大悦城地产管理层

乐居财经  王若君  发自香港

这一次，大悦城地产再次交出靓眼的成绩单。

3月19日，大悦城地产（00207.HK）发布2018年年度财务报告。报告显示，公司溢利约为31.13亿元，较上年同期增长20.9%，其中，所有者应占溢利约为21.03亿元，较上年同期增长82.4%；剔除投物业之后公允价值收益及汇率变动影响，所有者本年应占核心净利润为15.67亿元，较上年同期增长86.8%。

不过，更值得注意的是，2018年大悦城地产净负债率仅为45.3%，已经连续五年低于65%、连续三年低于50%。

连续五年净负债率低于65%

地产行业融资渠道缩紧的“钱荒”中，财务状况的安全与稳健备受关注。

与其他行业不同，我国房地产行业实行预售制，售房的预收款项在会计上被记入了房企的负债中，然而预收款项其实并不是真正的负债，所以总负债、资产负债率并不能真正体现房地产企业的负债情况。

相比之下，“净负债率”，也就是扣除预收款项等无息负债及现金后的带息负债与净资产之比，才能真实反应房企的负债情况。

大悦城地产年报数据显示，其2018年的净负债率仅为45.3%，尽管同比上升了17.1个百分点，但已经处于历史较低水平。乐居财经查询大悦城地产年报发现，最近五年，其净负债率分别为54.7% 、63.3%  、30.1%、28.2%、45.3%，持续低于65%，且最近三年持续低于50%，净负债率整体得到了良好的控制。

与同行比较，大悦城地产的净负债率也维持在行业较低水平。据克而瑞此前发布的研究报告，2017年主要上市房企（A股、H股和其它）负债规模与增速持续加大。具体来看，2015年、2016年上市房企净负债率分别为77.54%、74.9%，到2017年已经大涨至91.09%。

融资成本方面，年报显示，2018年在境内融资环境趋紧的情况下，大悦城地产通过维护良好的银企关系，保持平均融资成本水平在4.39%。

尽管同比上升0.11个百分点，但据克而瑞研究中心数据显示，2015~2017年，上市房企的融资成本分别为7.42%、6.45%、6.08%，可见，大悦城地产的资金成本也维持在业内较低水平。

向外实行双线发展战略 

持续的低净负债率为大悦城地产的未来发展预留出较大的空间。在大悦城地产的上一个年度业绩会上，财务总监许汉平就曾表示“接下来一两年是发展的关键时期”，而大悦城地产的净负债率“还有很大的空间用于发展”。

据悉，随着商业地产进入存量开发时代，新增土地供应量持续下降，一、二线城市优质地段机会减少，城市核心区域之外的地段，单一的产品线已经无法满足不同区域能级的要求和周边客群的需求。因此，2017年，大悦城首次发布了第二条产品线——大悦春风里。

大悦城和大悦春风里两条产品线在产品标准、定位、客群、建筑上相互区隔。

目标客群上，大悦城聚焦18-35岁新兴中产阶级，大悦春风里则关注25-45岁年轻及成熟中产阶级；定位方面，大悦城是时尚潮流中心，大悦春风里是区域生活中心；布局方面，大悦城侧重一、二线城市核心商圈，大悦春风里产品线在一线城市非核心商圈和二线城市核心商圈；业态方面，大悦城偏向潮流、时尚品牌等强目的性消费，迎合第二生活志趣；大悦春风里主打生活及延伸为主的高性价比、高频次消费业态，满足第一生活需求。

“大悦城和大悦春风里，作为大悦城地产旗下两条重要的商业产品线，将保持互益互补的关系，在提升商业综合实力，实现品牌协同发展的同时，为消费者带来更多的消费升级体验，从而实现高质量发展的目标。”2018年，11月26日，大悦城地产宣布启动双线发展战略，并加速全国化布局。

向内打造“大悦3.0商业平台”

在横向启动双线发展战略的同时，大悦城还宣布，将通过纵向的自我迭代升级，以“平台赋能”为核心，全力打造内容平台、智慧平台、资本平台为一体的资源聚合型“大悦3.0商业平台”。

“从纵向来看，大悦城还坚持不断进行迭代升级，保持自身旺盛的生命力。今年8月开业的杭州大悦城正式宣告了大悦城3.0时代的到来。” 中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政表示，如果说大悦城1.0时代主要依靠业态和招商驱动，2.0时代主要致力于打造体验经济，那么，3.0时代则是聚焦消费升级，通过平台赋能，激活“三大驱动力”，为品牌扩张提供坚强的保障。

具体而言，在内容平台方面，大悦城计划通过新的定制化品牌商户、新的产品业态、IP的联动合作及自制IP，终极目标是打造“超级IP”。例如，2018年6月，朝阳大悦城与伍德吃托克合作青年空间“伍台Woodstage”，把街头美食、潮牌零售、现场娱乐、艺术展览、青年社交引入大悦城，打造了混搭“新青年生态”与“理想生活方式”的未来青年消费场。而自造的促销类IP活动“大悦疯抢节”也在成为一个跨平台资源互动、合作创新、品牌增值的平台，915大悦疯抢节单日销售破2.38亿元，241家商户实现全国销冠。

在智慧平台层面，大悦城将IT系统与大数据结合，通过实现数字化、云端化和智能化，提升购物中心客户管理、资源整合和运营管理三大能力，通过打造悦•云系统，大悦城智慧商业的雏形已初步建立。以悦•云为基础的大数据智能驱动，正在不断改变和提升大悦城的服务能力，优化购物消费体验。

资本平台层面，以品牌效应实现资本闭环，即以资产管理、基金平台为“左右手”，打造大悦城风格的商业不动产投资生态。目前，大悦城地产已经和GIC、中国人寿等资本方形成了紧密的战略合作，大悦城并购、改造基金主要为盘活大悦城地产并购市场上现有存量商业项目、实现品牌管理输出、加速战略扩张提供资金保障。房地产核心基金则为大悦城提供长期、稳定、低成本的发展资本。

“蹄疾而步稳”，大悦城地产持续保持较低的净负债率和融资成本，维持财务稳健的同时，又积极践行双向发展战略、打造“大悦3.0商业平台”，走出了符合自己发展逻辑的节奏，这无疑为其未来的进一步发展预留出较大的空间，更为大悦城控股的规模扩张埋下伏笔。