乐居财经 房慧 发自北京

有“京城一哥”之称的首开股份（600376.SH），2018年实现签约金额1007.27亿元，踩线完成千亿目标，过程虽跌宕，但无疑这是其发展史上的关键一步。

只是成功的完成了“攻坚战”后，首开股份2019年销售目标仅有1010.15 亿元，仅0.3%的涨幅，这样一个相当“保守”的销量目标，背后是否有难言之隐呢？

净负债率212%，永续债80亿

2018年，首开股份实现营业收入397.36亿元，同比增长8.31%；归属于母公司所有者净利润31.66亿元，同比增长36.75%。经营毛利率为32.7%，与2017年持平，净利率方面同比略升0.3个百分点。

在负债方面首开股份也承受着较大压力。年报显示，2018年，公司资产负债率为 81.58%，较上期增加 0.97 个百分点。

另据中金公司数据，报告期末，首开股份的净负债率212%，虽然较年初下降15个百分点，但是仍处于行业较高水平。需要注意的是企业有近80亿元的永续债计入权益。如果权益内扣除永续债，负债率还会进一步提高。

报告期内，首开股份累计新增融资共计约 417 亿元。累计还款241亿元，净增融资规模176亿元，同时，报告期末首开股份在手现金同比增长45%至327亿元，一年内到期有息负债同比增长90%至385亿元，持有现金总量不足以覆盖短期债务，偿债压力较大。

重仓北京，布局单一

作为“京城一哥”，圈内有句话是这么说的，“一部首开股份史，半座北京城”，可见其在北京深耕之久。

报告期内公司主营业务收入 397.36 亿元，分地区情况显示，北京地区营业收入为218.44亿元，占了总营业收入的54%以上。

据诸葛找房的数据显示，2018年首开股份在北京销售额超过264亿元，占了总销售额的26%以上。报告期内，房产储备量中，京内项目待开发面积总量（含一级开发）为192万平方米，京外项目仅为59.3万平方米，京内储备量是京外的3倍以上。

“短板”明显的首开股份，加之北京可出让新地块日渐减少。向外拓展也是必然路径，在去年新增的23个项目（不含一级开发）中，虽然北京项目多达10个，在新增量中接近半壁江山，但其余新增项目中，北方区域有3个，南方区域10个，较往年数量已有增加，区域储备量倾斜也将有所缩小。

在年报中，首开股份还表示：深耕北京市场，是公司一贯坚持的发展战略。为此，首开股份加大了项目股权收购力度，并获得了多个棚改、土地一级开发项目。报告显示，首开股份去年在房山、密云、顺义和延庆等区域，均获得了一级土地整理项目，待开发面积不少于94万平方米。

此外，3月份首开股份和北京房地集团的合并重组，也受到了市场的高度关注。重组后房地集团的国有资产将无偿划转给首开股份集团，由首开股份集团对其行使出资人职责。这对于稳住首开股份在北京市场的优势显然有着积极作用。

只是在房地产政策因城施策、一城一策的主基调下，房企的业绩表现很容易被掣肘，以首开股份2018年销售表现为例，如果没有年末的翘尾表现，千亿目标根本难以实现。

一定程度上，这也和去年北京楼市严格执行的限价等政策相关。严格限制直到年末才有松动，不少项目也因此年底冲了一把业绩。不难看出，首开股份销售节奏和业绩受影响还是较为明显。

对于首开股份来说，亟待拓展的京外市场，也可能并不是想去就能去的。

联营合营项目占比高

值得一提的是，据克而瑞数据显示，2018年首开股份实现权益销售额约731亿元，权益销售额占比为72.59%，实际上，近3年以来首开股份的权益销售额占比一直在72%左右。这也表明了首开股份提升销售额的方法之一就是扩大合作范围，降低权益比例。

以大本营北京为例，报告显示，首开股份在北京的17个项目中，除一级开发项目外，仅有两幅地块为100%权益，其余均为持股项目，5个项目权益占比不足50%。

回顾这两年首开股份土地市场表现，几乎都是联合拿地，并且多数不控盘、不操盘，这为其分担风险的同时，也提高了其在市场上的参与度。2017年，在首开股份所取得的16宗地中，14宗为联合拿地；2018年，首开股份直接参与拿下了6宗宅地，其中有5宗为联合拿地。

不可忽视的是，联合拿地也存在让企业权益占比下降、毛利低，主动权弱受制于人的窘境。毕竟对单个项目而言，操盘权意味着项目的主导权、股权收益之外的操盘管理费用和其他利益分成。首开股份在2017年、2018年销售毛利率、净利润率都明显低于主流上市房企的平均水平。长期而言，并不利于企业的持续发展。

对于目前的首开股份来说，在北京无疑有着独有的土地“红利”，但就目前现状而言，优势已在不断削弱。而开拓京外市场，操盘能力也是检验企业能否适应市场的标准之一，这对热衷于联合拿地的首开股份，将是一个新的挑战。