1980年，年仅15岁的福建闽清人黄其森考上了福州大学。15岁上“211工程”重点高校大学生，搁在今天也算得上少年天才了，况且是高考录取率极其低的上世纪80年代。

80年代的高考有多难呢？那时候，正式高考前要进行预考，预考就要淘汰超过三分之二的考生，而剩下也只有不到七分之一概率被大学录取。黄其森就是其中最聪明、最幸运的百分之五。

能考上大学的都是“三昧真火”淬炼过的，学历不代表一切，但自有它的含金量。2019年那个春天，在解决泰禾危机时，黄其森回味过往顿悟过来，泰禾过去频率的人员流失率和管理失控，大概率是核心岗位招聘了太多低学历的“学渣”。于是，泰禾在品牌、法律、财务等核心部门的招聘底线升为：必须985、211院校毕业。

在2018年之前，黄其森一路顺风顺水，这让他深信自己是被上天眷顾的人，“运气一直很好”。少年学霸黄其森毕业后进入福建建行工作，妥妥的金饭碗，31岁下海创业建立地产房企泰禾，2002年北上赴京一炮而红。2010年泰禾成功在A股借壳上市，泰禾院子也成为中国房地产行业的大IP，成为新中式建筑的代言人。

但从2018年以来，排名20位左右的泰禾，突然成了地产界第一大流量——裁员风波、股价暴跌、资金链危机、项目降价、甩卖资产、爆仓质疑等等，泰禾和黄其森的一举一动成为焦点，受关注程度甚至一度超过地产界的网红“孙宏斌”和第一房企大碧碧。

2019年5月17日，对泰禾的质疑在深交所发出灵魂19问时达到顶点：泰禾2018年销售收入多少？公司只有120多亿现金，571亿的短债怎么办？

6月9日，在北京通州运河岸上的中国院子，泰禾进京第一个项目、黄其森梦想起航的地方，泰禾举办了一场媒体交流会。着面对着30多家摩拳擦掌的媒体，黄其森展示了他强悍的一面。在近3个小时充满火药味的问答中，这位面相敦厚、南人北相的福建人，几乎独自撑起了全场。

这场见面会对记者没有设限，有关销售额、债务、兑付、人事变动、股权质押、项目出售等的尖锐问题充斥着整场见面会，但不管问题多么尖锐，黄其森总能不动声色将问题化为无形。

“其实泰禾并没有什么困难。艰难都是被你们（媒体）写出来的。”黄其森颇有些云淡风轻。眼界、战略、格局是黄其森在采访中屡屡提到的词：“做企业看的还要更高一点，在北京、上海、深圳，要以纽约、伦敦的眼光来看；在南京、杭州、厦门要站在北京、上海眼光来看。”

学霸的智力、成功企业家的魅力，还有一种发自于心的坦诚，在某些瞬间，你会情不自禁地跟随者黄其森，进入他的理想世界。理想是单纯的，但世界是复杂的。为了单纯的美好，必须跨过复杂甚至凶险的河流。

摆在黄其森面前有两条河：一条叫做以时间换空间，一条叫做以空间换时间。2018年和2019年上半年，他基本跨过了第一条河，泰禾的用快速腾挪换得了生存空间；接下来他要还要跨越第二条河，泰禾收割的地王，那些支撑他梦想的空间，能不能给他留够足够的时间？

1

以时间换空间

这次发布会记者的最后一个问题是：泰禾下周一的股价会上涨吗？黄其森聪明地回答：“那就看你们怎么写了。”

发布会后两天，6月17日周一开始，泰禾股价一路上行，至发稿已达16.36元。

直面媒体是一件很冒险的事，除非是泰禾面临的问题得到缓解，哪怕是暂时的缓解。没有这个兜底，凭是黄其森多么自信，也不敢冒这个险。

资金链危机是悬挂在黄其森头顶的达摩克里斯之剑，他直面了这个问题：“今年需要完成的刚性兑付债务也只有100多亿元。如果一百多亿都完成不了，那泰禾还能做什么呢？”

574亿元的短债金额怎么降低到100多亿呢？泰禾集团执行副总裁葛勇做了详细的解释，“在过去五个月我们已经偿还了180个亿，另外还有接近300亿左右都已经做了重新的安排。”这个安排简单来说，其实就是短债换长债，这为泰禾争取了喘息的时机。

按照葛勇的说法，今年到年底，泰禾需要刚性兑付金额大概不到60个亿，一季度泰禾现金流为正120亿元，兑付危机算是挺过去了。

已偿还的100多亿，来自泰禾去年以来的闪转腾挪。2019年春节后，泰禾史上第一次降价抢收，同时出售部分资产给世贸，回收现金流偿债。

短债换长债不是一件容易的事情；降价换量、变卖资产代价也更大，无论如何，泰禾赢得了生存的空间。可是，以时间换空间，能解决的只是暂时。泰禾更大的底气恐怕来自于，战略投资者的引入。

泰禾要引入战投的传言早已沸沸扬扬。黄其森少年得志、性格强势，在房地产事业上事必亲躬，连定价都要亲自参与，对品质更是有着偏执的追求，在战略层面引入股东，意味着他要让渡对泰禾绝对的主导权。以他的性格特点和行事方式，不到万不得已不会走出这一步，泰禾的问题绝不是他说的那样云淡风轻。

泰禾内部人士在回复经济观察报采访时透露，引入战略投资者主要目的是为了解决负债问题，一旦成功，泰禾集团财务状况将大幅改善，“这是好事，没什么可遮掩的。”

另一面，作为一家产品能力过硬的公司，吸引战投也不是难事，就是个价格的问题。媒体会上，面对记者的追问，黄其森并没有矢口否认，“现在合作停留在项目层面，股权层面有一些接触，我们会选择一些志同道合、对泰禾业务有帮助的机构。”如无意外，今年内泰禾应该会公开战投合作伙伴，只要引入战投，资金到位，泰禾也就算真正能挺过这一关。

黄其森脸型宽大，地阁方圆，一脸敦厚憨正，看起来粗豪强壮，典型的“南人北相”。他谈吐向来豪放耿直，曾经喊出过“商业地产超越万达广场”的口号，2017年底他的一句“泰禾将力争迈入2000亿”的口号，泰禾就应声8个涨停板，以至于引起了交易所的关注。这次发布会他豪放依旧，时不时蹦出一点火花，像老朋友一样坦诚，有问必答。

发布会结束时，泰禾集团副总裁全忠一遍遍确认”还有记者有问题吗？”记者是真的没有问题了吗？也许是有些问题实在问不出答案了。近3个小时的发布会，黄其森确确实实回答了一切问题，自有他的真诚和坦荡，可是，他并没有回答一切。

2

以空间换时间

“ 我风险意识是非常强的。”黄其森说。

这番自我剖白，和外界对他的观感差距很大。2013年以来，泰禾成为名副其实的地王收割机，在北京，10块地泰禾能拍下7块。在上海、深圳，泰禾也屡屡刷新当地市场的地王纪录，深圳的地王价楼面价格高达9万，成为全国楼面价最贵的地王。

在房地产行业，一块土地可以定房企的生死。因为高价地导致资金链危机的，泰禾绝不是第一家。聪明如黄其森者，不可能不知道其中的凶险。但是富贵险中求，看不准的会有危险，看得准的就是机会。

“2013年、2014年这两年我800亿拿的地，到2016年至现在1600亿拿不下来，那时有几个人看得到？”黄其森说，当年很多人都说泰禾有点疯，但他却看到了别人看不到的一面，并且为此“感到骄傲和自豪”。2017年房地产市场转冷的迹象已经很明显，根据泰禾年报，这一年它还花了500多亿买地。

黄其森一再强调格局：“你做企业，看的还要更高一点，在北京、上海、深圳，要以纽约、伦敦的眼光来看；在南京、杭州、厦门要站在北京、上海眼光来看。”

这句话其实还隐藏着后半句，从房价的角度上看，作为全球经济发展最快的国家必然会出现几个世界级城市。从城市化进程的角度出发，北京上海的房价，也可以达到纽约、伦敦的高度。以现在的房价水平看，中国的核心城市赶上纽约伦敦，还有空间。这应该是黄其森敢于买高价地的理论基础。

而对泰禾来说，通过高溢价产品以空间换时间的模式，等到房价涨到那一天的时候。这就是黄其森为什么敢拿那么多面粉比面包还贵的地王的逻辑支撑点。

这些年高周转已经成为大房企的法宝，房子卖得越快越多，发展得就越快，这种模式是以时间换空间。但是泰禾不一样，2018年直到危机来临，黄其森才喊出“高周转、高溢价”的口号。在之前的岁月里，高溢价是泰禾的法宝，三四年项目不开盘也是常事。黄其森的自负在于，只要先买下有价值的土地，把发展空间先占住，凭借泰禾在产品上的优势，就能为公司发展赢得时间。

在黄其森的商业生涯中，有很多得意之作，最值得为人称道的也是他最自豪的，莫过于他对中国院子这个IP的成功打造。在位于通燕高速旁的“运河上的院子”这个IP打造的过程中，黄其森一定得到了重要的启示，并成为泰禾发展的模式。

2002年，黄其森在一次招商会上偶然听到北京有3000多亩土地，北京有这么大的地块，这让他一下来了兴趣。这块土地位于通州，已经紧邻河北燕郊，在2002年绝对的荒郊野外。但黄其森看到了土地的价值，并将其打造成新中式别墅。

这个项目历经改头换面、奥运停建，从欧式到最终的中式院子，是个很难熬的过程。 最终改为江南水乡风的泰禾·中国院子一炮而红， 成为北京楼市乃至全国非常知名的高端住宅项目，泰禾也成为新中式住宅的扛把子。

迄今为止，这个被人称为“运河上的院子”还没有卖完，这个前后开发了15年的项目，全盘货值从8个亿上涨到80个亿！对于很多没有产品能力的公司来说，一个项目做15年大概率把自己作死了，但是泰禾却名利双收。

时间本身就是最值钱的资产，时间就是金钱，但是为了获得时间，泰禾必须先获得空间。而核心城市的空间是有限的，这就是泰禾2013年以来疯狂买地、成地王收割机的原因。

如果按照固有轨迹，这条路是没有错的。在黄其森看来， “中国后续发展靠什么？靠内需、靠消费升级，这是泰禾看好的。” 黄其森坚信自己的产品开发能力，一定可以作出让大家买单的、顺应时代趋势的高溢价产品。

但他没有想到强硬冷酷的限购限价呼啸而来，或许是算不到限购限价会对消费升级产品同样一刀切。这种横扫千军的调控显然已经不是一个人的个人能力能够改变的了。

房住不炒大势改变下，单靠泰禾的产品力，已不足以对抗周期的打击。

事实上，我们现在来看黄其森的布局，他一直看的很准。2015年泰禾开始布局大湾区，现在在大湾区有12个项目。泰禾80%的土地布局在北京、上海、深圳三大核心城市群，剩下就是福州、厦门、武汉等省会城市。2018年，国家层面大湾区规划出炉，泰禾早已经做好准备，与中国经济规划的重点神同步。

“从布局上、结构上，泰禾是最均衡、最精准的。”黄其森说，“大家都在说战略，没有一家公司的战略像泰禾这样清晰和坚决。我们坚决不去三四线”。如果去了三四线，2018年泰禾资金链出问题时，资产能不能顺利出手、还能不能顺利闪转腾挪就是个问题。2018年来泰禾的自救行动，也能验证他的眼光。

趋势没问题，布局没问题，产品也没问题。在黄其森的蓝图中，消费升级，核心城市，一流的IP，这是一个相当精妙的布局，他毫不掩饰“对此感到自豪和骄傲”。但是聪明如他，猜中开头却没猜到结尾。

在黄其森过去50余载的人生履历中有太多值得得意的篇章和谋划，他是个真正聪明的人。以至于在发布会上，他屡次跟记者强调“泰禾今年运势不错”，“泰禾其实并没有什么困难”。

也许是黄其森心态良好，宠辱不惊，泰禾已经跨越过了生死时速，再回头看，那些过往也不算什么了；也许是黄其森充足自信，自认为谋篇布局、战略规划都是精巧绝妙，步步生莲，绝不可能输。

但现实的荒诞之处就在于，尽管你对未来看的准确，从一个正确的路径出发，还是会导致一个错误的结果。

2017年以来升级的限购限价政策，以及“房住不炒”的调控理念，把泰禾的发展节奏全部打乱。在面对限购限价的大势下，泰禾的地王项目都是亏损的。

2015年12月25日，泰禾在深圳宝安拍出下全国的楼面价地王，楼面价达到79907元/平米，离8万只差不到一百块。当时深圳平均房价只有4万元，附近中海9号公馆二手房别墅价格大概是8-9万左右，中海2012年12月拿地楼面价不到1.1万/平米。

面对外界的质疑，泰禾相关人士在接受外界采访时很淡定，他表示泰禾要打造高端精品。对标和深圳一河之隔的香港，豪宅卖到20万一平米很常见，那么拿下深圳楼面8万的地也不算疯。2018年深圳GDP已经超过香港，深圳成为世界超级城市只是迟早的事，豪宅20万一平米也是迟早的事。但风险就在于，这个迟早到底多迟，到底多早？

现在很多人都说，是黄其森看错了大势，过于乐观。如果是从未来大势来看，其实他没错，看的是未来，从他的逻辑和角度出发，每一步几乎都是严丝合缝的精准。但人算不如天算，在政策大势下，满盘算盘皆输。

位于北京的四环里的西府大院，黄其森曾经说不到20万一平米不卖，但是面对生存的压力，2018年初泰禾北京金府大院仅以11万开盘。但好在它确实是优质资产，哪怕泰禾要求客户全款购房，一周之内项目照旧售罄，中国的消费能力有多强劲真不是吹的。在泰禾的抢收计划中，北京一地回款50亿，对缓解资金链的问题起到很大作用。这也是黄其森的聪明之处，他给自己想好了退路，万一形势不好，这些一二线的优质资产还是有人愿意接盘的。于是，这又回到了以时间换空间的轨道上。

在以空间换时间和以时间换空间这两条轨道上，黄其森在走钢丝。解决了负债和现金流问题，对黄其森更大的拷问在于，游走在钢丝之上，眼见限价丝毫不见放松的当下怎样去消化那些年的地王？

3

绿城的前车之鉴

在丽尔摩斯读者群里，提及泰禾，有个读者朋友留言称，“泰禾的院子在中国房地产界是一股清流，本人看过泰禾的两个盘，不希望这种做产品的瞎整死掉。泰禾赶紧缩表吧！”

说起来有些讽刺，在中国的房地产市场，越是真正对产品有追求的公司，越是容易成为调控的牺牲品，比如2011年的绿城。

绿城和泰禾某种程度上有些相似，比如产品主义，比如激进，比如周期来临时的阵痛。和2011年陷入危局的绿城一样，泰禾启动引入战投计划，强调高品质高溢价的黄其森开始把高周转挂在嘴边，一如当初转型的绿城。如今，他们似乎也走上了同样的归宿。

现在已经实现了高周转的绿城安全了，却开始渐渐失去它的气质，失去杭州市场老大的地位，有些泯然众人矣的可惜。泰禾也会走到这一步吗？战投会干涉产品主义气质吗？黄其森要求高周转高溢价高品质，这本身就是相互矛盾的，怎样保持平衡考验他的智慧。

如今的泰禾开始收缩了。此前在项目开发策略上，黄其森坚持独立拿地和操盘。今年开始， 开始鼓励小股操盘、输出品牌还有合作拿地。

如果说这一场危机对黄其森有什么正面意义的话，那就是让他开始自省，之前的日子太轻松了。在应对泰禾的危机中，他深入泰禾的肌理，发现了很多被快速发展掩盖的问题，比如人才的问题。

“有一次老板发现除了销售人员，泰禾员工的211本科率只有不到30%，远低于其他上市公司，他认为是人才储备出现了问题。”上述内部人员表示。2018年7月泰禾正式开始裁员，在地产行业裁员的大流中，泰禾的裁员方式很是清奇：其他房企多是一边裁员一边冻编，泰禾却是一边裁员一边招人。

“我们发展的太快了，管理上跟优秀的公司比如万科差别还很远。”黄其森说。自此，泰禾开展了“千人计划”，意图寻找与公司高质量发展相匹配的高质量人才，也是从那时候起，泰禾出走了一批中高层人员，同时又引进了一批来自龙湖、万科、华夏幸福的职业经理人。

黄其森属蛇，2019年是猪年。一个看卦的朋友说，蛇猪相冲，黄其森可能有真正的压力。怎样跨过第二条河流，考验黄其森智慧的时刻来了。

（涞源）