编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

城市综述·三亚：自2018年414全域限购以后，海南就以壮士断腕的决心“挥别”房地产市场，自此海南楼市开始进入“寒冬”。直至2019年10月海南出台取消本省落户限制政策，给所有的房产人带来了一丝希望， 2020年的房地产市场或许还是会一如既往地持续“严寒”，但总算是给地产人留有一丝希望，一点期待。但2019年冬三亚的人明显少了。

2020置业三亚指数：★★★

尽管海南楼市进入“寒冬”，但其全国不可比拟的资源，特别是三亚的位置，决定依然是中国人冬季度假首选之地。我们认为观察市场价格变化，有购房资格，择机可以出手。

①成交：海南成交面积跌了一半

2019年是海南房地产市场的“凛冬”阶段，受全域限购影响，以下数据为2014年前10月至2019年前10月海南商品住宅成交情况，其中2018年为海南房地产市场的一个分水岭，此后其成交量呈明显下降趋势，截止2019年10月，海南商品住宅成交面积为661万㎡，成交套数为71708套，其商品住宅成交量创历史最低；无论是成交面积还是成交套数，均在2017年达到峰值。

据国家统计局数据显示，从2019年1月至11月，三亚新房房价环比整体轻微上涨，上涨幅度不大；同比上涨较去年而言较明显，其中1月至4月上涨幅度最大，房价较往年而言上升趋势明显。

②政策：10月取消落户限制给房地产人带来一丝希望

2019年本城市出台的政策较往年而言已减少许多，其中以下几条对楼市来说影响最大：一是，1月29日海南鼓励引导存量商品住宅用地转型或退出；二是，3月24日海南鼓励盘活存量商品住宅用地；三是10月24日海南基本取消本省（除三沙外）落户限制 。

自2018年414全域限购以后，海南就以壮士断腕的决心“挥别”房地产市场，自此海南楼市开始进入“寒冬”，之后出台的各项政策都与房地产限购息息相关，海南政府鼓励商品住宅转型。全域限购对海南房地产市场的影响很大，房产人走的每一步都可谓是步履维艰。直至2019年10月海南出台取消本省落户限制政策，顿时一石激起千层浪，取消落户限制意味着楼市开始放松，能落户就能买房，这给所有的房产人带来了一丝希望，仿佛久居黑暗的人终于迎来了黎明的曙光，2020年的房地产市场或许还是会一如既往地持续“严寒”，但总算是给地产人留有一丝希望，一点期待。

③土地：海南土地成交2019年金额大涨

海南2016年以前土地成交量常年稳定在1000-1600万㎡，2017年海南楼市虽然迎来了成交大年，各项数据创下新高，但土地市场却大幅紧缩，成交面积下降。自2016年政策出台以来，海南调整供地规模，中部市县不再批新建外销房地产项目，库存紧张，房价上涨，地价自然水涨船高。2018年全域限购政策出台后，土地成交面积和金额双双下降，直至2019年成交面积和成交金额均有提升。

从目前的形式来看，2020年的供应量较2019年而言平稳中或将略有上升，土地市场供应的多少将直接决定楼市未来的走势。土地供给量的增加，市场的供应量必然会随之有明显上涨，土地供应会在未来转化成房源进入市场，保证市场的有效供给，为房地产市场注入新鲜的“血液”。

④房价收入比：12.5

我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比。按照三亚具体情况，成交均价约3万元/平米，主力户型面积平均有90平米，成交总价约270万/套左右。三亚平均工资4500，以此计算年收入在54000元，家庭年收入在216000元。则房价收入比在12.5。

⑤市场心态：销售抱怨几个月一单也没成交

2019年新房市场虽然依旧处于“寒冬”时期，但从海南人才引进政策与取消落户限制政策出台后，或多或少对房地产市场产生了影响。三亚某楼盘新房销售员告诉我们：自全域限购政策出台后，三亚许多楼盘的到访客户少了很多，“我们楼盘每天到访客户不足5组，有时甚至更少；但自从人才引进后到访客户有明显增加，每天接待有10组左右，直到2019年10月开始，每天到访客户成倍地增加，我们又一次体验到了海南旺季时候的那种紧张、忙碌、压力还有兴奋，黑暗中总算有了一点光明。”

对比新房，2019年三亚二手房市场2019年走势低迷，成交惨淡，一片愁云惨雾。某二手房销售向我们抱怨，以前每天都有带看，几乎每天都有成交，2019年都好几个月了也没有成交几单，现在都快要揭不开锅了。

⑥租金：2019年来三亚过冬的外地人明显减少

身边租房的朋友告诉我们：2019年三亚房租一房平均每月租金约1500元左右，两房约2600-3000元左右；房租也不像前几年那样一到冬天就上涨得厉害，往年一到旺季房租上涨将近40%左右，高昂的租金让三亚许多租房的人苦不堪言。2019年来三亚过冬的外地人也明显减少了，没有像往年一样出现一到冬天公交车都挤不上的情况，2019年三亚租金变化较往年而言变化不大，有些地方甚至租金还下降了一些，这对于租房人而言是一个令人开心的消息。

⑦交易区域：市区楼盘比较好卖

三亚目前卖得最好的楼盘分别是琥珀假日天地、三亚一山湖、君和君泰和园、半山香榭等位居市区的楼盘。2019年成交量最大的区域在三亚市区。市区的楼盘一直以来都是热门抢手之地，市区不仅交通出行便利，而且各项配套齐全，对上有老下有小的家庭而言极具诱惑力。

⑧展望2020：至少比2019年值得期待

无论是开发商普通员工还是乐居普通编辑，对2020年的房地产走势均持着看好的态度。

乐居普通编辑认为，依照目前的形式来看，2020年房地产市场对比2019年而言应该会向好，无论是土地的供应量还是房地产成交量，或将都会有所上升。对开发商而言，2020年楼市将会比2019年更让人期待，形势也将会比2019年略有好转，虽然大家依旧要“抱团取暖”，但大家坚信只要有信心，就会迎来“胜利”的曙光。询问过身边众多朋友对楼市的看法，他们总是希望房子能降价，但目前来看楼市会降价的可能性微乎其微，只希望房价上涨的幅度不要太快。

2019年三亚楼市成交价格约3万元/平米左右，在“房住不炒”的定位下，2020年三亚楼市价格会趋于平稳。市区依然是最值得入手的区域，尤其是迎宾路一带区域。迎宾路是三亚重点开发区，这里人流量高，商业网点齐全，市政设施配套完善，更有总部经济及中央商务区等政策利好支持，未来迎宾路发展潜力将不可估量。

本次调查采写人：聂鸿坤 潘宇凌

2019年12月18日

附：2019年度中国城市楼盘年鉴入册项目-三亚

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