文/乐居财经研究院 张竣博

近些年，随着“互联网+”概念的兴起，房地产企业纷纷把互联网金融作为其多元化布局之一。房地产属于典型的重资产行业，而互联网金融则属于典型的轻资产行业；两者天生相悖的性质使得房地产和互联网金融的结合产生了奇妙的化学反应。互联网金融为房地产提供了资金的流动性，而房地产又为互联网金融提供强大的资金支持。然而，凡事皆有两面，房地产企业应该如何把握发展互联网金融的度，是浅尝辄止还是全力支持？前者容易使前期投入变为沉没成本，而后者又容易使企业主营业务受到侵蚀。总体来说，房地产企业应该结合自身需求和战略规划来制定发展互联网金融的度。

行业现状：互联网金融盈利空间逐渐减少

根据榜单显示，包括金地集团、佳兆业集团和中天金融在内的等六家房企都赶上了互联网金融发展的黄金时期。其中，金地集团的家家盈至今累计的成交额是35.26亿元。在2017年家家盈发放利息0.22亿元，当年累计成交额17.74亿元；在2018年，家家盈发放0.47亿元利息，然而其当年累计成交额仅为11.48亿元。借贷数额减少6.26亿元，利息发放增加0.25亿元。这说明家家盈的融资成本变高，盈利能力在减弱。这很大程度上是受到了国家金融严监管的宏观政策影响。佳兆业金服的2017年年度累计成交额为102.23亿元，实现了一步巨大的跨越，几乎与碧有贷的所有累计交易额持平；其2017年发放利息为1.03亿元。在2018年，佳兆业金服从高峰跌入了低谷，其年度交易额仅有14.48亿元，而发放的利息也只有0.49亿元。不论从利息发放还是从成交金额来看，互联网金融从2017年过后，进入2018年之后都是处于下行的趋势，整个行业的不景气迫使企业难以回到高光的巅峰时刻。

根据金地集团中期报告显示，企业的筹资现金流从2016年中的-53.25亿元提高到2018年的160.50亿元，金地集团筹资性现金流的提高说明了企业加大了对外融资的力度，同时企业的互联网金融平台也为融资做出了一定的贡献。根据佳兆业的中期报告显示，企业的融资性现金流从2017年中的240.38亿元降到了2018年中的147.26亿元；这说明了企业融资的难度提高，这与佳兆业金服在2017年至2018年的业绩从102.23亿元降到14.48亿元几乎同步。

房企涉足互金的未来：优势互补，通过互金打开广阔市场

佳兆业金服至今累计交易金额为159.9亿元，相较于家家盈的35.26亿元，碧有贷的102.49亿元以及鹏金所的310.32亿元，佳兆业金服处于中上水平，尤其是其2017年交易额爆炸式增长，在行业中更是少见。此外，鹏金所于2014年建立，是比较老牌的互联网金融企业，2017年万科入股鹏金所，因此其至今累计交易额最高。

根据佳兆业金服数据统计，2018年年度出借人在广东省占比接近25%，在所有省份中占比最高。这说明佳兆业集团在广东地区影响力较深，其业务开展比较顺利，投资者比较有信心，市场情绪比较稳定。佳兆业集团可以针对资金出借人的投资情况为他们量身定做互金产品以及主营业务的产品和服务。

根据佳兆业金服数据统计，2018年年度借款人在安徽、河南、江苏和山东四个省份占比都超过8%，占据前四的位置。这四个省份都是中国的人口大省，人口密集，资金需求量大。佳兆业金服在人口密集的地区开展互金项目的同时能有效扩大集团的影响力，从而形成协同效应，带动房地产主营业务的销售。

结合佳兆业金服出借人和借款人数据，抛开佳兆业金服平台的局限性不谈，很容易发现广东省的出借人比例最多，同时其借款人比例最小。这说明广东省的投资者偏爱资本投资，不太偏好举债经营。佳兆业集团可以根据投资人这一特点在广东省大力推广短期按揭或全款购房政策，以迎合投资人的个性需求。相反，在江苏省，出借人的占比远小于借款人。这说明江苏省的借款人偏好举债发展，对债务的抗压力较好。佳兆业集团可以针对这类群体推出长期按揭贷款政策。

房地产企业多元化策略的目的是为了顺应大趋势（国家政策），分散市场风险和增加企业收入。在大趋势上行的时候，房地产企业可以放缓多元化发展的策略，集中所有资源投入到主营业务当中；相反，在大趋势下行的时候，房企可以加大多元化的力度，积极拓展业务范围，找到新的利润增长点，从而突破增长率的天花板。当下，房企发展互金多元可以进一步加深，在等待下一个上行趋势的同时拓展寻找新利润点。但是，房企大可不必向互金企业转型，转型的风险和门槛都过高。