乐居财经 张丹 发自上海

“圆满完成各项任务目标”是上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（600663，以下简称陆家嘴）在年报中对2018年的总结，整体经营业绩稳中有升，意料之中，不过并没有之外的惊喜。

3月28日，陆家嘴发布2018年财报，公司实现营业收入为126.39亿元，同比增长 35.54%；实现归属于上市公司股东的净利润为 33.50 亿元，同比增长 7.04%。

净利润增幅创新低

2018年陆家嘴净利延续上升态势，不过同比增幅为10%以下，创五年新低。

纵观近五年，陆家嘴净利润在持续走高，不过增幅却有放缓趋势。数据显示，2014年—2018年净利润分别为16.02亿元、19亿元、26.49亿元、31.30亿元、33.50亿元。反观增幅却呈倒“V”形，在2016年达到最高峰值39.41%后，开始下行，2017年增幅18.17%、2018年增幅7.04%。而2014年与2015年增幅分别为13.91%、18.64%。

值得注意的是，2018年陆家嘴收入超百亿，净利润却仅为30多亿，成本及费用、税金支出增加明显，最高增幅超四成。

财报显示，2018年营业成本58.17亿元，同比增长24.28%；销售费用1.81亿元，同比增长38.16%。而税金支出更是涨幅超四成，陆家嘴2018 年共缴纳 29.83 亿元税收（实际支付总额），较 2017 年增长43.90%，占营业收入 126.39 亿元的 23.60%。 

细分到业务来看，2018 年房地产业务成本及费用 68.37 亿元；金融业务成本及管理费用 7.40 亿元。另外，2018年陆家嘴在项目开发上积极，根据财报，2018年度竣工项目4个，新开工项目3个，续建项目8个，前期准备项目3个，涉及18个项目，投资支出34亿元。

此外，财报中还指出，2018年现金支出15.67亿元向股东派发2017年分红，薪酬支出总额10.27 亿元等，对利润也有影响。

现金流三年来首次回正

2018年经营活动现金流量净额三年来首次转正，而且是180度反转。

数据显示，从2016年开始，陆家嘴的经营现金流持续为负数，而且幅度也在加大，2016年经营现金流-12.55亿元，2017年扩至-53.58亿元，2018年不仅转负为正，而且同比暴增180.58%。

对于经营现金流的暴增，财报中没有明确解释。不过，乐居财经查看财报发现，2018年之所以经营现金流产生如此大的反差，主要在现金流入和现金流出中的统计数字：一、在2018年现金流量表中，现金流入统计中明显增加了两个科目，分别是“融出资金净减少额”、“买入返售金融资产净减少额”。这两个科目在2017年无数据，2018年分别为3.01亿元，25.06亿元；二、经营活动现金流出中类似，其中“返售业务资金净增加额”科目2017年为19.21亿元，2018年空白；“融出资金净增加额” 2017年为0.33亿元，2018年显示无。

此外，2018年陆家嘴完成了浦东金融广场1号办公楼销售预结算及交付，收取东干实业结算款约 13.86 亿元。而且，通过转让前绣实业50%股权获利13.49亿元。财报也提到了，2018年陆家嘴投资收益获得4.46亿元。

租赁收入没有惊喜

在持有型物业有强项的陆家嘴，2018年物业租赁收入没有太多惊喜，办公物业收入贡献仍居首，增幅较低。

财报显示，2018年物业租赁收入报表内外合计42.97亿元，占房地产业务收入的39%。其中办公物业29.5亿元，同比增幅8%；商业物业2.39 亿元，同比增幅 14%；酒店物业收入1.58 亿元，同比增加 24.41%；住宅物业租赁收入1.6 亿元，同比减少2%；养老物业租赁收入 900 万元。另外，并入投资收益科目的会展物业、富都世界租赁收入分别为7.06亿元、0.75亿元。

作为陆家嘴核心资产的办公物业，主要包括甲级写字楼与高品质研发楼，其中2018年写字楼平均出租率上海比天津高出30%，租金同比上涨超6%。

财报显示，目前公司持有长期在营甲级写字楼共 19 幢，总建筑面积 156 万平方米。截至 2018 年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为 88%，平均租金 8.47 元/平方米/天，同比上涨逾 6%。天津成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为 58%，平均租金 3.45元/平方米/天。

截至 2018 年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过 32 万平方米，出租率达到91%，平均租金 6.18 元/平方米/天。

多业态毛利率下跌

“终点就是起点”是陆家嘴的态度，也是不断努力的目标。纵观近三年，陆家嘴的净利润在持续走高，不过增幅有所放缓。

财报显示，2016年至2018年陆家嘴的净利润分别为26.49亿、31.30亿元、33.50亿元，同比增幅分别为39.41%、18.17%、7.04%。

2018 年陆家嘴的利润来源主要由房产销售、租赁及金融业务组成。其中长期持有物业出租毛利率为 78.70%，对利润总额的贡献率为 46.39%；房地产销售毛利率为 49.56%，对利润总额的贡献率为 55.44%；投资收益对利润总额的贡献率为 28.49%；金融业务利润率为 54.59%，对利润总额的贡献率16.30%。

五项主要业务中，除了房地产销售、金融收入毛利率上升外，房地产租赁、物业管理、酒店业在营收同比增长的状态下，毛利率却有不同程度下跌。期中，房地产租赁毛利率同比减少1.20个百分点；酒店业同比减少14个百分点，物业管理减少0.32个百分点。

对于业务毛利率下跌，在2018年6月举办的股东大会中陆家嘴回应道：从长远看，毛利率下跌是必然趋势，后续项目公开拿地，土地成本肯定高。

在拿地方面，不仅在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量高端经营性物业，而且已经把发展触角延伸到上海前滩国际商务区、天津以及苏州。

财报显示，截至2018年末，陆家嘴持有的主要在营物业面积约 259万平方米，在建面积达到 156 万平方米。土地储备面积80.81万平方米，其中苏州地区56.33万平方米，上海地区24.48万平方米。