乐居财经 李礼 10月10日，国盛证券近日发布万科A研报。

双面万科，行业未来领舞者，首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司2019 年至 2021 年营业收入为 3850 亿元/4828 亿元/5914 亿元，归母净利润为 426 亿元/518 亿元/617 亿元，EPS 为 3.77 元/4.58 元/5.46 元，当前股价对应 PE 为 6.9 倍/5.7 倍/4.8 倍。首次覆盖目标价 32.0 元（对应 8.5 倍PE）。

卓越经营铸就持续 ROE 优势，稳健经营造就连续十年正经营现金流。公司ROE 优势从 2009 年的 1.25pct 逐年上升至 2018 年的 9.34pct，我们发现公司 ROE 优势的主要驱动因素是权益乘数提升。2018 年权益乘数的贡献达到9pct，背后是公司卓越的经营杠杆能力。公司经营现金流十年连续为正，稳健经营穿越周期。

销售稳增可期，业绩有望平稳释放。长期来看，公司布局 67 座城市，远低其他龙头，销售平稳增长仍有空间，短期来看，可售货值相对充足，布局合理，预计全年仍将实现 10%左右的销售增速。业绩方面，公司已售未结金额为 5307 亿元，相对上年结算金额的覆盖率为 186%，处于近 10 年以来最高水平。从竣工面积与结算面积的关系来看，我们认为公司本年结算结算面积为 2533 万平方米，对应结算收入增长 29%。

持续创新能力强，转型不易，行则将至。看好公司的持续创新能力，加上房地产业务仍能在未来相对长的时期内为公司提供较为充沛的现金，我们认为公司有望继续引领行业潮流，做新时代领舞者，找到契合自身的“明星业务”，并为房企转型提供“万科方案”。

融资优势明显，杠杆水平合理，股息率接近公司债券。公司融资优势明显公司净负债率一直处于明显较低的水平，2019H1 公司净负债率为 37.2%，相对 2018 年提升 12.2pct，大幅低于我们选取的行业水平。我们估算公司 2019年股息率将达到 4.3%，接近公司债券平均票面利率 4.41%。

风险提示：项目竣工及结算进度不及预期，结算毛利率不及预期，新业务拓展长期不及预期，融资收紧超预期。