昨天开始，一则福晟将被世茂收购的消息在地产人的朋友圈刷屏。

地产圈中各种截图直指一个事件：位列Top50的福晟，正在将集团手中的地产板块整体出售。

而潜在的买家，正是同为闽系、今年新晋“并购王”的世茂，以及四大AMC之一的东方资管公司。

据说，买方的尽调团队这两天已经进场，月底将完成尽调，框架协议已经签署。世茂、东方与福晟三方的股权比例暂定为4:3:3，世茂来操盘。

一场发生在地产圈的整体并购大戏，在无声中上演。

如果真如市场传言所预测，这场交易对地产圈影响之深远，超出任何人预料。

01

世纪大并购的

4点启示

这场世纪大并购带给我们以下几点启示：

①鲸吞将成为收并购的常态：过去在房企之间的收并购案例，如融创收购融科，保利并购中航，都是由全国性巨头重组地方性中小型企业，并购双方在销售额和资产量上差距明显，总体呈现的，仍是大鱼吃小鱼的常态。

但本次交易的双方，在体量上的差距并不十分悬殊，据相关消息，本次的交易额可能高达2000亿，随着行业集中度的加剧，以往以个别项目为单位的收并购机会会越来越少，但类似本次的大鱼吃大鱼的刺激戏码，将会更多上演。

②门阀时代，地产行业的容错度会越来越低：不得不承认，地产行业头部的格局已基本稳固，Top5、Top10的门槛已达到让后来者怯步的程度，甚至到了2020年，Top20的门槛也将突破2000亿。

在这种情况下，后来者除了奋力奔跑，还需要指望身前的对手自己犯错，才有可能实现赶超；而稍不留神犯错的企业，则将承受巨大的代价和惩罚，本次交易的被并购方，曾是稳健经营的典范，也一度成为冲击行业Top20，乃至Top10的热门，但在瞬息万变的行情之下，连续踏空节奏，加上应对失当，终于酿下今日的苦果。

③中型房企的风险和道路抉择：在千亿房企已经变成路人标签的当下，大批还在冲击千亿，或是刚刚迈过千亿的中型企业是选择继续临渊羡鱼，加足杠杆极限狂奔，把自己变成行业风险点，还是选择退而结网，修炼好内功再冲刺，抑或是量力而行，回归初心，乃至金盆洗手。

第一条路无疑是火中取栗，本次被并购方就倒在了上面；第二条路需要极大的勇气和高明的远见，用一时的不甘和落寞换取长远的未来，典型如本次的收购方，在早早冲入前十后开始调理内功，从财务到组织再到产品全面发力提升，终于迎来王者回归，在已锁定本年前十的情况下，接下来两年凭借今年大举收并购获得的土储，该企业也将成为Top5的有力竞争者。

④希望被并购方的员工，能得到较好的善后：本次的被并购方企业曾经尝试过多种方法自救，包括推出了大量的内部购房优惠更名和高收益的内部融资计划，大量员工也因此被转嫁风险而身陷泥潭之中，本次交易有望为持续近两年的纷扰画下句号，也希望相关的员工能得到妥善的善后和补偿。

02

“接盘侠”的如意算盘

而对于出手接盘的世茂来说，这也的确是一桩Good Business。

①收并购一大优势是利润率可控，据说世茂收并购资产可以做到接近30%的毛利润率，约12%-13%的净利润率。而且这个标准是没有预测价格的上涨，比拍地好太多了。

②在此前，世茂的收并购方的一长串名单里，粤泰、万通、明发等日子都不太好过，尤其部分房企遭遇流动性风险的事情已经不是秘密。

③世茂这波操作是典型的“机会型并购”，抄底意味明显。很多收购项目都已经是箭在弦上，一些开发商年关难过，正好抓了这波机会。

④许世坛曾公开对外表示，对前20强、前50强、前100强的企业都有一些收购合作的项目，不过还没公开，2019年是世茂的并购大年。

无论怎样，世茂在收并购上的“凶猛”，是规模趋势，也不失为一种办法。

03

行业前途难测

Top50也不是舒适区

2019年是福晟的的水逆之年，问题症结几乎都和钱有关。

福晟的经历，其实是很多闽系房企在上一轮地产周期中的缩影。

曾渡过了风平浪静岁月静好的十年发展时光，外界未曾料到2015年该房企的突然爆发，成为名震地产江湖的拿地大户，其风格剽悍，大并购、高周转、高杠杆即便同为闽系阵营的房企也为之侧目。

回头看这家企业近几年的发展历程，堪称整个地产行业的生动缩影，该企业自15年起大幅吃进土地，在收并购领域的探索和成果领跑全行业，土储水平一度一枝独秀，甚至该房企在土地市场最疯狂的2017年，还专门召开发布会宣扬在土储方面的骄人成果，迄今这在行业内还是头一遭。

可随着房地产行业在2018年开始进行深度调整期，该房企未能如预期般凭借土储优势实现规模和行业地位的突破，反而受困于大量存货无法变现，陷入了经营的泥沼。

风云莫测的市场，最令人敬畏的地方就是，你永远不知道下一秒会有什么危机出现。

一切经历似乎都在告诉我们，行业的不确定性已经使得TOP50的开发商不再高枕无忧。

（来源：地产人言）