招商蛇口管理团队

乐居财经 梁争誉 发自深圳

“真正看招商蛇口，不要看它现在的股票价格，我们要看就看招商蛇口的实质是什么，本原是什么。长期投资者应该关注这些。”

2018年是招商蛇口整合上市后的第三个完整年，招商蛇口董事总经理许永军给出前述问题的答案——人民美好生活的承载者。

变革发展

2018年，是招商蛇口实现大变革、大布局、大发展的一年，也是逆市发力的关键一年。

为配合业务发展，以“重构总部、做实战区、做专兵种”为核心目标，招商蛇口举起手术刀，改革组织架构。

2018年5月底，招商蛇口印发组织架构调整通知，集团总部实行“大部制”，16个部门整合成9个，原56个管理职位精简为29个，实现职能集约化，瘦身总部，下放事权，实现扁平化管理。

变革伴随着动荡，招商蛇口的架构调整也引发一轮高管离职潮。据界面新闻消息，2018年招商蛇口副董事长杨天平、华南区域总经理箫睿、华中区域总经理梁会军、深圳区域总经理何飞等管理层先后离职。

在招商蛇口2019年首次月度经营分析会上，许永军表示，今年的工作重点之一是强化人员和团队建设，进一步以业绩为导向，将“能上能下”的用人机制做通用活。

招商蛇口董事总经理许永军

另一方面，招商蛇口落实区域重构，5大区域裂变为9大区域，以核心城市带动周边城市，组织放权，“让听得见炮声的人决策”。

内部变革的成果直接通过销售业绩反映出来。

报告期内，招商蛇口在近60个城市及地区拥有在售项目214个，全年实现签约销售面积 827.35万平方米，同比增长45.15%；累计实现签约销售金额1705.84亿元，同比增长 51.26%，超额完成年初1500亿目标；销售均价约20618元/平方米，同比增长4.2%；实现营收882.78亿，同比增长16.25%；归母净利润152.40亿元，同比增长20.42%。 

平安证券分析师杨侃指出，招商蛇口业绩高增长主要有三方面原因：其一，报告期内结算面积及结算均价上升带动结算收入增长；其二，结算结构变化带动整体毛利率同比提升1.7个百分点至 39.5%；其三，因转让资产及联合营公司，投资收益同比增长125%至 65.5 亿元。

不过，经过三年探索，招商蛇口「前港-中区-后城」产业发展模式仍未能实现均衡发展，房地产开发依然唱主角。报告期内，招商蛇口社区、园区、邮轮三大业务板块营收占比分别为89.14%、10.22%、0.65%。其中，邮轮产业建设与运营营收不增反降，较2017年（0.78%）下滑4.31%。要实现许永军的目标——社区60%、园区30%、邮轮10%，尚且需要更多时间。

单位：万元

价值重估

有别于其他房企的高周转和抢规模，招商蛇口的优势在于核心区域的优质土地资源，扎根深圳使其具备天然优势。

招拍挂、兼并收购、产城联动、港城联动多管齐下，招商蛇口2018年新增项目80个，扩充项目资源1357万平方米，同比增长32.6%，全年拿地金额为934亿元，新增土储平均楼面价约6883元/平方米。

截至2018年末，招商蛇口新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市，完成60座城市布局。招商蛇口相继收购东风汽车下属公司东风房地产80%股权、浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权，进一步提升在华中以及华东市场的资源储备。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》落地后，率先卡位大湾区的招商蛇口迎来利好兑现期。

许永军介绍，招商蛇口已在粤港澳大湾区9个城市布局，大部分资源集中在深圳，包括从前海蛇口自贸区内的蛇口海上世界起沿南海边一路往西，太子湾片区、前海妈湾片区到宝安空港新城的深圳国际会展中心片区，近千万平方米的优质资源正在有序地规划、开发及建设。

太子湾片区综合商业、办公、酒店、仓储、文化艺术、学校、医院、交通及商务公寓、人才公寓、住宅等业态，总建面约170万平方米，已经开始全面开发建设。招商蛇口与深圳市政府等相关方签署《土地整备协议》，对前海2.9平方公里合作用地进行确权，据观点新媒体测算合资公司所持土地未来价值近4000亿元。深圳国际会展中心(一期)会展及配套项目总建筑面积超过310万平方米，将逐步形成独特的区域性会展经济体系。

“大湾区规划纲要的发布，对提升片区规划有着非常重要的作用，对我们在大湾区的资产价值提升有很大的作用，”许永军称。天风证券认为，招商蛇口背靠粤港澳大湾区国际性湾区建设规划，在大湾区的土储价值丰富，有望随着大湾区开发而实现重估。

在2018年度业绩发布会暨投资者交流会上，招商蛇口透露了新一年的小目标——计划实现新开工面积1100万平方米、竣工面积1000万平方米，签约销售金额增长17%至2000亿元。

显然，这个目标相对保守。据天风证券估算，招商蛇口2019年可售货值约3500亿元，如果维持30%的增速，今年的销售额有望达到2200亿元以上，超过目标销售额是大概率事件。

截至3月20日收盘，招商蛇口股价上涨3.47%，报收22.64元。中银国际、平安证券、国信证券等均予以“买入”评级。