文/乐居财经研究院 杨倩

“我完全不关心规模排名，我不想花钱买排名。”1月9日，在2019龙湖集团年会上，吴亚军坚定而自信的讲道。

2019年，龙湖集团实现合约销售额2425亿元，同比增长20.86%，年度目标完成率达110.2%，在克而瑞发布的2019中国房企全口径销售榜排名第11位。

规模不是衡量房企实力的唯一指标。1月6日，龙湖成功发行6.5亿美元投资级优先票据，其中2.5亿美元为7.25年期，票息3.375%；4亿美元为12年期，票息3.85%，刷新了中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

作为一家民营房企，龙湖超低的融资成本可与央企比肩。据乐居财经《2019中国房企融资利率榜》，龙湖的融资成本在千亿房企中位列第7，紧随金茂、华润、中海之后。

龙湖集团首席执行官邵明晓曾公开表示，在整个行业加杠杆的过程当中，龙湖可能是唯一一家没有用过非标、影子银行、信托的企业。“龙湖没有用任何高成本融资的方式，非常自律。”

发债总览 

发债量102.1亿元 平均利率4.24%

2019年，龙湖集团发债总额约102.1亿元。包括42亿元公司债和8.5亿美元优先票据，平均利率4.24%，平均期限6.8年。

据《2019中国房企融资利率榜》，房企平均融资成本为6.9%，公司债平均利率为5.66%，海外债平均利率为8.86%。龙湖的发债利率远低于行业均值。

2019年7月，龙湖通过间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司发行20亿元公司债，其中5年期债券票面利率仅为3.90%，这一利率水平已接近金茂、招商等央企。此外，2019年9月发行的8.5亿美元优先票据，利率仅为3.95%，当时创造了近两年来中国民营房企10年期美元债发行最低票息纪录。

债务结构

超九成债券为5-10年期长债

2019年，龙湖发行的公司债及海外债期限锁定在5-10年之间，两笔5年期，两笔7年期，及一笔10年期。截止2019年6月底，有息负债总额约1400.51亿元， 3年以上到期的有息负债占比超过一半。

结合存量债务来看，龙湖更偏爱发行长债。2016年、2018年，龙湖均发行过10年期长债，利率分别为3.75%和4.5%；2018年发行的四笔公司债期限全部为5年。据《2019中国房企融资利率榜》，121家上榜房企里仅六家发过10年期债券，其他五家分别是远洋、金茂、万科、华润、中海。

除两笔10年期长债外，在已披露的存量债务里，有十二笔期限为5年，占比约54.5%；另有五笔期限为7年，占比约22.7%；3年期、6年期、8年期各一笔。总体来看，超九成债券为5-10年期长债。

相比公司债和海外债，短期融资券及中期票据发行难度较低，但发行期限较短。短融券期限不超过1年，中期票据期限以3-5年居多。2019年，龙湖选择发行难度较高的公司债和海外债，且全部为5-10年期长债，除了便于管理，还可以有效降低短期偿债压力、改善现金流。

2020年，龙湖将有三笔债券集中到期，分别为17亿元利率4.8%的中期票据、3.47亿元利率3.93%的公司债，以及20亿元利率4.6%的公司债。按实际利率计算，7月到期后还本付息总额约42.4亿元。而2019年发债总额已突破百亿，加上刚刚成功发行的6.5亿美元优先票据，偿债绰绰有余。

信用评级

获两大国际评级机构上调主体信用评级

发行低息长债，对房企信誉要求较高。2019年5月，穆迪将龙湖的评级展望由“稳定”上调至“正面”，并维持龙湖发行人及高级无抵押债券评级为“Baa3”；2019年9月，标普将龙湖集团评级由BBB-上调至BBB，展望稳定。此外，大公国际、中诚信证评、新世纪等国际国内评级机构也给予了龙湖AAA信用评级。

由于主体信用评级提升，龙湖在2020年初的“融资潮”中脱颖而出。1月6日发行的6.5亿美元投资级优先票据，吸引了来自欧洲和亚洲的顶级资管公司、政府主权基金、银行等高订单，获得48亿美元超额7倍的认购订单，最终定价收窄幅度为近期同业发行之最。

偿债能力

现金短债比4.22  五年内无集中偿债压力

通过低息控制成本，长债优化债务结构，龙湖的整体偿债能力较强。截止2019年6月底，龙湖短期有息债为137.56亿元，仅占全部有息债务的9.82%，现金短债比达到4.2，现金流充沛。

2017-2019上半年，龙湖的流动比率从1.32上升至1.51，速动比率从0.4上升至0.52，资产变现能力有所提升，短期偿债能力逐渐增强。

从长期偿债能力来看，2017年至今，龙湖的产权比率从2.42上升至2.95，负债率从70.73%增长至74.65%，上升约3.92个百分点，这或许是成长的代价。2016-2019年，龙湖的合约销售额从881.4亿元增长至2425亿元，年复合增长率约40%。保持高增长的同时，龙湖的负债率依然控制在行业均值之下。若剔除合约负债，龙湖负债率约为48.22%。

据2019中报披露，未来五年，龙湖每年到期的有息债在200-300亿元左右，有息债占比区间为15-20%，相对平均，无明显集中偿债压力。仅在2021-2022年，有息债务到期金额达到315.61亿元，占全部有息负债的22.54%。

在这个众房企疲于奔命“借新还旧”的资本寒冬，龙湖显得很从容。2019年中期业绩发布会上，龙湖集团首席财务官赵轶曾表示，“今年龙湖的再融资压力已经没有了，下半年即使融来钱，也会提前还明年到期的银行贷款，不会去拿地。”