乐居财经 王泽红 发自深圳

一句“活下去”，让2018年处于寒冬的房企纷纷引用，以表达自己的处境。

“去年说法很让大家操心啊。”3月26日，在万科（000002.SZ）的2018年度业绩发布会上，董事会主席郁亮开玩笑道，万科是个危机感驱动的公司，但不是危机驱动的公司。出席此次业绩发布会的还有万科总裁兼首席执行官祝九胜、执行副总裁兼首席运营官张旭、执行副总裁兼首席财务官孙嘉、副总裁兼董事会秘书朱旭等高管。

此“活下去”非彼“活下去”，事实证明，那仅仅是郁亮给万科的一种危机感。年报显示，万科2018年实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%；营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%，交出了一份不错的业绩。

同时，万科的多元化业务在2018年也取得了不错的成绩，报告期内，万科物业实现营业收入 98.0亿元，同比增长 33.0%；万科商业在管项目共计210多个，总建面超过1300万平方米；另外，被列为万科第三个核心业务的住宅租赁业务也有较大突破，租金收入接近8个亿。

先能力后规模

据克而瑞研究中心发布的《2018中国房地产企业销售排行榜》显示，万科以6069.5亿元的销售业绩排行第二，与碧桂园和恒大一起，位列行业前三甲。作为行业的龙头企业，未来如何持续领跑行业呢？

伴随行业集中度上升，竞争变得越来越激烈，如何在市场中赢得客户的青睐，考验的是方方面面的能力。张旭表示，原来简单的规模增长指标，已经不再是新时代背景下衡量领先、领跑的唯一标准。我们一方面持续向优秀同行学习，另一方面，全球领先的跨行业标杆企业也是万科积极学习的对象。

全球经验显示，单一开发商的市占率最高为6%-8%。祝九胜强调，万科对于规模的追求已经变得没那么依赖了，我们自己的观点是，要在能力上做到领先和领跑。所谓领先，就是要能够先看到客户的需求变化、市场的变化，能够先一步找到答案。所谓领跑，就是能够给客户提供更多的产品和服务，赢得更好的口碑。

而在提升能力的过程中，万一直在探索，并且在几个领域中找到了办法，也建立了自己的能力。1.租赁住宅：万科2014年开始大规模探索和布点，4年时间开业运营租赁住宅超过6万间，租金收入8个亿，对于客户的粘性有很大提升；2.物流领域：目前管理面积超过971万平米，进入了42个城市，各种经营指标在行业里面相对领先；3.传统物业服务：从管楼盘、管社区到管城区，万科2018年收入达到了98亿，4年时间增加了5倍。

祝九胜总结，没有一个大企业转型容易，我们先能力后规模，先看客户需求，再看市场探索。

转型的决心从没改变

房企转型已经不是新鲜的话题，碧桂园布局机器人领域，恒大开始造车。而在不久前，郁亮在万科内部讲话，房企转型不易，房企找不到一个和房产赚钱前景相当的行业。一席话引发了外界对万科转型和多元化布局的质疑，而针对这一问题，万科在此次业绩会上给出了明确的回复。

我们转型的决心从来没改变过。郁亮表示，万科在2012年得出一个判断，房地产行业进入白银时代，白银时代虽然没有黄金时代那么贵，但仍然是贵金属。在白银时代万科启动转型，这样才有足够的时间来探索和思考。白银时代会维持很长的时间，但转型和变革同样需要很长时间，等行业到了青铜时代再转型就来不及了。所以，万科对白银时代的判断从来没改变过，对转型坚定的认识也从来没改变过。

回顾万科的转型，其实从1993年就开始做减法，到2001年完成，彼时恰逢房地产行业的黄金十年，万科用专业化的方式实现了在黄金十年的发展，在2008年成为全球最大的住宅开发企业，在2010年成为世界上第一家突破千亿销售额的房地产企业。到了2012年，万科提出新战略“城市配套服务商”；在2014年，万科第四个十年开始，正式开始转型的试验；之后就是布局物流、租赁住宅、冰雪和商业地产等领域，并且在这些领域都取得了很好的成效。

在2018年，万科战略升级，转型成为“城乡建设与生活服务商”，从配套上升到生活服务商。郁亮强调：“万科这些年在不断地用更开阔的视野做更多的尝试，把服务延伸到客户服务的更多方面，并试图找到一个新的增长曲线，在这点上万科从来没改变过，也没动摇过。”

万科转型，不能简单等同于多元化，而是与城市同步发展，与客户同步发展，只有做好基本盘才能更好地转型。

负债水平稳健

面对房地产行业增速放缓和融资持续收紧的宏观环境，房企的融资成本一直在走高，万科的负债率虽然比较低，但是也有上升的趋势。对于万科的偿债压力，张旭解释，万科一直是现金流为基础，保持稳健的负债水平。

对此，张旭进一步解释道，万科2018年经营性现金净流入336.2亿元；截至2018年底，持有货币资金1884.2亿元，远高于一年内到期的流动负债总和931.8亿元，净负债率为30.9%，继续处于行业低位。另外，万科一直在持续优化债务结构、降低融资成本，其中，公司债券（5年期）最低发行利率4.05%，超短期融资券（188天）最低发行利率3.13%，中期票据（3年期）最低发行利率4.03%。

良好的财务、资金状况使万科继续保持行业领先的信用评级，标普、穆迪、惠誉分别给予公司“BBB+”、“Baa1”和“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

谈及2019年销售回款目标，张旭表示，万科2018年的回款为6300亿，不仅包含开发业务回款，还包括物业、租赁住宅等其他业务的回款。我们不会给自己定刚性指标，但每年都会有开工计划，交付竣工计划等经营计划。对万科来说，每天都是卖楼的好日子，每天都应该努力卖好房，做好产品和服务，这是万科今年的任务安排。