编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

城市综述•北京： 2019年北京楼市整体波澜不惊。新房受共有产权和竞限房入市影响，成交放量，成交金额超去年50%，但价格锚定。北京住宅成交前十中，共有产权房过半，均价普遍为市场均价的50%-70%，极大保障自住需求。限竞房入市，直接导致二手房价格大幅下跌，置换链条中首套客户部分分流到限竞房市场。二手房“量缩价降”，一反多年常态，仅3月“小阳春”表现如常；此外，因年底房价已降到大部分观望者可以接受的地步、成交意愿强烈。

2020置业北京指数：★★★★

自2017年3月以来北京楼市量价已下滑接近3年，市场需求积累。作为中国资金量最大的城市，在货币宽松背景下，2020年筑底可能性极大。该出手时不要犹豫。

1、受共产、竞限影响，新房成交量明显回升

新房从成交金额看有明显增长，数据如来自克而瑞表格：2019年以3686亿排近5年的第二高位；2016年4044.1亿是五年来最高，2015年以3342.7亿排第三位，2017和2018年的新房成交金额明显处于低位，仅2500亿元左右。

再看成交套数，根据克而瑞数据，2019年新房成交约67855套，在最近5年里排第三位，明显低于2015年的9万多套和2016年的8万多套，但明显高于2017和2018年的4万多套。因此仅从新房成交上看，2019年比过去两年来有非常明显成交增长。

数据来源：克而瑞

再看成交均价，2019年北京新房成交均价与成交金额除了年中之外，基本正相关，整体均价在44000元/平米,到年底摸到5万元左右。5-6月突然出现的负相关，主要受热门共有产权房集中推盘影响，如：朝阳区共有产权房锦安家园，3.7万元/㎡；丰台区临铁共有产权房正商明苑，3.5万/㎡。5月北京楼市整体排名前三，全部被共产房制霸。

2、二手房市场全年“量缩价降” 年底冲高

再看北京二手楼市，2019年北京二手房市场整体表现“量缩价降”，全年成交量达145021套，同比2018年的153536套，降幅达5.6%。2017年调控后的三年北京二手房市场成交稳定在13-15万套的低位上。成交量是成交价的先行指标，成交量处低位，均价难上涨，2019全年北京二手房成交均价为56038元/㎡，同比2018年的56399元/㎡，价格微降。

2019对于北京二手楼市来说，其实是一个传奇的年份。从下图全年各月度二手住宅成交走势来看，超过行业所谓“生死线”的1.5万套的月份，唯有3月份，3月也成了全年市场成交的波峰。

2019年3月8日乐居二手房编辑探访丰台不动产交易大厅45个窗口齐开座无虚席，印证了3月的“小阳春”。

2019年3月朝阳不动产交易大厅同样人头攒动

可是好景不长，3月过后，市场成交出现四连降，6、7月入夏“不热”，9、10月入秋没有“金九银十”，一反多年市场的常态。用行业人的一句话来说，这一年楼市没有春夏秋冬，只有一个季节叫淡季。

但是值得注意的是，到2019年底，二手房市场表现为量升价微涨，买卖双方经过一年的观望，加上房价已降到大部分观望者可以接受的地步，年底成交意愿均强烈。2019年12月二手房成交与4月相当，以“小高潮”的形式准备过个好年。

3、2020买房该从哪几方面思考入手？

北京新浪乐居结合《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》（草案），为您的置业提供一份可参考的居住报告。

2019年11月底，14区的分区规划和亦庄新城规划正式批复实施（2035）

宏观看：结合总体规划“四个中心”战略定位，分区规划紧紧围绕优化提升首都功能、疏解非首都功能，解决跨区域和区域内不同地区之间发展不平衡、不充分的问题。

对楼市、尤其是买房端的决策看，此政策影响深远。总结如下：

a.东西城，首都功能核心区，占有资源优势的小区仍然值得买。教育医疗有保障，自住舒服，向外规划不代表空心化。其他区是规划未来，中心区是让现有资源更充沛利用。

.中心区外，如果想城区买房，满足本身通勤等诉求后，自住买海淀（低密、产业集中、教育配套）、投资保值看朝阳——闭眼买房、几年翻倍的行情不再，投资诉求就既包含稳步增值的房价，也包含租金回报。“国际朝阳”符合这一诉求。

c.目前北京刚需总价成交在400w，此价格依然可在丰台购置不错的二手房。参考丽泽发展战略，马家堡、草桥，这些片区，落一套自住的二手房，稳啊老铁。之前也提到了，丰台区是2019新房成交最热区域。

不过，成交最高，并不意味着区域发展最好，它只和放量有直接关系。这里倒是对房主有个建议，您手里的丰台老破小，建议最近几年换换，因为品质更高的二手房源将在几年后涌入市场。

d.通州区双限，人群有限。如果符合其购买资格，自然优先选通州（运河＞北苑），台湖与副中心关系不大。买台湖只为国贸上班，自住。因为租金同样PK不过朝阳区。

e.海淀、朝阳、丰台，三个城区说完。预算更少的，考虑这两个区：石景山VS大兴，此刻，城区反而PK不过郊区。当然，同样价格的限竞房，依然选石景山。

但二手房不同，石景山同品质的次新房，价格几乎是大兴的1.5倍，不如一步到位在大兴。黄村、西红门、高米店，现在一步到位的100-140面积段的次新房，5-7年后，将是这一波70/90需求升级后的追捧对象。

另一方面，大兴区未来重要税收点：机场（承接国际化诉求）、黄村火车站（承接京津冀一体化）。即使经开区剥离，也足够讲故事。

供需决定价价格，当年的土地供应，会在2年后产生效应。

根据克而瑞数据，2019年土地出让成交80幅，成交建筑面积874万方，相比较过去五年，成交量排第三位，次于2015年的110幅1500万平米建筑面积和2017年的106幅1414万平米建筑面积。

如果我们深度去关注2015-2019年的土地计划供应和实际供应的走势图可以看出，北京商品住宅用地供应计划持续在回落。实际供应量也在大幅持续回落。

如图，2019年至今，北京商品住宅用地已供应213.09万平，与年度供地下限差距较大，这点与2015和2016年相似，但是2017年的“3.17”之前的疯狂却没有到来。这是因为2017年共产房入市，2018年上半年限竞房入市，造成2018-2019年新房井喷，直接导致二手房价格大幅下跌，置换链条中首套客户部分分流到限竞房市场。

但2019年共出限竞房14宗，已小于不限价的17宗地块，此差距进一步扩大后，会促使观望者入市，加速存量去化。限竞房对二手房价的制约进一步减小，整体成交价将会上行。

4、房价收入比：14.77，低于上海深圳

我们来看看北京2019年的房价收入比。我们的公式是：单套市场中等户型总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5间）。

2019年北京套均总价400-500万元，以刚需自住定位。 根据国家统计局统计2019年上半年北京市人均可支配收入为33860元，则全年人均可支配收入我们以2倍67720元计算。年家庭收入我们以乘以5计算（同上海），计为33.8600万元。以一套500万的房产来计算，房价收入比为14.77。我们估计这个数据受限价房和二手房跌价影响，比2017年之前要低不少，并已经明显低于上海的17和深圳近20。当然在北京主城区，两三居单套总价均基本超500万元，所以房价收入比要高很多。

5、 2019买卖双方：观望心态明显。

根据贝壳2019年11月发布的《2019新一线城市居住报告》，北京二手房的去化周期稳居全国第一，60-80天，供应量也最大。但另一方面，北京的换手率也是最高的，交易热度大。

北京楼市成交，新房与二手房一直呈现“此消彼长”的状态。限竞某些笋盘，会超越地缘概念，全城买限竞；而在推盘节奏放缓的几个月，二手房成交明显上升。新房成交价，又受共有产权房和限竞房影响明显。共产、公租、限竞三管齐下，房住不炒深入人心。2017.3.17的虚火得以清除。2019年，买卖双方均处观望，时值年底，卖房调整预期，愿意降价促成交（在5000万以上豪宅成交中尤为明显）、买方也基本达到了心理价位，因此11月至今的市场成交情况，已与今年4月想持平，并延续至岁末。

6、核心城区租金仍微涨

据克而瑞数据，2019年6月，北京住宅平均租金91.97元/月/㎡。2019年，北京核心城区住房租金仍然上涨。与2018年1月相比，2019年4月北京西城、海淀、东城、朝阳的租金累计涨幅分别为10.15%、9.25%、7.81%、6.82%。与上年同月相比，2019年4月北京西城、海淀、东城、朝阳的租金涨幅也分别达到6.79%、5.65%、4.5%、3.79%。

7、2019年新房成交： 

如上图所示（数据来自克而瑞），2019年，北京住宅成交前十中，共有产权房过半，且前三名依然延续年中数据，被共有产权房制霸。此三盘全部为城区共有产权房，均价普遍为市场均价的50%-70%，极大保障自住需求。

从榜单细分看，商品房成交第一名：中海寰宇天下，占尽天时地利人和。天时为，限竞房时代，纯商品房备受青睐；地利为，首钢产业园、首都西大门利好加持；人和为，石景山本区内置业改善需求，地缘性很强，基本不跨区，这也是户型、品质都差强人意的远洋山水能长期均价维持在7-10万的原因。2019楼市成交TOP10榜单，为低端有保障、中端有供应、高端有市场的目标，交上了一份完美答卷。

从各区域成交数据看，总价丰台第一，套数大兴区以9100多套排名第一，丰台7500多套排第二，朝阳5600多套排第三。从均价看，西城以9.8万遥遥领先各城区。

8、展望2020年楼市：

2020年，在无重大政策前提下，需进一步看限竞房与不限价地块的出让情况。如在现有差距（14:17）基础上继续扩大，不限价地块进一步增多，成交均价会稳中有升。

值得期待：

1）南五环内，电建限竞房，均价54000，与周边二手房倒挂近6000元；

2）金融街融御，市府最近的纯商品房；

3）华润石景山地王、中海丰台造甲店，这两块高端住宅将推何种产品；

4）孙河，楼面价6.9万的恒基地王，联合了地主天恒后，将以何面貌示人；

5）1月3日石景山土拍，以及本月四季青刚挂出的百亿地块，将花落谁家（后者到底谁敢买） 

6）在媒体已经开始为限竞房时代“画句号”之时，最受关注的学区限竞：天恒学院里，又将有哪些动静。

对于2020年北京楼市走势，乐居普通编辑认为要看3月底是否有新政，如无，基本是稳中有升。开发商普通员工认为，基本稳定，分区域有变化，对于存量过高的红海地区（如：亦庄、台湖、顺义、门头沟、房山），不排除开发商继续以价换量的可能。在被调查的其他无关房地产业的市民表示，如果自己住，会选择春节前买；如果投资，选择继续观望，2020年6月前解决。

纵观楼市的风向标——北京二手市场，乐居二手房编辑认为，2020年北京二手房市场在没有重大政策转向、信贷政策放松的情况下，总体市场不会出现剧烈波动，月均成交量在1.2万-1.5万套之间波动将成常态。虽限竞房新盘大量入市分流了部分二手房客户，但是限竞房被消化后，二手房以自身的地段、位置优势，仍将成为北京房屋市场交易的主场。

房价方面，市场从上行到下行，过往几年特别是2016、2017年房价的快速上涨，已经透支了房价上涨的空间。经过前期的价格回调，当前北京二手房价格已经达到相当多的购房人能够承受的水平。在此背景下，市场由卖方转为买方，买房人的购房心态发生了很大变化，买房节奏明显放缓，交易周期有所拉长，2020年买房将变得更加挑剔。

置业方面，二手房由于其交易受到地段、首付情况、业主还贷情况、社区品质配套等诸多因素的影响，可选择地域空间特别大。能承受首付在500万以上的购房者可考虑城6区的核心地段，首付有限的购房者可考虑长阳、回天地区、双桥、朝青等适合“新北京人”居住的区域。

展望2020年，在“房住不炒”的政策大基调下，预计2020年北京二手房市场走向仍然以平稳为主，但成交量可能会好于2019年。

本次调查采编人：郭云柯 徐名 潘宇凌

2020年1月10日

附：2019年度中国城市楼盘年鉴入册项目-北京

北京城建世华龙樾 

葛洲坝北京中国府

山屿·西山著

恒大华府

中海丽春湖墅

新空港孔雀城财富港

恒大山水城

恒大花溪小镇

京北恒大国际文化城

和悦华锦

首开保利熙悦林语

和锦薇棠

保利·和光逸境

京北·金茂悦

嘉都

中海首钢·长安云锦

中国中铁·诺德春风和院

航天首府