商业作为龙湖集团旗下的四大主航道业务（地产开发、商业运营、物业、长租公寓）之一，近年来发展迅猛。随着12月31日成都龙湖滨江天街的开业，2019年，龙湖已累计新开10个商业中心。

据了解，龙湖商业起步于2000年，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。从2013年起，龙湖商业也逐步成为了整个龙湖集团收入及利润日益重要的增长点。截止至，2019年上半年，龙湖物业投资业务不含税租金收入为25.8亿元，同比增长39.2%。在商业、长租、其他三项收入中商业占比最高达到81.8%，为21.1亿元。

每年龙湖集团将投入销售回款的10%以内用于投资商业运营，以保证其稳健发展，截至2019年上半年，龙湖投资物业总储备项目（含已开业）有80个，建面共计1013.5万平方米。2019年底龙湖已开业商场39个，建面超过380万平方米，到2020年龙湖预计开业商场超50个。

在刚过去的“丁祖昱评楼市”年度发布会上，我曾说过：主流企业已全面入局商业，但差距已被拉开。

在非住宅或综合土地当中，商业占比就已达到了55%，这些商业在土地拿下来之后基本都还处于持有的过程当中。在这其中，商业并购也很多，证券化商业占比也是最高的，差不多占了38%，但是商办未来是供应过剩的，这对未来市场会形成一定的压力，如何在这逐步分化的市场中突围，则是各大企业需要关注的问题。

从目前来看，商业排在第一位的是万达，万达在过去十年当中平均每一年开的商业达到了50家左右，销售额也在过去十年中涨了22倍。是否还记得2011年，在当时，王健林和马云有一个赌约，他们赌十年之后是万达还是淘宝赢，按今天的数据来看，过去十年万达销售额增长了22倍，而过去十年淘宝总销售额增长了19倍。

随着近两年的集中开业，龙湖商业也开始进入了加速赛道。未来将会在多个新城市开业新的商业项目。

值得注意的是，龙湖涉商业的相关CMBS以及资产证券化产品并没有启用，而龙湖持有商业都较为优质，未来可在该方面进行尝试。

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坚定布局商业地产

龙湖商业起步于2000年，龙湖拿下重庆北城汽车修理厂地块，该项目是龙湖的首个天街项目，在此之后打开了龙湖商业布局的大门。

2011年，龙湖明确商业发展战略，成为龙湖继物业之外的另一道主航业务，彼时龙湖开业有7个商业项目，持有开业面积达到43.89万方。

2012年，龙湖明确地列出了商业项目的3条产品线：天街、星悦荟、家悦荟。

而后龙湖加速商场开业速度，2013年起其商场的开业建面年均同比增长30%左右。

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龙湖商业以“天街”为王

在龙湖的三条产品线中，主要以天街系列开发和打造为主，再配以星悦芸和家悦芸进行布局。体量以天街综合体体量最大，定位大于15万平方米的大型综合体。

截至2019年底龙湖天街系列已开业31家，占总开业项目个数的79%，建面（含车位总建面）占比达到93.49%，星悦芸开业7个，而家悦芸自2010年在重庆开业一家后后续便再无该产品线项目的布局。

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高出租率是追赶龙头的利器

龙湖的租金收入逐年稳定高水平上涨，随着后续商场的集中开业，将更上一台阶。截至2019年底龙湖商业的租金主要来自于39个已经开业的商场，租金收入约为50.6亿元，同比增长40.55%，其商场租金较于2009年的10年复合增长率达到38%。

自2012年起龙湖商场一直保持着95%以上的商场出租率。到2019上半年龙湖商场出租率达到98%，达到几乎满租的成绩。这主要得益于龙湖一方面在选址上追求商业聚集及人流密集的要求，另一方面，则在于龙湖商业的极致化运营。

与此同时，其商业的坪效也一直以来维持较高水平，近五年达2.5元/天/平方米以上，2019年则达到3.61元/天/平方米，同比增长8.3%。

相对于国内老牌龙头华润来看，虽然龙湖的商业规模较于华润略逊一筹，但龙湖商业的出租率相比华润更高。

2018年龙湖的出租率达到97.4%，较于华润高3.2个百分点。2018年，龙湖的年度租金增长率达到42.3%，较华润高9.9个百分点。

但值得注意的是，龙湖的商场坪效明显低于华润，2018年其商业坪效3.33元/(天*平方米），较华润低19%，龙湖未来仍有一段持续追赶的距离。

04

持续布局一二线城市优质商业区

在城市布局方面，龙湖商业关注城市及区域深耕。

截至2019年底龙湖已开业商场分布在重庆、北京、成都、杭州、上海、苏州、西安、常州、南京、合肥这10个城市，可以看到龙湖商业布局不同于其他房企，商业扩张采取的是深耕策略，充分挖掘所进入城市的商业潜力，试图形成品牌溢价，形成片区联动。

重庆以单城12个项目位居榜首，成都、北京、杭州、上海也是龙湖商业重点布局的城市，单城市项目达到5个及以上。

包含已开业的商场在内，截至2019年上半年，龙湖储备投资物业建面（含已开业）共计1013.15万平方米，共计80个项目，分布于华东、西南、华北、华中和华南的区域占比分别为40.4%、38.3%、13.6%、5.7%和2.1%，其中华东占比最高，未来华东区域将是龙湖重点布局的区域。

自2017年底以来，龙湖加大了在华南区域的拿地以及拓展，目前在粤港澳区域已经实现除澳门外的全部进入，从华南区域的商业聚集度来看，未来随着龙湖的区域推进，若商业运营较好，将可能成为龙湖商业的又一大贡献区域。

据悉，龙湖商业96%位于一二线城市，于三四线城市的持有商业分别是常州、烟台、无锡这三个城市，而一二线城市的布局中，深圳以及广州这两个一线城市龙湖并未实现商业项目的布局。

与此同时，华润近几年加大了在三四线城市的布局，万达则大力布局三四线，而龙湖则重点布局核心一二线城市，在策略上有一定的差异化，这有利于龙湖对老牌商业发起冲击。

从单城市的项目储备来看，华东区域龙湖在8个城市储备29个项目，在西南区域的3城有33个项目，华北5个城市有12个项目。华中2城4个项目，华南1城两个项目。

龙湖商业布局呈现核心一二线城市单城市深耕布局的策略，在多个城市实现一个城市多个天街的格局。

（来源：丁祖昱评楼市）