
楼市基调“房住不炒” 持续,“一城一策”将是成都市场政策的2020年的方向,而按需购房应该是购房最核心的出发点。
本次调查采编人:银涛 潘宇凌
2020年1月7日
附:2019年度中国城市楼盘年鉴入册项目-成都
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