近日，各大房企密集举行中期业绩推介会。大家有没有注意到，龙头房企对三四线楼市的判断，各有不同。

01.

8月21日，在2019年中期业绩推介会上，万科首席运营官、执行副总裁张旭说了这样一段话：拿地集中在长三角、珠三角这些区域，三四五线城市不会去进。

而碧桂园董事会主席杨国强之前则表示长期看好三四线市场，并在中期业绩推介会上交出了一份闪耀的成绩单。

8月22日，碧桂园在港发布中期业绩，上半年营收同比增长53.2%至2020.1亿元，净利润同比增长41.3%至230.6亿元。

另据克而瑞数据显示，2019年碧桂园全口径销售金额3895.4亿元，这样看来，可以算是权益销售额和全口径销售额均位居行业第一。

而在上个月发布的《财富》世界500强榜，碧桂园以573.087亿美元的营收，位列全球第177名，较2018年上升176位，是今年全球跃升幅度最大的企业。

在全球经济面临下行压力的当下，碧桂园强大的韧性可见一斑。

02.

多家市场机构分析认为，在市场环境复杂多变的当下，碧桂园能越战越勇，这与其大开大合、胆大心细的区域战略密不可分。

大家有没有注意到，有的开发商只认准一线，有的重仓二线，有的则倾向于三四线，但是碧桂园不同，他们似乎不喜欢做选择，从一线到五线都有。

随着2018年下半年首次进入西藏，碧桂园的项目已进驻中国内地所有省份。截至2019年6月底，碧桂园业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、279个地级市、1235个县/镇区，是行业内布局最广泛的房企。

数据还显示，2019年前6个月，按项目所在地分，碧桂园位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61；按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为44:56。

三四线城市虽然占比60%，但一二线的占比也达到了40%。可见，碧桂园下注的不是某一类地区或者某一类城市，它下注的是整个中国，全国31个省级行政区，一个都没有漏掉，足见碧桂园对中国各地无差别的信心。

碧桂园创始人、董事会主席杨国强表示：当前经济形势复杂，但碧桂园始终对我国经济实现稳定增长、长期向好抱有坚定信心，对十四亿追求美好生活的人们有坚定信心。

特别是对三四线城市，杨国强表现出以一如既往地看好，他说自己十分看好三四五线城市的房地产市场，因为随着农民工工资提升，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住。因此，他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。

数据显示， 2018年中国常住人口城镇化率达到59.58%，离发达国家80%左右的城镇化率还存在差距，城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，不仅增加城市公共服务设施投入，也会释放巨大的衣食住行等消费需求。

摩根大通曾分析认为，过去一二线城市的行情收紧，让布局于核心城市外围的碧桂园受益，这样的情形可能会继续。相信碧桂园在未来三年依旧会有良好的净利润增长，并且因为三四五线城市的拿地成本较低，相应的风险也很小。 

这大概就是碧桂园看好三四线、全国布局的底气所在。

03.

当然，碧桂园的区域战略不仅仅是“广撒网”这么简单，更重要的是它的“精准布局”。

数据显示，在已获取的可售资源中，碧桂园98%的项目位于常住人口50万人以上的区域，94%位于人口净流入区域，大多数货量的分布符合人口流动趋势。

注意，关键词有两个，“50万人以上”、“人口净流入”，这就是碧桂园的“胆大心细”，即使重仓三四线，也不是乱撒胡椒粉，而是充分地敬畏经济规律。

细读数据还能发现，碧桂园的“广撒网”战略并非没有重点，其重中之重便是粤港澳大湾区和长三角两大经济引擎地区。

数据显示，截至2019年6月底，仅是粤港澳大湾区，碧桂园就拥有3467亿元的权益可售货值，此外还有潜在可售资源约5519亿元，加上已获取的权益可售资源合计8986亿元，绝对是重仓之地。

重仓哪里，哪里就卖得好，这一次，碧桂园又赢了。2019年上半年，碧桂园国内权益合同销售前10位的城市中，有一半位于粤港澳大湾区，包括佛山、广州、惠州、清远和东莞。

如图所示，碧桂园重仓的TOP10城市中，除了广州、郑州，其他8个都不是区域核心城市，再次反映碧桂园独特的区域战略。

除了粤港澳大湾区，碧桂园另一个重仓对象则是长三角地区。随着长三角一体化上升为国家战略，苏浙沪边界区域成为各大房企争相抢夺的战场。

据克而瑞发布的《长三角26城土储比拼》数据显示，绿地、碧桂园、融创三家企业在26个城市中货值超过5000亿元，遥遥领先其他房企。其中，碧桂园2017年在长三角以771亿元拿下133宗地，2018年再以398亿元拿下了1042万平方米的土储面积。

目前，碧桂园已在长三角城市群拥有广泛布局，在长三角区域的货值属于第一梯队。截止2019年6月30日，碧桂园在长三角可售权益资源3589亿，占可售资源的20%。

作为一个在全国市场攻城略地的龙头房企，碧桂园对区域价值向来有着敏锐的嗅觉。其每一次拿地，都可视为区域经济的一次晴雨表反映，背后传递的信号可供购房者参考。

04.

从碧桂园飚红的业绩可以看出，并非所有三四线楼市都不行，但也不是所有三四线楼市都可以入。

按照广发证券的研报，碧桂园的区域布局，既有“广度”，也有“深度”。从2015到2017年，碧桂园项目数量平均扩张增速为85%，大幅领先龙头平均水平。

为什么在这两年发展如此之快，我们认为，一个根本原因就是重仓了三四线城市，并赶上了这些城市最好的时候。

一方面，这几年一二线城市调控持续加码，资金外溢现象明显，“回乡置业”的人也越来越多。另一方面，国家大力促进棚户区改造，三四线城市在住房上的消费升级欲望，获得了空前集中的释放。

可以说，碧桂园这几年的飞速发展，本质上是顺势而为，赶上了中国城镇化的一次超级红利。

当然，碧桂园在区域选择上的胆子大没有错，但具体在微观层面，更重要的是心细。正如前文所言，碧桂园在进军三四线城市时，比较看重两个标准，一是人口基数较大，二是人口净流入区域。

现在我们必须思考一下，到底什么样的三四线城市仍有机会呢？

财经学者刘晓博把“三四五线城市”分为以下四类：

1、处于核心都市圈，本身有显著人口增长，经济发展也不错的三四五线城市。比如廊坊、昆山、惠州、中山、清远等。这类城市主要集中在沿海三大经济圈，也是碧桂园重仓的两大区域。

2、不处于核心都市圈，但在全国交通体系里位置比较特殊，有显著人口增量、较大人口基数的城市，比如徐州。

3、不处于核心都市，也没有特殊的交通地位，但有较大人口基数很大的城市。虽然整个城市人口流失（主要是农村流失），但市区人口在增长。比如临沂、周口、潍坊等。

4、不在核心都市圈、没有特殊交通地位、人口腹地小、市区人口净流出的三四五线城市，这类城市也不少，主要集中在中西部、东北地区。

无论是看碧桂园的区域战略，还是看万科、恒大等其他房企，你会发现，受到大房企青睐的三四五线城市，绝大多数都属于前三类。第四类城市也会有房地产，但主要是本地小开发商为主，很少看到全国性的品牌房企。

所以，碧桂园在三四五线城市赚到钱，本质上还是看懂了这个特殊市场的经济规律。只不过，小城市的经济规律，很多人不愿意看、不屑看，或者说看不到、看不懂。(来源：城市战争)