宝龙地产总裁许华芳

乐居财经 曹宇震 发自香港

“我们将在长三角一体化的国家战略中持续深耕”。

3月22日，在宝龙地产控股有限公司(HK.1238)的2018年度业绩发布会上，“长三角”和“新商业”一样，都是宝龙地产总裁许华芳最多提到的关键词。

“有质有量”地“深耕长三角”

纵观宝龙地产的2018年，可以用“有质有量的增长”来形容。公司货量充足、产品特性明显、项目运营管理效率大幅提升、开盘去化率高，诸多因素带动销售业绩再创新高，达人民币410.36亿元，同比增长近97%。 

得益于销售的增长和公司整体经营效率的提升，2018年公司营业收入达人民币195.94亿元，同比增长26%；毛利润率由2017年的33.5%上升至38.5%；核心盈利达人民币25.79亿元，同比增长35.2%；租金收入上升25%达人民币22.49亿元，投资类物业收入达11.24亿元，同比增幅达31.3%。

就在许华芳用颇为自信的语调向参与发布会的人宣布这份答卷的48小时前，即3月20日，宝龙地产刚刚获得了由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的“2019中国房地产开发企业商业地产综合实力50强”及“2019中国房地产开发企业责任地产10强”等荣誉。这一细节也为3月22日的发布会增添了若干注脚。

与发布会一样，“长三角”也是宝龙地产2018年年报的主要关键词之一。

据年报显示，宝龙地产目前持有的优质土地储备总建筑面积约为2120万平方米，其中，正在开发建设中的物业约为1280万平方米；持作未来发展物业约为840万平方米。

而在这2120方土地储备中，“其中长三角占了68”，约三分之二。

而2018年所购的29幅地块，“77%就在长三角”，其余则是以海西为主的东南沿海地区。

29幅地块中江苏省占8幅（南京2幅、常熟2幅、），浙江省15幅（杭州无，宁波6幅、义乌3幅、温州2幅），其余为福建，共6幅（宁德、晋江各2幅）。

其自2013年起就确定的深耕长三角战略，在2018年实施得相当坚决。

从宝龙2018年所进入的城市可以发现，新一线和二三线城市依然占较大比例，且这些地块中的相当一部分都有两个共同特征，一是处在该城市的新兴城区，二是地价相对较低。

比如南京是在青龙山生态新城和高淳；宁波除南部商务区外，则主要在撤市建区不久的奉化奉甬新城等地区，其中的奉甬新城实际土地储备达400万方，为一二级联动开发。是目前宁波成交最活跃的区域之一。

而这一拿地策略使得宝龙2018年新购土地的平均溢价率只有10%左右。

从土地储备量看，2017年宝龙拿了18幅地，总建筑面积为386.21平方米；2018年则比上一年多了11幅，总建筑面积达573.67万平方米。在明确战略布局的基础上，宝龙正在积极的扩张她的长三角版图。

积极扩张中的商业版图

本次发布会另一个特点是，许华芳对宝龙商业地产的介绍远多于住宅。

2018年宝龙标杆作品厦门宝龙一城开业，至此，宝龙旗下三大综合体产品线：宝龙一城（超高端）、宝龙城（高端）和宝龙广场（中端）全部亮相。

据许华芳在发布会介绍，厦门宝龙一城为厦门岛内首创的“六位一体”商业综合体，开业当天的客流量就达到30万以上，开业后月均客流量200万人次，已成为潮流青年网红打卡地标。其余如杭州滨江宝龙城定位为“经营标杆”，上海七宝宝龙城则被定位为“体验标杆”。未来公司商业综合体项目将以此三个标杆为基础，走精品化路线，并引入更多新技术、新业态、新潮流。

运营能力的提升及对商业趋势的把握，使得宝龙持续保持在商业地产领域的竞争优势，租金及物业管理服务收入在过去三年分别取得了26%、30%、25%的增长。目前公司在运营中的商场共39家，按平均成本回报率为12.2%。根据未来三年商场开业计划，2019年计划新开业7座购物中心、2020年计划新开业8座、2021年计划新开业7座。随着未来三年大量购物中心的集中开业，及现有项目经营效率的提升，商业板块将保持稳定的增长，预期五年租费收入复合增长率稳定保持在25%。

其实从去年宝龙所拿的地块中，其对商业地产的青睐也可见一斑。29幅地块中纯住宅仅8幅，其余21幅全部是商住地块。

同时相对于传统商业，宝龙则更倾向于拥抱新商业。

2018年底，宝龙与腾讯达成战略协议，双方宣布在资源技术、商业经营、人工智能和大数据等领域达成深度合作，并联合发布“纽扣计划”。作为探索新商业的一个契机，该计划将基于腾讯开放的七种工具：微信公众号、移动支付、小程序、社交广告、企业微信、云计算和安全能力，将商业运营从消费者、商家和业主三个层面进行全方位数字化升级改造，真正做好数字化商业运营商、从而抢占智慧商业的高地。目前一期合作，首先基于微信小程序打造了宝龙新会员体系“悠悠”，整合了无感支付、反向寻车、智能核销、电子发票、刷脸支付、LBS位置技术，成为一款集顾客、商户、运营者服务为一体的新商业小程序。

关于保持对新商业未来趋势的持续探索，宝龙地产总裁兼商业集团总经理许华芳此前曾表示：“商业将走向技术驱动、业态革新，不再有线上线下之分，传统企业和互联网公司的连接与融合是大势所趋，这是一个更加丰富多元的未来。未来宝龙与腾讯等优秀互联网企业展开更深度的合作，在商业地产领域的各个环节融合研究，共同打造最领先的应用成果，引导行业走向更广阔的未来。”

2019年目标：剑指“500亿”

“我们的销售保底要到500亿，增长22%”。 

对于2019年，许华芳在发布会上显得特别有信心。而目前的一系列数据似乎也在支持宝龙的信心。

截止2018年底，宝龙的现金及现金等价物，及受限制现金合共约为人民币 157.76亿元，较2017年底增加约达58.4%。而一年內到期的借款则是147.22亿元，显示出颇为健康的流动性。

又据 3月1日农银国际发布研究报告显示，宝龙地产2018年度业绩、销售增长显著，给予“买入”评级。

当前宝龙储备土地的平均成交价仅为2486元/平方米，土地成交均价仅占2018年销售均价的17.1%，成本优势非常突出。根据宝龙制定的推盘节奏，其2019年约有80个可售项目，合计902亿可售货量，其中的75%都处于目前被业内普遍看好的长三角。

如果说2018年是粤港澳年，那么2019年很有可能成为长三角年。

在之前公布的2019年政府报告中，长三角区域一体化发展已被正式上升为国家战略，并编制实施发展规划纲要。一时，春风又绿江南岸。

在这一大趋势下，宝龙似乎也正在“好风凭借力”。1-2月宝龙合约销售总额约为人民币60.51亿元，合约销售总面积约为404,196平方米，分别较2018年同比上涨50.5%和22.3%。

2019年将度过第一个季度，而宝龙已经赢得了一个良好的开局。