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万科凭什么再创业?

云地产 2019-08-25 07:02 2122阅读

万科凭什么再创业?

在8月21日业绩推介会上,万科集团总裁祝九胜(九哥)提出了一个意味深长的话题:“目前,万科正处于第三次创业阶段。”

九哥借用万科的发展缩略图,道出了这一提法。35年前,王石第一次创业;20多年前,聚焦住宅开发领域,是第二次创业;目前,是第三次创业。

万科为什么要提“再创业”?其意图是,围绕客户发展与需求,也就是“城乡建设与生活服务商“的战略定位,构筑第二条增长曲线。

按照书燃观察,在企业中,提出“再创业”命题者,大约有几种情况:

第一,主业增长稳定,但距行业“天花板”仅有数年之遥;

第二,掌舵者危机感较强,为企业的未来探寻更为广阔的“赛道”;

第三,不安于现状,做大时代更优秀的企业。

那么,万科凭什么再创业? 

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不可否认,此轮史上最严厉的调控所引起的行业震荡,还在持续发酵,且远未结束。

处于严酷环境中的企业,颇为不易,悲观情绪也在悄然蔓延,比如,多个中小房企卖项目变现,还有多巨头收缩投资战线,甚至暂停拿地。

那么,作为头部房企中的“元老”,万科近半年来的表现又如何?

数据会告诉我们真相。万科披露,2019上半年,实现营业收入为1393.2亿元,同比增长31.5%;归母净利润为118.4亿元,同比增长29.8%。

另外,万科披露,上半年,拥有4403.7万平方米已售未结转的资源,合同金额高达6215.5亿元,分别较去年末增长18.7%和17.1%,这是万科未来业绩的稳健增长的“基石”。

讲真,能在前所未有的严厉环境中,实现增长,也难能可贵。更为难得的是,万科的这一增速,在上市房企中,应处于金字塔尖的位置。这是其厚实家底的投射,也是增长惯性使然。二者合力,绘出万科稳健增长的曲线。

但不可否认的是,与前几年相比,万科的业绩增速有所放缓,不仅万科如此,其他头部房企的增长率曲线,都被来自行业调整之力压下了头。

稳健的业绩增长曲线和增长率下探曲线,也暗示着行业的未来发展趋势。正如郁亮公开表示,房价单边上涨的黄金时代已经结束了。

后盾与矛盾交织,已成为行业的底色,也是万科的底色。稳健增长的后盾,足以支撑万科有足够的时间和空间去再次创业;而增长率下探的矛盾,又像一把跟在身后的利剑,逼着万科去再次尝试找出二次增长曲线的可能。

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那么,万科再创业的赛道究竟在哪里?除了“聚焦”传统开发业务外,更多的还是在其他业务里。

目前,万科的其他业务包括物业、商业运营、物流仓储服务、长租公寓、产业办公及冰雪度假等。

那么,这些业务目前的发展状况如何?

首先来看看物业。万科披露,截至6月底,这一业务实现营收为52.8亿元,同比增长27.1%,这与地产业务的增速基本一致,还是稳健型的业务。

其次在商业开发与运营方面,截至6月底,万科管理的商业项目总建面已超过了1350万平方米。其中,商业开发和运营平台,印力集团管理的面积为915万平方米,项目数为110个。而已开业的商业面积为643万平方米,购物中心的整体出租率达到了97%。

在长租公寓方面,上半年,万科新开业了101个项目,总计2.6万间。而截至6月底,万科的长租公寓已布局到了35个主要城市,累计开业8.2万间。其中北京、上海、深圳等14个核心城市的占比达到了74%,平均出租率也高达91%。

而在物流仓储方面,截至6月底,已进驻44个城市,拥有127个项目,可租赁的建面高达996万平方米。在运营的64个项目中,平均出租率高达92%。而上半年,获得了9个新项目,可租赁建面达74万平米。

另外,万科披露,其产业办公已管理了79个办公项目及35个产业园项目,管理的总面积高达803万平方米,其中72%的项目北京、上海、广州、深圳、杭州及成都等城市。

不难看出,在新业务领域,无论从布局的广度还是深度上来看,极有可能成为万科二次增长曲线的助推器,也是其再创业的主战场。

尽管如此,无论从新业务的营收情况,还是回报率来看,目前还远远不如主营业务。正如郁亮之前所言,指望新业务赚大钱,那是痴心妄想,我们不可能找到与房地产赚钱前景相当的行业。目前,新业务在财报中的占比还很小。

显然,万科的新业务之战充满了不确定性,道阻且长。这也意味着万科的再创业,并非一帆风顺,而是充满了各种变数和挑战。

但客观地说,万科稳健的“基本盘”和财务状况,为再次创业提供了一定的保障。

万科披露,上半年,其持有货币资金高达1438.7亿元,远高于短期借款及一年内到账的长期负债的总和(约666.5亿元);而其净负债率,也在行业中处于低位,仅为35.04%。

正因如此,万科的融资成本在行业中也处于低位。比如,今年2月份,其发行了20住房租赁专项公司债,票面利率仅为3.65%。

而在银根不断紧缩,房企融资成本不断上升的情况下,能拿到如此便宜的钱,更不多见。

正因为如此,万科才更有底气再创业。(来源:云地产)

来源:云地产

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