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年报风云 | 中海物业:上市三年,慢中有“快”

乐居财经 2019-03-21 07:57 6234阅读

中海物业董事局主席颜建国中海物业董事局主席颜建国

乐居财经  曹宇震  发自香港

3月19日,中海物业(02669.HK)发布了一份还算漂亮的年报。其管理(建筑)面积由2017年年底的1.28亿平方米上升至2018年的1.41亿平方米,上升幅度为9.8%。营业收入港币41.55亿元,相比2017年涨幅达23.7%。毛利为港币8.49亿元较去年增加了5.8%。此外,中海物业拥有人应占溢利达港币4.02亿元,上升31.1%。

各项数据均看涨,唯毛利率相较于2017年有所下降,从23.9%下降为今年20.4%,为港币33.58亿元。中海物业对此的解释是由于在年度人力资源分配架构的调整,部分后勤人员调移至前线项目工作;加强了项目管理人员的直接投入;及扩大增值服务中社区资产及服务营运平台子分部的服务及产品范围後令其平均毛利率下降。

增值业务增长明显

从收入结构看,2018年中海物业的物业管理服务收益占总收益得90.1%,为港币37.45亿元(部分受汇率升值因素影响),较去年增加21.0%,但所占份额比2017年92.2%下降了2.1个百分点。

与此同时,中海物业2018年的增值服务分部收益占总收益比例增加至9.9%,为港币4.1亿元,较去年上升达55.7%。

年报风云 | 中海物业:上市三

其中,以兴海物联为首的工程服务子分部收益及以优你互联领军之小区资产及服务营运平台子分部收益分别大幅增加73.8%及44.9%至港币1.71亿元及港币2.39亿元。

一连串优质的数据让中海物业 (2669.HK) 3月20日的和涨幅近7%。

中海物业是国内第一批上市的物业公司,也是继彩生活(01778.HK)之后上市的第二家物业类公司。

或许也是因为两家公司上演了一场背靠背的上市,故评论界常将两家公司互为比较。

首先是上市方式上的迥然不同。彩生活为IPO,中海物业为介绍上市方式。

有媒体做了下列一份表格以展现两种不同上市方式的主要区别。

年报风云 | 中海物业:上市三

这些差异在发展模式上的体现则为,2015年的彩生活物管业务绝大多数来自第三方,而中海物业收入则大多来自母公司项目。故中海物业的上市对那些想做同样拆分的房企具有相当典型的意义。

有评论人士曾经担忧,虽然中海物业背后站立着强大的中海地产,但这势必会造成中海物业对中海地产拥有较强的依赖性,而这种依赖性将使得中海物业在决策上需等待母公司统一协调,在追求速度的互联网+时代会影响决策的效率,以及发展模式的灵活性。

此外,过于依赖母公司还将使业务发展受制于房地产市场的总体起伏。一旦房地产市场下行其业绩也会遭受巨大影响。

慢中有“快”

从上市三年多以来彩生活和中海物业的不同表现看,似乎这些担忧也不无道理。

先看彩生活的成绩,其上市第一年,即截止2015年底,管理的建筑面积为3.2亿平方米。2018年年报虽未出,但根据其中报,则已达9.81亿平方米(自管面积4.84亿平方米,合作面积4.97亿平方米),最终年底数据毫无悬念可破10亿,是2015年的三倍多。

反观中海物业,2015年的管理建筑面积为8260万平方米,虽连续三年增长,但至2018年底,也仅为1.4亿平方米,三年总涨幅仅为70%。

年报风云 | 中海物业:上市三

上市三年彩生活扩张犹如跑马圈地,2018年那份漂亮的中报很大程度需归功于2017年并购的万象美(原万达物业)。

然而中海物业的扩张步伐虽慢了许多,但依然可看出其显著的变化。以2018年为例,其新增的1300万方管理面积中有230万方来自于对商业及政府项目的拓展。其中甚至包括雄安新区的首个启动项目——雄安市民服务中心,以及史诗级的港珠澳大桥的口岸,还有深圳当代艺术馆和西九龙高铁站等知名地标项目,香港十五个出入境口岸中的十二个都归中海物业管理。230万方还不包括2018年的收购项目(如2018年12月,中海物业济南分公司收购中建六局旗下德州中建华府物业公司及其名下中建华府项目,总面积达240万方)。

而相应的中海地产2017年的销售面积达1446万平方米,2018年的销售面积达1593.45万平方米。这意味着,中海物业2018年的新增管理面积中,来自于母公司的很可能低于母公司交付面积的55%。换句话说,中海物业正在进一步尝试摆脱对母公司的依赖,积极开拓更多第三方业务。

此外,从营业收入的坪效上,按照人民币折算,2015年中海物业的每万平米营业收入为24.21万元,2018年的每万平米营业收入则上升为25.39万元。在这一指标上,2015年彩生活的每万平米营业收入为2.59万元,而到了2018年年中则下降到1.79万元。中海物业各种增值服务和非住宅管理面积的增加于此功不可没。

故中海物业的这三年可谓“慢中有快”。

但营业面积终究是衡量一家物业公司总体实力的重要标准,目前中海物业管理的第三方项目占总项目的比例依然仅在10%左右。增值业务所占比例在同类上市企业中也有不少差距,是追求速度还是依然“稳扎稳打”,或是未来中海物业面临的最大抉择。

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