文/乐居财经研究院 陈晨

2019年，物业上市潮愈演愈烈，全年有10家物业企业上市，1家物业企业复牌上市。自2018年起物业上市成为热潮，当年便有6家物业企业上市。截至2019年底，共有23家物业企业上市，除了在A股上市的南都物业、招商积余、及新大正，其余均在港股上市。而其中仅6家企业没有房企背景，其余物业企业均有背靠房企。

2020年1月5日，乐居财经推出《2019年中国上市物业企业市值涨跌榜》，以便更直观了解这23家上市物业企业去年在资本市场的表现。

截至2019年12月31日，碧桂园服务的市值达711.61亿港元，远超行业上市物业企业市值，是当之无愧的物业服务“第一股”。

从市值增幅角度，整体来看，23家上市物业企业市值的平均增幅为60.73%。市值最高增幅为招商积余，达331.25%。此外，增幅超过100%的还有6家物业公司，它们分别是新城悦服务、永升生活服务、佳兆业美好、雅生活服务、碧桂园服务、中海物业，它们的共同点都是背靠大型房企。

招商积余（001914.SZ）以331.25%的市值涨幅位列2019年中国上市物业企业市值涨幅榜首，主要因其整合了两大央企集团的优质物业板块。2019年4月以来，中航善达启动重大资产重组，通过发行股份的方式购买招商局物业管理有限公司100%股权。通过此次重组，中航物业资产与招商局物业板块整合。交易完成后，中航善达的控股股东变更为招商蛇口，实际控制人变更为招商局集团。公司名称也由“中航善达股份有限公司”变更为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”。

2019年12月16日，招商局积余产业运营服务股份有限公司重组更名暨上市仪式在深圳证券交易所举行。随着上市钟声的敲响，公司证券简称正式变为"招商积余"， 证券代码变为"001914"。拥有着招商血脉蛇口基因的招商积余，被业内人士认为未来有着无可限量。有分析师认为其有望成为A股中稀缺的上市物业管理行业龙头。

而在行业一片向好的同时，也有7家上市物业市值出现负增长，其中5家企业是2019年10月以来新上市的物业企业。事实上，2019年以来新上市的物业企业中，仅新正大、奥园健康、蓝光嘉宝服务的市值增长显著，涨超20%。其它新上市物业企业表现并不显著，甚至鑫苑服务更是自上市首日创出股价巅峰后便一路下行，至今股价已近腰斩，2019年底市值距上市首日的市值也已蒸发了过半。

新上市的物业企业的两极化表现，或是源于企业基本面悬殊。目前物业企业正值跑马圈地阶段，无论是否背靠房企，若自身实力不足、或增长不前、或有大的硬伤，在短时间内实现市值增值并不容易。

从行业发展角度来看，物业上市潮仍将延续。目前建业新生活、正荣物业、时时服务、兴业物联服务等多家物业管理公司已经披露招股书，华发物业等也传出寻求港交所主板上市的消息。

业内人士预计，还未交表的企业中有超20家处于上市前的准备阶段，未来两年内，上市物业企业总数量有望超40家。