乐居财经 曹宇震 发自香港

当中国恒大(03333.HK)公布其2018年年报之时，或许很多开发商会怀疑，彼此过的不是同一个“2018年”。

据国家统计局公布的数据，2018年全国商品房销售面积同比增速仅为1.3%，增速比2017年低了足足6.4个百分点；销售金额同比增速比2017年低1.5个百分点。一季度到四季度，全国商品房销售面积增速分别为3.6%、3.1%、2.0%和-2.0%，呈非常明显的下降趋势。不少房企谓之“过冬”，甚至有房企喊出“活下去”的口号。

而在这种背景下，恒大交出一份怎样的年报答卷呢？一个词可以形容：“光彩夺目”。

先来看其中一组最受业界关注的数据。

至2018年年末，中国恒大的年度净利润（剔除汇兑损益）总额达人民币722.1亿元，同比增幅竟达106.4%！翻了一番多。其中因中国恒大已经在2017年彻底还清了所有永续债，仅这一项就让恒大在2018年“释放了约200亿元的利润。”

同样出彩的是年度核心业务利润，为人民币783.2亿元，同比增幅达93.3%！核心业务利润率为16.8%，上升3.8个百分点。

年度股东应占利润增加至人民币373.9亿元，较2017年增长53.4%。

以上这组数据，不少评论界人士称恒大为“利润王”。

恒大的利润从何而来？综合年报数据以及近几年恒大的一系列动作，大致可以从攻和守两方面分析。

所谓“攻”，就是营收的大幅增加

2018年，中国恒大的营业额为人民币4662.0亿元，同比大增49.9%。由此，恒大很有可能成为中国首家年度营收突破4500亿的地产公司（此外，恒大年度毛利为人民币1689.5亿元，同比也是大增了50.5%）。

竣工方面，2018年度恒大累计有598个项目部分或全部竣工，竣工面积7225万㎡，同比增幅达60.1%。至2018年末共计666个项目实现交楼，交楼金额达4527.6亿元。

年度录得合约销售额人民币为5,513.4亿元，同比增长10.1%，百分比虽然不是最好看，但却是以5000亿的基数实现，而500亿左右增量已经相当于一家年销售额在全国50—60位的重量级房企，可见其增量之惊人。此外合约销售面积5,243.5万㎡，同比增长4.2%。合约销售均价为每10,515元/㎡，终于突破了万元大关，同比增长了5.6%。

据悉，恒大在产品打造方面，全力打造全环节精品，比如项目施工单位必须为全国前十强，所用材料需为国内外知名品牌，并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施，不断增加产品附加值，为市场提供高品质、高性价比的精品住宅，这也是2018年恒大利润大幅提升的重要保障。

除了“攻”，恒大的“守”也非常出色

2018年，恒大继续贯彻“三低一高”的经营模式，通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低了销售、管理费用率，并坚持标准化运营及集约化采购，以更强大的品牌及成本控制措施，继续从土地购买源头上控制成本，又凭借供货商战略联盟，实施集中采购、进一步控制采购成本、工程成本。成本控制能力的不断提升确保了利润总额持续提升。

恒大通过控制新购土地储备、努力扩大盈利规模增加权益、利用自有资金提前清偿部分高息借贷等方式，实现总负债水平及负债率同比大幅下降。

截止2018年末，恒大净负债率降至151.9%，较2017年底降低31.8%；总借贷水平较同期下降595亿元，降幅为8.1%。

一方面销售收入大幅增加，另一反面负债稳步降低，且成本控制出色，恒大这个“利润王”当得很稳。

近万亿的土地储备估值

恒大在2018年启动了“新恒大、新战略、新蓝图”的战略部署。作为“新恒大”的开篇一年，2018年的这份年报无疑是一份出色的答卷。而关于“新恒大”的未来，根据年报提供的信息，同样可观。

在土地储备上。截止到2018年年末，恒大土地储备项目达811个，储备面积共3.03亿平米，分布于中国228个城市，覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市。其中一二线城市土地储备原值达3285亿元，占比66%，平均楼面地价仅为2040元/㎡，三线城市土储原值1677亿元，占比34%，平均楼面地价仅为1178元/㎡。

另外，恒大目前在粤港澳大湾区拥有项目109个，总规划建筑面积约4927万㎡，总货值超1万6千亿。而平均楼面地价仅为1635元/㎡。

目前，世邦魏理仕对恒大土地储备的评估值为9758亿。

开拓三大万亿级新产业

新恒大的“新”还在于“新蓝图”。并准确选择那些有可能达到“万亿”级规模的产业。用许家印的话说，就是“恒大在产业选择上，一定是非常大的产业。”

为此，“新恒大”正在大旅游、大健康和新能源汽车三大领域全力开拓。

大旅游方面——

恒大旅游集团经过9年的调研和探索，目前正在着重打造填补世界空白的两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”。其中，“恒大童世界”是专为2—15岁的少年儿童打造的，号称为全球唯一的“全室内、全天候、全季节”大型童话神话乐园。

目前15个童世界项目已布局完成，力争2021年起陆续实现开业。

“恒大水世界”是由恒大筛选全球现有170多项水上游乐项目，组成最受游客欢迎的120个项目，力争成为全球最大的“全室内、全天候、全季节”大型温泉水乐园。未来2—3年计划在全国布局20—30个。目前中国海南海花岛各业态外立面均已完工，正进行室内装修及设备安装工作，计划2020年开业。

大健康方面——

恒大健康集团经过近5年调研，将着重打造为养生养老产品“恒大养生谷”。恒大养生谷计划整合一流的医疗、健康管理、养生、养老、保险、旅游等资源，“为会员提供全周期、高质量、多维度的健康服务”，目前恒大已在全国布局12个恒大养生谷，未来三年计划实现布局50个以上。其中博鳌恒大国际医院为恒大首个国际医院，是美国哈佛大学附属教学医院布莱根医院在美国外的唯一附属医院，现已正式开业。

新能源汽车方面——

恒大依赖强大的资金实力和前瞻性的眼光，已获得一系列的“黑科技”。

比如已入主瑞典国家电动汽车有限公司(NEVS)，获得萨博汽车的核心技术。与世界顶级豪车制造商Koenigsegg组建合资公司（NEVS控股65%），获得强大的超级豪华整车研发制造能力；在动力电池方面，入主卡耐公司，获得日本顶尖技术，拥有行业前三的动力电池产能；在轮毂电机方面，入主荷兰e-Traction，拥有号称全球最先进的轮毂电机技术，已达到量产并在国际广泛应用。

截至目前，恒大的各项收入中物业销售依然处于绝对“大头”，但以“新战略、新蓝图”为目标的恒大，是否会在未来开拓更多万亿级的新兴产业？以恒大的做事风格，也许不用怀疑太多。