2018年，许荣茂登上春晚捐赠1.33亿购回的国宝《丝路山水地图》时，世茂尚在回归前十的跋涉路上。

两年过去，世茂房地产终于规模“回十”。在春节前夕，已经接班的世茂集团总裁许世坛再度展开了一幅昂贵的“画卷”：并购销售规模超过600亿，排名55的福晟集团。

这宗跨越“10年代”和“20年代”的世纪大并购，最终以没有公布具体资产、没有公布金额，涉及到实操层面尚无细节的形式宣布。

从已经披露的信息看，世茂和福晟成立了合作平台，福晟现有的、未来的项目都将all in注入新平台。未来，福晟将不会再以自己的名字出现，所到之处都将冠上世茂的姓氏。

To do list  1

“给苹果雕个花”

1月13日，世茂集团与福晟集团联合召开品牌发布会，宣布双方缔结战略合作伙伴关系。新成立的世茂·福晟平台将覆盖福晟现有的项目，未来福晟方面新增的项目也将注入平台。

知情人士透露，目前世茂方面的尽调工作仍在继续，预计需要至少3个月的时间。因此，新平台的股份占比尚未公布，世茂集团总裁许世坛表示，平台将由世茂操盘且占有大比例股权，主要由世茂、福晟和东方资产三方组成。世茂占有大部分股权，东方资产将不涉及股权合作，仅负责整合中的金融和财务工作。

近两年债务问题缠身的福晟集团进入世茂的并购视野，源于房企难以抵抗的规模野心。

福晟囊中的巨量土储，应是令世茂觉得算得过账来。截至目前，福晟尚有1000亿在售货值，且有3000-4000亿可售货值。

主战场大湾区是福晟谈判的重要筹码。据克而瑞发布的《2018年房地产企业粤港澳大湾区土储货值TOP30》，福晟集团以2581亿的土储货值位居第八，高于大湾区起家的万科、华润置地和越秀地产等。

世茂集团执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼表示，福晟在大湾区有1000万平方米的旧改项目，而世茂有1000万平方米的二级土储，二者联合后将制造出万亿级的想象空间。此外，福晟在长沙和郑州的市场占有率高，正好补齐了世茂的版图。

面粉买到后，如何发酵成蛋糕并卖出好价钱，成为待办事项的重中之重。

世茂方面表示，1月份开始全面代管福晟的楼盘，福晟所有楼盘案名都将换代成世茂福晟楼盘。此外，世茂的管理能力将会全面嫁接到原有福晟的这些平台和项目。

“最大的挑战还是把福晟这一袋本身品质不错的面粉做好的过程。”吕翼透露，接下来将会从产品上提升福晟楼盘的品质，提高项目溢价。1月，全面提升产品品质，提升销售渠道，提升管理水平，最重要的是提升售价。“把它先正常运转起来，再把它向积极方向去提升。”

世茂集团总裁许世坛进一步补充道：“我们要把苹果做得更好一点，切、洗、雕个花。我们不会做亏本生意，比如把刚需盘做改善盘，做到利润提升。”

“吞下”大鱼后，世茂也获得规模的加速器。许世坛估算，世茂仅有千亿量级的旧改资源，排名在20名开外。若加上福晟约4000亿的货值，世茂旧改可售资源的排名或提升至前5名。他亦透露未来世茂还会有其它整合，今年的销售增速仍会领跑前十。

To do list  2

修复债务bug

“没想到福州的大地主，也会有被整合的一天。”当听说世茂福晟联姻时，福晟业主老李颇感震惊，但与此前的停工事件结合起来，老李想通了。

2017年老李买下了福晟位于福州闽侯区的一处改善型楼盘，当时他是冲着福晟的品牌买的。该楼盘承诺于2019年12月交房。2018年初，原本有序进展的工地按下暂停键，一停工便是一年。

在这期间，老李反复联系福晟的销售顾问，等来的却是对接人陆续离职的消息。今年4月，该楼盘复工，仅用了8个月便赶工完成项目，按时交房。

“8个月时间完成了20个月的工程，如今福晟自己都乱成一锅粥，我们以后遇到问题该怎么办？”

并购带来的规模“馅饼”，也隐藏着陷阱。福晟在项目上遗留的一系列问题，也将留给接盘的世茂。

以双方合作重点大湾区为例，福晟在大湾区多以旧改项目为主，这意味着更高的利润率，同时也需要投入大量的改造成本和面对较长的时间周期。

具体而言，在本次合作中被福晟集团董事长潘伟明重点介绍的超百万体量的前海旧改项目于2018年公示草案，目前仍处初期的意愿征集阶段，未来还需经历规划审批、拆迁及实施主体确认、用地审批等过程。

一名深圳熟悉旧改业务的资深人士对锋面News表示，接下来的每一个步骤动辄都需要2-3年，该项目至少还需要5-8年才能完成。

此外，2019年9月，福晟集团为了缓解资金问题，将深圳福晟65%的权益卖给国华人寿。这意味着，大湾区主战场深圳将面临更多的不确定性。

相似的风险曾在去年的并购中上演过。2019 年上半年，世茂先后收购了泰禾和粤泰股份的部分项目，其中不乏债权、股权关系复杂的项目。彼时世茂方面对锋面News表示，选择合作项目时主要看项目质量、利润率及销售周期，倾向一二线城市，净利润率需要达到10%或以上。

关于如何把控与福晟合作时的项目风险，世茂方面未予以明确答复。

快速膨胀的福晟带来体能负荷，从点到面地挑战着“白衣骑士”资金底盘的承载能力。

曾经的福晟“拿地飞虎队”在土地市场冲刺KPI时，融资部门主要采用信托、基金等“短债长投”的模式为前线输血。2018年以后，融资遇冷，房地产“前融”端猛踩刹车，福晟未能跟上节奏，面临资金链吃紧、债券兑付遇阻等风波。

2019年上半年，福晟集团净负债率为138%。在负债结构中，短期负债占比最高，为443.47亿元，占比59.82%，而其银行结余及现金约为9.85亿元，一年内到期的借贷金额为23.04亿元，现金与短期负债之间缺口大，面临偿债危机。

“我们现在处于过渡阶段，希望通过输出管理品牌、代管、代建的形式，能够把福晟暂时的困难渡过去，让福晟尽快地恢复生产。”在媒体见面会上，世茂财务管理中心负责人汤沸表示，目前世茂正与福晟财务团队一起做债务重组，依靠世茂的资源，结合项目的实际情况、债务情况解决债务问题。

许世坛进一步补充道，目前东方资产和信达资产管理公司都在支持项目的债权清理或重组工作。“福晟之前的问题是短期的流动性的问题，我们会配合金融机构把短债置换成长债，把贵的债换成便宜的债。”

To do list  3

人事重组 “极致管理”

并购福晟前，世茂已经做了组织架构调整，为整合做准备。

锋面News获悉，2019年世茂华南地区公司已被取消，并入世茂海峡发展公司成为湾区运营中心。

同时，世茂新成立长三角地区、粤桂地区两个新地区公司。据此，世茂旗下共有9个地区公司。

将湾区运营中心划进世茂海峡发展公司，足以看出世茂对“第一地区公司”世茂海峡的重视。

事实上，世茂海峡在世茂和福晟合作中担任主导角色。未来世茂·福晟平台将由世茂海峡操盘，全方位战略合作包括地产、建筑行业、物业、旧改等多个维度。人事方面，吕翼挂帅负责管理，并将组建新的操盘团队。

截至2019年12月31日，世茂海峡已在全国9省30市布局175个楼盘。数据显示，2019年世茂海峡销售总金额超过900亿，在世茂房地产全年销售额中占比达到35%，是世茂房地产旗下最大的区域公司。

900亿仅是起点，许世坛对世茂海峡的期许是千亿地区公司。

今年，许世坛为世茂海峡定下的KPI是世茂福晟平台销售额300亿；此外，福晟目前的超千亿在售货值分为4年销售。

当被问及销售额的划分口径时，许世坛表示，首先是算进世茂福晟平台，按照操盘计算的话算进世茂海峡，具体看统计口径。

下一步，世茂福晟将进行组织架构调整。福晟集团董事长潘伟明在总结福晟的不足时，谈到过去几年中福晟对在考核方面偏弱，世茂强调人均效能，未来福晟将更重视结果导向。

并购常伴随人事变化。有消息称，平台整合后，福晟将只留下约三分之一的员工。世茂方面表示，目前没有接到官方消息。

吕翼表示，接手世茂福晟平台后，将对架构进行调整。首先是组织架构上，世茂将对原有福晟架构进行精简和改革。原来的人比较多，改革后会有所精简；原来费用宽裕，改革后将有所缩减。通过内部成本管控等手段缩减费用，用极致的管理方式来提升利润。

来源：锋面News