乐居财经 林振兴 发自北京

曾有“招黑”体质的泰禾，正用自己的战略眼光，一手抓周转、一手降负债，令“槽点”渐成优势。

4月12日，泰禾集团（000732.SZ）同时发布2018年年报及2019年一季报的业绩，公司2018年实现营业收入309.8亿元，同比上涨27.3%；净利润39.1亿元，同比上涨67.6%；归母净利润25.5亿元，同比上涨20.2%。

值得注意的是，抢收计划和股权转也让泰禾一季度财务指标更为亮眼，实现营收和净利润双丰收，收入74.54亿元，同比增长24.47%，净利润9.97亿元，同比大幅增长219.55%。此外，泰禾的经营性现金流净额持续大幅增加，

从业绩的角度看，年报叠加一季报的数据，参考意义更大，短期业绩和长期业绩均向好，对股价的利好作用更加明显。2019年以来，其股价也呈现出持续上涨态势，累计最高涨幅达48.8%。

稳健求质，安全边际不断扩展

2018年，“活下去”成了行业主基调，房企开始思考规模和质量的平衡问题。在行业增速的换挡期，泰禾同样面临发展策略调整。

基于对外部环境收缩的前瞻性判断，泰禾开始主动调整节奏。在8月的内部会议上，泰禾集团董事长黄其森说，“宁可少一点，也要精一点；宁可慢一点，也要好一点。”

泰禾的主动调整是出于品牌房企的责任感，也是为了寻求有质量的、可持续的、更稳妥的长远发展，泰禾将注意力聚焦在自身经营和财务方面，反而也给它带来斐然的成绩。

据克而瑞数据显示，2018年泰禾集团销售额达1303.4亿元，稳居全国房企20强。而年报显示，泰禾总资产继2017年首次突破2000亿之后，在2018年继续攀升至2431.4亿元；实现毛利率30.36%，同比上涨2.73个百分点，为近三年最高水平。

然而“树大招风”，坊间一直对泰禾的资金链和较高的负债率质疑颇多。而在去年整体融资环境恶劣的背景下，泰禾打了一个漂亮的翻身仗。

相比上一年度的负值，泰禾经营性现金流净额到2018年底增长至近140亿元，到今年一季度又有提升，而2018年和2019年一季度合计销售商品收到的现金更高达630亿元，安全边际在不断扩延。

负债方面，截至2018年末，泰禾净负债率同比下降90.15个百分点，负债水平持续稳步下降。至2019年一季度末，净负债率又同比继续大幅下降105.69个百分点，短期债务规模整体也保持持续下降趋势。有息负债规模得到进一步控制，一季度环比减少100亿有息负债。

今年3月，泰禾将杭州蒋村、南昌茵梦湖、漳州红树湾等项目的部分股权出售给了世茂，通过此类方式，降负债控风险，取得1+1大于2的效应。

有分析认为，部分项目权益让渡之后，泰禾将获得更多资金、资源的支持，极大程度缓解和降低负债，同时对现金流也有好处。此外，合作开发从项目层面上升到战略层面，合作的广度和深度将得到极大拓展，将为泰禾带来全新的发展空间。

尤其是在去年金融整体收紧的大背景下，泰禾还能不断赢得资本市场支持。2018年，泰禾与上海银行签署了战略合作协议，获得上海银行200亿元综合授信额度，与光大信托签署了战略合作框架协议，获得光大信托200亿元综合授信额度。截至2018年末，泰禾集团尚未使用的银行授信额度约1043.68亿元。

2019年1月28日，泰禾集团与中国建设银行福建分行签署战略合作协议，建行福建分行将为泰禾集团及其成员单位制定综合融资方案，融资总金额为100亿元。业内人士表示，一定程度上显示了金融机构对于泰禾健康良性的认可。

前瞻布局，高溢价土储抢占先机

各项财务指标的持续向好，主要得益于泰禾的战略布局。在所有房企中，泰禾无疑是较早踩中中国城镇化和城市群发展趋势的房企，战略最清晰、最坚决：只去一、二线，不去三四线，即便前者有结构性调控，后者有短期利好，亦不动摇。

2016年以前，泰禾频繁出现在公开市场拿地，抢下不少优质地块；2016年之后，泰禾通过并购方式获取土地可以降低拿地成本和风险，缩短项目开发周期，快速扩张公司土地储备规模。

2018年，泰禾待开工土地面积408.85万平米，计容建面460.76万平米，在建项目58个，计容建筑面积1489.16万平米，在售项目70个。目前泰禾在全国29个城市拥有90余个项目，2018年又新增廊坊、中山两座城市。

根据年报显示：“报告期内，公司通过并购及竞拍方式进一步扩充土地储备，主要在北京及周边、福建、中山、郑州等一二线城市，围绕京津冀、长三角、珠三角区域，持续加码重点城市和经济发达地区。”泰禾的战略坚定，在当下市场中实属难得。

此外，随着粤港澳大湾区发展规划纲要的正式出炉，泰禾凭借对区域经济发展趋势的敏锐嗅觉，先后进入广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、肇庆、惠州，占据大湾区11席重点建设城市中的8席，布局项目数十个，总货值超过一千亿。土储上积累的优势，必将成为泰禾后续业绩增长的利器。

根据克而瑞研究中心发布的“2018年上半年中国房企总土储货值TOP100”榜单显示，泰禾集团以7775亿元位列第10，以6609亿元权益货值位列第9。以现有的土地储备，泰禾即便三年不拿地，依然可以保持规模与业绩增长。

更难能可贵的是，泰禾仍在通过土储战略调整，持续降低土储成本。数据显示，2016年，泰禾土储成本平均6500元/平；2017年降至5500元/平；而2018年上半年，新增土地均价亦不到4000元/平。泰禾的低成本优势，加之核心城市更易变现，不论下一阶段楼市调整方向如何，它实际上已经夯实了战略发展的主动权与增幅空间，确保其强大的资金回笼能力。

2019年伊始，泰禾迎来开门红的开局之势。其中，继2018年破300亿佳绩之后，泰禾北京区域在一季度便实现100亿销售业绩。作为泰禾的大本营，福州和厦门两大超级城市并举，一季度共实现销售70多亿；华东区域七城联动之下，整个一季度取得了近2000套、超80亿的成绩；广深区域携大湾区规划利好，一季度实现销售额超32亿元。泰禾一季度的销售额领跑品牌房企，在市场走向不明朗的2019年确保了业绩的增长。

新护城河，“泰禾+”全面落地

2018年，正是泰禾不断提升和破局的一年，“先”是泰禾的年度关键字。泰禾之道，敢为人之不敢为，先为天下人之先，而这正体现在多年来矢志不渝坚持新中式建筑理念和先于市场、布局泛房地产板块的“泰禾+”战略。

在“房住不炒”指导下的楼市下半场，优质产品成为行业竞争的关键所在，业内不乏常言及产品力和品牌的房企，但将其做到 “纲举目张”的战略层面者，凤毛麟角。泰禾则是其一，它以产品为基石，聚拢城市核心圈层。

从2003年起，泰禾便潜心于院子产品的研发与实践，十年筑院，成就泰禾集团核心竞争力的 “院子IP”。2018年，泰禾院子系产品加速布局，从2017年的“17城31院”发展到“22城44院”，且已在全国29城累计开发全产品系列项目90余个。

泰禾院子，已成为行业的现象级文化符号。业内的共识是：讲高端豪宅，必讲中式，讲中式，必讲院子。

但从长远来看，房企间的竞争是综合实力的竞争。为了谋求长远的可持续发展，多元化已成为越来越多房企的共同选择，泰禾就是其中一位先行者。

近年来，泰禾集团始终聚焦房地产主业，从一站式解决业主的购物、社交、医疗、文化和教育等需求的目标出发，聚合医疗健康、教育、文化院线、商业等相关服务领域的顶尖资源，打造全生命周期的人居产品及服务，以“泰禾+”战略全面提升生活品质。

自2017年9月正式启动以来，“泰禾+”战略已四处开花，在各领域均实现了落地与快速发展，成为公司主业之外的亮丽色彩。目前，“泰禾+”已在北京、福州、杭州、上海、苏州等城市相继落地，提升了产品附加值的同时，促进了销售增长，更为泰禾占据品质生活的制高点和市场发展先机。

对此，黄其森表示，“如果说以前大家提到泰禾的特点，更多的是院子、是中式文化，我相信泰禾医疗、教育、养老、保险、文化影视的业务落地，今后能构成泰禾新的护城河”。