乐居财经 林佳 发自香港

3月27日，合生创展集团有限公司（00754，以下简称“合生创展”）发布公告称，2018年的销售金额为约149.75亿元，同比上升62.3%，重回百亿房企行列。但是，这样的成绩，连2018年销售百强都挤不进不去了。

这是合生创展近年来取得的最好的成绩。2009年，它创造了150.88亿的巅峰后便开始走下坡路。2014年，合生创展的业绩跌落谷底，仅为53.52亿。令人感慨的是，2004年合生创展曾是首家销售额破百亿的房企，彼时万科的销售额仅为91亿。15年过去了，这家曾被王石誉为“中国地产界的隐形航母”的房企逐渐在主航道上掉队，拉开了与主流房企的距离。

净利润和营业收入双双下降

当下的合生创展正在谋求转型，从集中在住宅开发转型多元化发展，包括商业地产、物业发展及基建投资等多板块业务。二零一八年，合生创展的租金收入同比增長69%，佔比上升至17%。与之对应的是开发业务比重的压缩，2017年物业开发业务占营业收入的比重为80%，而2018年则下降到71%，年内竣工建筑面积的比例也同比下降26%。

现金奶牛开发业务的占比压缩，也直接影响了合生创展的营业收入和净利润。2018年合生创展的净利润同比下降0.36%，结束了净利润连续两年高速增长的趋势。2016年其净利润曾增长135%，创下五年内的最高纪录，此后增速放缓，直至负增长。营业收入方面，在2016年创下增长26.55%的最高纪录后，合生创展的营业收入连续两年出现负增长，2018年同比下降4%。

净利润和营业收入双双下降之余，2018年合生创展面临的另一个问题是融资受阻。2018年5月30日，合生创展2018年非公开发行公司债券遭到“中止”，这笔债券拟发行额度为31亿。2018年10月7日，合生创展公开发行2018年住房租赁专项公司债券终止发行。该债券的拟发行金额为100亿元，其中70亿元拟用于发行人住房租赁项目建设或偿还住房租赁项目贷款，30亿元拟用于补充营运资金。

尽管合生创展一直保持着低于业内的负债率，但短期借款的加大也是摆在管理层眼前的难题。数据显示，合生创展2016年的短期借款为69亿元，2017年为156亿元，2018年12月底为134亿元。

一名房企融资负责人对乐居财经表示，合生创展目前所处的地位比较尴尬。作为上市房企，它可以通过境外或银行的融资获得资金，相比非上市的房企只能找信托通道或其它贷款，它的融资渠道更多。但是合生创展规模不大，目前银行还是很看重规模，100名以外的房企融资成本会高很多。克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，合生创展的销售额排名第121位。

地主吃老本，大本营失守

一直贴着“捂地生财”标签的合生创展，正在“吃老本”，卖地变现。2015年合生创展土地储备达3099万平方米；2016年该数值为3013万平方米；2017上半年为2991万平方米；而截至2018年6月底，合生创展的土地储备已降至2922万平方米。

值得注意的是，尽管多次提及将迎接粤港澳大湾区发展的契机挖掘当地楼市机遇，合生创展的大本营华南区域正在失守。年报数据显示，2017年华南区域贡献营业收入的比例为55%，而2018年其数值为38%，同比下降17%。年内竣工面积方面，合生创展2017年华南区域的完工面积为60%，而过去一年华南地区的完工面积接近“腰斩”，完工面积仅为31%。

2018年合生创展的销售均价为11547元/平，较2017年同期12680元/平同比下跌8.9%。2017年，合生创展的销售面积为72.77万平方米，2018年为129.7万平方米。合生创展一直主打高端产品，尽管市场的变化对均价有一定的影响，但对于高端产品而言其市场波动的影响相对较小。从这个方面看，合生创展本身降低售价的可能性更大。另外一个原因是，华南区域房价相对较高，在大本营占比下降的情况下，也导致了其销售均价的下降。

华南区域业务缩水的同时，合生创展也不断提升华北和华东区域的市场份额。摆在走出去的合生创展面前最大的挑战便是“慢周转”的模式正在面临水土不服的问题。以合生创展在北京的高端项目“合生霄云路8号”项目为例，该项目早在2008年便开盘，但至今仍在售卖状态。目前合生创展在北京及天津共有10个在售项目，其中合生霄云路8号为主要销售额来源。

进入下半场，合生创展也在转变战略。但在转型的过程中，如何防止“轻重并举”变成“轻重失衡”，如何克服水土不服的问题，考验着管理层的能力。