乐居财经 李礼 1月10日，平安证券发布保利地产研报。

投资要点

事项：

保利公布2019年业绩快报，预计2019年营收同比增长21.1%，利润总额同比增长41.2%，归母净利润同比增长40.5%，对应每股EPS2.23元，超出市场预期。

平安观点：

结算规模及毛利率上升带动业绩超预期。公司 2019 年预计实现营收2355.4 亿元，同比增长 21.1%；营业利润及利润总额同比分别增长 41.4%和 41.2%；归母净利润 265.7 亿元，同比增长 40.5%，超出市场预期。净利润大幅增长主要因：1）经营规模扩大及项目结转规模提升；2）受结转项目区域结构变化影响，2019 年营业利润占营收比重同比上升 3.1 个百分点至 21.4%，意味着结算项目仍保持较高盈利水平。2019 年前三季度公司整体毛利率较 2018 年全年上升 3.4 个百分点至 35.9%。2019 年归母净利润占利润总额 52.6%，与 2018 年（52.8%）基本持平，少数股东权益占比整体稳定。

2019 年销售延续增长，新开工仍相对积极。公司 2019 年实现销售金额4618.5 亿元，同比增长 14.1%，位居行业第五；销售面积 3123.1 万平米，同比增长 12.9%；销售均价 14788 元/平米，同比增长 1%。2019 年前三季度实现新开工面积 3675 万平米，同比增长 11.5%，已完成全年计划的81.7%；三季度末在建面积 1.2 亿平米，同比增长 42.7%，较高在建增速为后续销售提供充足货源，奠定持续增长基础。

拿地把握市场节奏，多元业务多点开花。2019 年公司新增建面 2584 万平，同比下降 17.1%，总地价 1545 亿元，同比下降 19.8%。平均楼面地价 5980元/平米，为同期销售均价的 40.4%，较 2018 年下降 1.8 个百分点。期内拿地销售面积比 82.7%，较 2018 年下降 29.9 个百分点。其中四季度趁土地市场降温机会，公司大幅提升拿地强度至 131.6%，远高于前三季度的65.1%。预计在 2020 年行业销售承压、资金环境整体偏紧的大背景下，公司凭借融资优势及品牌溢价，将有利于获取优质土储。同时公司 2019年完成保利物业分拆上市，前三季度新拓展购物中心、酒店及公寓等 14 个商业管理项目，以轻资产模式持续推动品牌及管理输出。

投资建议：考虑公司项目结算进度及盈利能力好于预期，上调公司 2020-2021 年 EPS 预测至 2.79（+0.29）元和 3.4（+0.4）元，当前股价对应 PE 分别为 5.6 倍和 4.6 倍。公司激励制度不断完善、业绩销售持续高增、物业板块拆分上市提升估值，维持“强烈推荐”评级。

风险提示：1）当前楼市整体有所降温，而三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压，带来公司部分三四线项目减值风险；2）受楼市火爆影响 2016 年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率面临下滑风险；3）当前行业资金面调控整体偏紧，而楼市销售难度明显加大，后续楼市调整过程中若超预期降温，公司面临资金压力风险。