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攸克地产 | 两大区域光芒四射,碧桂园网格化棋局先行

攸克地产 2019-08-25 14:39 860阅读

如果你同意房地产市场是“政策市”,那么任何时候都不能不关注国家重大政策。对企业来说,最重要的当然是政策背后的价值体现。房企亦如是。

红利不是一天到来的。布局的前瞻性,才是考验企业领导的真功夫。

试点背后的国家战略

客观地说,长三角和粤港澳大湾区是我国最具创新活力的两大区域。

很多人都看到了这条消息:8月18日,《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布。《意见》提出了将深圳建设成为高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋的战略定位。

对这个《意见》,专家们作了多个角度的深入解读。有一点是公认的,那就是,深圳建设中国特色社会主义先行示范区,有利于更好实施粤港澳大湾区战略,为国家一系列战略形成带头效应。粤港澳大湾区是国家重要的发展战略,5.6万平方公里的土地,7000万人口,要建设成为充满活力、朝气和激情的改革开放区域,形成中国经济新的强劲活跃增长区。深圳再次充当改革开放探索排头兵的重要任务,对粤港澳大湾区建设必将起到拉动和带头作用。

无独有偶。此前的8月6日,国务院印发《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》。先行启动面积为119.5平方公里,将对标国际上公认的竞争力最强的自由贸易园区,实施具有较强国际市场竞争力的开放政策和制度,加大开放型经济的风险压力测试。上海自贸区临港新片区的设立,不是简单的面积扩大,而是根本的制度创新,是深化改革开放的再升级。

某种意义上说,临港新片区是上海自贸区此前试验的升级版。而上海自贸区及其临港新片区与全国其他自贸区不同的是,它是整个长三角一体化的重要助推力量。

中央政治局5月13日召开会议,审议了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》。会议指出,长三角是我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一,在全国经济中具有举足轻重的地位。长三角一体化发展具有极大的区域带动和示范作用,要紧扣“一体化”和“高质量”两个关键,带动整个长江经济带和华东地区发展,形成高质量发展的区域集群。

会议强调,把长三角一体化发展上升为国家战略是党中央作出的重大决策部署。

未来10-20年,深圳建设中国特色社会主义先行示范区对周边区域乃至粤港澳大湾区的推动作用,临港新片区对长三角一体化战略的推动作用,其重要性无论怎样描述,都不过分。

战略后面的地产机遇

这两个战略对包括房地产业在内的区域经济的影响,同样重大。

8月18日中央的《意见》发布后,攸克君与同事们也讨论了这个话题:哪些房企在深圳的土地储备最多?

结果发现,很难找到各房企在深圳土地储备的准确数字,一般都是意向和规划面积。而即使有房企披露了在深圳的规划土地储备面积,要成为真正的土地储备,还有漫长的路要走。深圳城市更新涉及到的拆迁太难了。因此,房企深圳土储更多是理论上的。

除了城市更新带来的土地供应,深圳其他新增土地供应非常非常少。所以,深圳建设先行示范区对房地产市场的影响,要跳开深圳来看。深圳周边其他城市,接受该政策的辐射同样巨大,这些城市包括惠州、东莞、佛山、广州、珠海等;其次是粤港澳大湾区其他城市。

中国与粤港澳大湾区世界级城市群比肩的,是长三角城市群。长三角区域一体化发展上升为国家战略后,长三角一体化示范区将成为“先行先试”的试验田和重要的发展引擎。临港新片区正是在这种背景下推出的。

应该看到,临港新片的定位是打造“更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区”,虽然临港新片调控有了特定的放松,但其房地产发展空间是有限的,国家也不允许它大力发展房地产,挤占其他产业的资源。而上海全市的房地产调控不会放松。杭州、南京以及长三角二线热点城市也不会放松调控。苏州甚至还一再加码。

因此,长三角房地产市场未来主要的发展空间,其实是在三四线城市,特别是一二线热点城市周边的三四线城市。

前瞻性的网格化布局

深圳先行示范区和临港新片的消息一发布,攸克君就听到地产界的朋友问:有没有拿地?拿了多少地?快去拿地! 

有些房企在长三角和粤港澳大湾区是提前进入,深耕后再重兵囤积。

根据克而瑞今年5月发布的《长三角26城土储比拼》数据显示,绿地、碧桂园、融创三家企业在长三角26个城市中的货值超过5000亿元,大幅领先其他房企。

其中,碧桂园2017年在长三角以771亿元拿下133宗地,2018年再以398亿元拿下了1042万平方米的土储面积。

碧桂园目前实现了对长三角26个城市的全覆盖,包括市下面的一些县。这就是一种网格化的布局。从土地储备建筑面积分布情况看,碧桂园在这26个城市土储中有75%左右位于三四线城市。这些城市有望成为实施长三角一体化战略后,价值提升最大的区域。

碧桂园在粤港澳大湾区更是不遑多让。截至2019年6月30日,碧桂园在粤港澳大湾区拥有权益可售资源达3467亿元,可售建筑面积约2457万方。在湾区珠三角境内各城市同样实现了网格化的布局。其中位于深圳的已获取权益可售资源约225亿元,潜在权益可售资源约1,961亿元。

此外碧桂园在大湾区内有潜在权益可售资源约5519亿元,与已获取的权益可售资源合计8986亿元。在所有房企里是当之无愧的第一。

值得一提的是,2018年碧桂园国内权益合约销售前十城市中,粤港澳湾区内的惠州、佛山、东莞及广州就占据了四个。其中佛山是碧桂园的总部所在地。

8月22日,碧桂园交出了一份不错的中报成绩单。报告期内,实现收入约2020.1亿元,同比增长53.2%;实现毛利润548.6亿元,同比增长56.9%;实现净利润230.6亿元,同比增长41.3%。权益合同销售金额2819.5亿元,相较2018年下半年环比增长47.6%。

但去年下半年以来,房地产市场和一批主流房企销售增幅均有所放缓。碧桂园后劲如何?

碧桂园董事会主席杨国强说:“我的职业生涯历经数次地产行业周期,我认为波动才是这个行业的常态;此外,中国城镇化是一股不可逆的时代大潮,地产市场未来规模将仍然庞大。” 

其他地区暂且不论,就以碧桂园在长三角和粤港澳大湾区的庞大土地储备而言,可以判断,它在这些区域未来几年的业绩有望实现远超平均水平的增长。(来源:攸克地产)

来源:攸克地产

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