编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室与乐居财经研究院联合推出【2019中国40城楼市备忘录】。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

正大城开盘现场

城市综述•深圳：2019年几个大政策落地，对深圳形成大利好，短期已经看到新房火爆、二手房成交破纪录、不限购产品整购、外地客扫货、外企纷纷拿地、产业进驻增加，全国资金看好深圳，深圳楼市在几个一线城市中走出了一波独立行情。长期来看，这种政策的落地，是深圳地位的提升，地位再拔高，城市投资价值显著提升，随着大湾区、先行示范区政策逐步落地，深圳房地产价值与潜力仍会被看好，2020年预计深圳楼市将“稳中有上升”。

2020置业深圳指数：★★★★☆

在2019走出独立行情的深圳楼市，应该在2020以较快速度继续向好。全国资金涌入背景下，深圳刚需购房者应快速果断入手。因政府限价，新房依然是首选，其次是未大涨区域二手房，比如罗湖、光明等。

1、新房+二手成交突破11万套创三年新高

根据深圳市规土委数据，2019全年，深圳成交122164套，较2017年上涨22.6%，其中新房住宅成交37884套，二手房成交84280套（根据中介统计为77149套）。整体而言，2019年深圳楼市为2017年以来，近3年最强一次。（2015年深圳成交了6.645万套新房；2016年深圳成交了4.8万套新房；2017年新房成交2.6万套；2018年新房成交2.9396万套。

从二手房均价看，房价基本还是稳定的。如果从2017年房价调控起计算，整体还是处在温和的上升通道里——从2017年的52488元/平米，升到10月的56198元/平米。新房价格官方4月之后不再公布，但从美联物业统计的上述报告里，9月份开始，新房价格也出现了上涨。具体到不同区域，像深圳湾、科技园、宝中、光明，那有一些升幅就非常可观。

2、三波政策出台拉动楼市加速上行

2019年深圳市场直接由三波政策拉动。第一波，2月18日，粤港澳大湾区纲要出台，3-5月成交量都快速上升；第二波8月18日先行示范区，9-10月成交量连续俩月回升；第三波双11豪宅税取消，主要是取消了价格限制，市场刺激明显。

2019年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，明确提出五方面战略定位，大量外地客看好深圳楼市发展前景，更有不少是结伴前来，奔着投资来的，市场出现回暖转热的走势，购买力充足。

2019年8月18日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》公布，深圳再次被委以重任，这一次深圳将直接迈向世界级城市。这一利好政策出台，外地客纷纷来深圳购买新房、二手房、公寓和工商铺等，深圳房产热情继续高涨。

2019年11月11日，深圳调整“豪宅税”标准，同时满足住宅小区的容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住房，满两年可免征增值税。交易税费大大降低，二手市场直接受益，宅税征收标准调整后，市场持续升温，不少业主立即加价，二手房均价小幅上涨。整个11月二手房成交量突破8000套，创新高。

此外，12月12日，官宣取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制，不仅新增了居住属性的公寓供应，也为旧改提供了便利，房企受益最大 。同时政策调整前公寓市场热度已有明显提升，外地客整购现象较多，这次调整政策后，会对市场有一定刺激。

3、土拍大年仅出让住宅用地12块

2019年是深圳土拍大年，住宅出地数量之多，土地供应明显增多。包括深汕合作区，2019年已成功出让21幅商住地块，其中居住用地12宗。尤其2019年6月、11月深圳迎来了两次大型的集中土拍（一次5宗地、一次6宗地），而且都是宅地，光6月24日出让的5宗宅地，当天揽金224亿，成交金额是2018年的两倍。之后12月深圳一天又集中出让多块商业用地和宅地，并且11月15日，深圳宣布将集中出让35块产业用地，达到了30平方公里，12月举行的全球招商大会中现场签约额超过5600亿元，这在往年并不多见。

今年深圳土拍另一个现象是，央企和国企积极在深圳拿地，11月的土拍国企集中亮相，拿下多块限价地块。并且深圳下半年重启“双限双竞”模式拍地，说明国家还是要严控深圳楼市，从土地做起。

深圳今年两次集中出让宅地，加上11月6宗限价宅地，再次明确了深圳市要控制房价的决心；其次是对170万套公住房建设的落地推进。另外今年西边宝安、光明和东部坪山、大鹏土地供应都增加了，体现了在深圳市中心已经很难容纳更多的人口的情况下，决策者有意加东西部的建设力度，全面发展。而且今年深圳限竞价房越来越多，对其房价有企稳作用。

4、2019房价家庭收入比：19.33

来尝试估算一下2019年深圳的房价与家庭收入比。我们的公式是：单套市场中等户型总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5间）。结论是19.33。

具体来说1）刚需成交总价区间约为400-600万，主力户型90-144平（4月起深圳楼市将不再公布官方成交均价及总价）。比如，华强城3期均价46300万/㎡，总价400-600万/套，86-127平3-4房；龙光玖龙台，均价4.8万/㎡，另外需加装修费4500元/㎡，建面约96-143平米，总价区间在421-703万/套。；2）深圳人均可支配收入64674元 （数据来源从国家统计局深圳调查队获悉，2019年上半年，深圳居民人均可支配收入32337元，全年乘以2）。

假设我们以刚需总价500万除以家庭收入25.8696万（64674*4），结果就是19.33。即家庭以现有收入20年可以买一套房，全国看这是一个相当高的数据。

5、2019年买家不犹豫，卖家频现反价

总体来看，2019年粤港澳大湾区+先行示范区+豪宅税政策刺激下，买家很看好深圳市场，基本是有好盘出来，不会犹豫太多就出手。

业主心态则不愁卖，尤其是豪宅税调整后，反价现象再次出现，例如山语海花园二手房15秒之内连续跳涨两次，加价共计50万。前海鼎太风华整个小区大部分二手房卖家都要上调，幅度20-50万。甚至二手房业主业主收取买家30万定金仍毁约不卖，以及某位房东已经卖了房子，还要求要和买家平分省下来的税费。

（12月18日午间，深圳市住建局发文通报称，捏造虚假事实、散布虚假言论、哄抬房价、恶意炒作等行为，涉嫌违法违规，已停止办理涉事楼盘网签手续。12月19日晚间，CCTV2台财经频道，对业主集体控盘，深圳二手房“抱团”涨价事件进行了报道。）

6、租金变化：年底回报率1.53%

深圳租赁市场的上涨趋势维持了9个月左右，福田租金水平全市最高，南山租金紧随其后；短暂的回暖后，20019年10月迎来下跌；11月淡季下，市场需求下滑，租金也随之下行；进入2019年12月，临近年底，在返乡潮的带动下，租赁市场需求不足，租金基本维持稳定，全市住宅租金71.8元/平·月，环比上升0.67%，租金回报率继续微幅下滑至1.53%，租金小范围内波动。

同时，2019年陆续有“稳租金”政策出来，全国首次稳租金商品住房租赁点于10月15日正已经上线，预计2020年节后租金才会出现季节性的回涨。目前已有多个城市提出稳租房概念，深圳是首个推出试点的，后续预计会有更多城市出台稳租金的系列政策。

7、2019年交易：豪宅清盘、刚需发力

深圳2019年新盘一方面豪宅清盘，一方面刚需发力，从年后华润润府、半岛城邦、绿景红树湾一号、海境界、华强城、中洲滨海商业中心，到天健天骄、深业中城、招商领玺、颐湾府、正大城、绿地新都会、龙光玖龙台、恒裕珑城各个层级集体热销。

2019年新房成交量最大的是宝安片区，二手房是龙岗。进入下半年，11月较有参考意义，11月宝安新房和二手房成交量均最大。进入12月，龙岗新房成交量位居第一，光明第二。

深业中城选房现场

绿地新都会开盘现场

8、2020年走势：普遍预期稳中有涨

乐居普通编辑认为，经过3年横盘，2019年深圳楼市回暖，现在全国的资金都往这里跑，看好明年市场，稳中有涨，但不会出现2015年那种大涨现象。

开发商的普通员工认为，1）深圳的城市魅力和发展是中国城市的顶端，2020年深圳将“稳中有上升”；2）2020年有许多的不确定性，特别是经济形势不是那么明朗，但是房地产整个大的方向还是向好的，因为老百姓对于追求美好生活的向往是持续的。

与房地产无关的深圳市民认为，幻想房价短期下跌是不可能了，有切实卖房需求的，看到合适的会出手。

9、2020市场供应：中原统计67个新盘

有相关媒体统计2020年深圳待售楼盘有182个，但据中原地产统计2020是67个新盘，业内预计实际新盘供应量应该不超过100个。在此我们先主要罗列一些知名品牌的代售楼盘，实际供应请以各盘消息为准。

龙岗区将有较大新房供应量，包括万科翰林城三期、仁恒公园世纪二期等，光明区预计会推15个项目，包括金融街华发融御首府、中海光明项目等。在龙华区，2019年开盘的龙华金茂府将贯穿2020年，还有龙光玖悦台、龙湖春江天玺二期待发。

在南山区有多个大品牌项目会入市，包括西丽的远洋天著华府、蛇口华侨城深圳湾新玺名苑、卓越九珑、华润城四期等，福田也有一些包括商业办公在内的大品牌项目将入市，比如福田恒大珺睿大厦；罗湖则有碧桂园翠湖国际、华润笋岗万象广场、招商中环等。

本次调查采编人：丁立  潘宇凌

2020年1月2日

附：2019年度中国城市楼盘年鉴入册项目-深圳 

世茂深港国际中心

华润置地公园九里花园

松湖碧桂园·天钻

粤海城

东旭鸿基·虹海金岸

龙光城