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​年报风云 | 美的置业交出上市后首份成绩单(实录)

乐居财经 2019-04-02 08:15 2805阅读

年报风云 | 美的置业交出上

乐居财经 刘婷 发自香港

刚刚过去的一年,对美的置业而言,是具有里程碑意义的一年。2018年10月11日,美的置业在港交所敲钟上市,正式登陆香港资本市场。半年多来,置身资本市场里的美的置业进入了新的语境。

3月29日,美的置业(03990)收涨9.24%,报价20.45港元。与之呼应的是美的置业漂亮的成绩单--销售额790亿,核心利润32.84亿,2019年销售额计划破千亿。

带着创新高的股价和上市后首份硬核成绩单,美的置业首场业绩发布会如期而至。

3月29日下午16点,美的置业在香港举行2018年度业绩发布会。美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐,执行董事兼首席财务官林戈,执行董事兼设计管理中心总经理林冬娜,香港业务中心总经理兼联席公司秘书曾超明等四位高管出席业绩会。

多项指标强劲增长

上市首年,美的置业迎来了开门红。3月28日晚间,美的置业发布首份成绩单。业绩报告显示,2018年美的置业合约销售额790亿元,同比增长56%。从2015年到2018年,公司合约销售额年复合增长率达92%。

与增长的收入和利润相对应的,则是稳健的财务数据。2018年度营收301.20亿元,同比增长约70%。核心净利润32.84亿元,同比强劲增长75%。

年报风云 | 美的置业交出上

逆势增长方显真章,美的置业的业绩成长性依旧在延续。业绩会上,美的置业将今年的销售目标瞄准1000亿。在管理层的规划中,目前美的置业手里储备的土地资源、资金,效益、产品力均已做好准备。“2019年不管市场行情怎么变化、政策面怎么变化,我们还是比较从容的。”

手有余粮,心里不慌,美的置业的底气来自于手里丰厚的土地储备。业绩报告显示,目前美的置业土储面积为4507万平方米,土储货值约为4600亿,已布局15个省48个城市205个项目,进覆盖全国五大核心经济区。值得一提是,美的置业在大本营粤港澳大湾区中拥有共796万平方米土地储备,预计货值超过1000亿元。

在业绩发布会上,管理层表示,在进入广州的基础上,未来会考虑机会性地进入一线城市。

而二线和强三线城市是广阔天地大有作为,未来市场空间非常大。而四线城市方面,目前阶段则保持谨慎地态度。“2019年集团将会把握城市分化、城市轮动的投资机会,优化土储结构,提升城市等级;坚持区域深耕策略,专注于五大核心经济区,加强大都市经济圈布局,向重点二三线等中心城市靠拢。”

智慧地产制造商

作为国内率先推出智慧健康社区理念的房企,美的置业在智慧家居领域具有资源、产业等多方面优势。美的置业表示,公司希望成为一站式智慧家居及生活解决方案的引领者。在研究、设计、安装和售后服务等价值链环节建立了程序、标注以及基础设施建设以配合公司的智慧家具解决方案。

智慧家居也为美的置业的项目提高了溢价的空间。CRIC数据显示,美的置业智慧社区项目较周边其他项目售价高出约20%至30%。数据显示,2018年度美的置业的毛利率为32.7%,同比增速5.1%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对乐居财经表示,智慧家居是未来的大趋势,相较于其他企业而言,美的置业可与美的集团共享资源,这是它的优势,特别是在二三线市场。同时,双方也可形成产业协同,互相促进彼此发展。

带来溢价空间的同时,智慧家居的加持也为美的置业博得大行的关注。3月中旬,给予美的置业(03990)买入的投资评级。法巴认为,中国房地产行业的未来领军者将会是在核心房地产开发业务中加大科技投入的开发商,而通过向房地产开发全产业价值链的技术延伸,包括上游的装配式建筑和下游的智能家居解决方案,美的置业有能力把握这一趋势。美的置业依托美的强大的制造业基因和科技力量,已逐步形成独特的地产经营模式,称之为未来致胜的模式。

随着万众瞩目的《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台,发家于粤港澳大湾区的美的置业迎来了新的发展机遇。《粤港澳大湾区发展规划纲要》全文2.7万字,多次提及“产业”二字。纲要指出,要把大湾区建设成要“建成全球科技创新高地和新兴产业重要策源地”。

在此契机下,美的置业的“房地产+产业”的复合型发展战略恰逢其时。管理层表示,接下来美的置业将做实做强做精房地产及服务业,两翼协同发展建筑工业化和智能产业化,打通上下游产业链,实现“一主两翼”纵向一体发展,致力于成为领先的智慧地产制造商。

以下为业绩会实录:

提问:请教美的置业今年业绩目标是怎样的?实现这个业绩目标会有什么难度跟障碍?

郝恒乐:2019年目标还是保持一个稳健增长基本原则,特别是我们去年10月11日上市以后更加注重各项指标平衡发展,从规模、负债率、利润率坚持平稳发展原则。再一个,根据手里储备土地资源、资金,效益、产品力等等几个方面,2019年不管市场行情怎么变化、政策面怎么变化,我认为我们还是比较从容的。年初初步定下目标,整体销售合约规模要达到1000亿。

提问:管理层,想问一问公司现在土地储备超过了4500万平方米,其实下一阶段公司会不会有进一步扩张的计划,比如像一线、二线城市去发展,或者有其他的计划?

郝恒乐刚才介绍了我们土地储备目前货值4600亿,支持我们未来起码三年发展我们认为有信心。再一个,我们已经进入五大区域48个城市,未来主要方向也是围绕五大区域48个城市深耕为主,并且在城市结构上做一些优化升级。一线我们的原则是机会性介入,二线和强三线城市是广阔天地,大有作为,这是我们房地产主战场,这是我们强力深耕、强力介入的。再之下的四线我们会慎入,我们原来有一些存量,但是分布在相对发达的经济区域,接下来对这块会审慎地判断。我们是这么一个策略。

提问:今年年初公司跟股东就进行了一次68亿元增资,未来还会不会有类似增资的计划?第二,刚才管理层说今年目标是1000亿,公司今年大概推多少货值、多少项目?

林戈:刚才你说到今年增资,不是我们上市主体。我们上市主体在境外。国内还有国内的架构,是国内的主体做了一个增资。至于还会不会,我们也要看我们未来发展,看我们需要。

提问:有关债务这块问题,我看到加权平均利率较上年有所抬升,管理层说未来拓展多元化融资渠道,成本这块未来优化有什么计划?去年净负债率大幅下降,我们做了哪些工作来降低这个杠杆?未来有什么计划?

林戈:大家也很关心关于我们融资成本未来的安排。去年融资成本的确不高,加权只有5.9%。但是相对2017年还是有所上升,还是有几方面:第一,2018年是非常特殊一年,整个融资成本都很高。相对很多民营房地产企业十几个点,因为我们股东背景,所以我们非常有优势。第二,2018年我们是上市,上市之前我们股东对我们有直接的担保,还有股东给我们直接的借款,启动上市后为了财务独立性,我们把担保解除,把借款还掉,2018年更多靠的是美的置业主体自主、信用融资,我们没有用股东的征信,我们融资成本也非常低。

回到整个净负债率,美的置业净负债率我们非常有信心会进一步得到改善,而且我们也朝着这个方向。刚才主席说了,我们现在有非常丰厚的土地,可以至少满足三年开发。现在我们整个结转的速度也在提升,交付也加快了,整个净利润率都会充分释放出来,增加我们净资产。我们现在整个城市布局是聚焦在二线以及强三线,这些城市非常健康,我们整个去化回款,相信2019年有更好的表现,加快回款,保证我们自己的现金流。

郝恒乐:城市策略问题,你说国内企业对一二线判断、二三线判断有分歧,我认为基本上没有分歧。对一线怎么做、二线怎么做、三线空间在哪,大家判断基本一致。现在信息透明,市场信息也好、政策信息也好,非常透明。无论专业机构判断还是开发商自己判断,大家都凭数据的,很透明。政策也不会厚此薄彼,所以判断基本一致。但是在这个判断之下,各个企业策略不一样,有的是坚持一二线,我们是深耕二线、强三线。我们成长发展路径,从二三线做起,包括未来两三年策略性、机会性进入一线,进入路径、进入策略,包括公开市场也好、合作也好,都是未尝不可。所以判断不一样,策略各有不同。

提问:今天美的置业涨幅超过9%,领跑了地产内房股,股价达到20港元/股,管理层如何看待这个股价?对于未来股价是否有信心?对于管理层,目标心中的股价大概去到多少?谢谢!

郝恒乐:股价问题市场说了算,有可能今天是我们业绩发布,可能跟大家预期相符合。市场认为还比较好。今天的股价我只能说是市场对它的一个认识和判断。未来股价我真的没有办法说,我没法掌握。我只能说凡是买我们股票的人,我一定尽我最大努力给他一个很好的业绩。

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