前一阵子，一家上市公司因为提早披露业绩被交易所“盯上了”。

证券市场对上市公司信息披露规范有这样一个要求：业绩指标同比大增或大跌，需要提前披露预告。

这家公司是国内制造业巨头，即便去年盈利预计同比增长20%左右，仍与需要业绩预告的标准相距甚远，根本没有披露的必要。

换句话说，上市公司在发布业绩预告这件事上不能随便给自己“加戏”。能发业绩预告的，不是“大喜”，就是“大惊”。

3月5日，恒大发了业绩盈利预告。既然有必要发布业绩预告，也有底气选在年报披露期即将到来的时间节点发布，恒大显然准备了一个“大喜”给所有人。

01

净利润同比大增

恒大仍有更大增长空间

艳姐看了下中国恒大(HK.03333)发布的2018正面盈利预告，2018年恒大的净利润和核心业务净利润均实现大幅增长，其中核心业务净利润同比大增90%以上。

恒大2017年核心业务净利润是405.1亿，如果按此估算，恒大2018年核心业务净利润达770亿以上。

这个时间节点，年报披露期将至，约400家香港上市公司在近期发布了业绩预告。细看来，盈利预警业绩下滑的超过290家，这其中，一些我们熟知的地产企业业绩下滑超过50%。

即便处在行业公认的严苛的市场环境中，恒大的这组业绩数据，仍跑出了超乎市场预期的表现。

就像艳姐此前提到的，恒大已经把“千亿”的目标线放在了“净利润”这条难度更高的赛道上了。

但事实上，恒大的增长空间还远远没能释放出来。

以770亿核心业务净利润计算，恒大的市盈率仅为3.77倍，远低于同行约8倍的市盈率。如果恒大市盈率达到行业平均水平，股价应为55港元，市值约为7200亿港元。而目前恒大市值只有3399亿港元，这意味着恒大股价仍有巨大的上涨空间。

02

三个事例

解读恒大利润与规模“兼得”的秘密

比这份正面盈利预告更早，恒大在今年1月7日公告称，2018年实现合约销售金额5513.4亿元，并提出2019年6000亿元的业绩目标。

2018年以来，房地产行业调控政策不断加码，市场下行压力加大，市场分化也逐步加剧，一些中小房企开始面临亏损，甚至退出房地产市场。在这样的大环境下，恒大成为极少数逆势大涨的房企。

在利润创纪录的同时，恒大能做到“兼得”规模，这是很多在规模与利润之间摇摆的中小房企望尘莫及的。

怎么做到的？这几乎是我们每次看到恒大财报时脑海中浮现出的最多的问题。

公告里，恒大解释为利润大增主要由于其提升产品品质，增加产品附加值，降低销售、管理费用率，增加交楼面积等。

这样的解释太官方，艳姐用几个事例来进一步阐释。

事例一：

恒大储备了3亿平米的土地，楼面均价还不到2000，Top10房企中无论规模还是成本，没有一家的土储能和恒大匹敌。

在去年中报披露会上，总裁夏海均提出未来计划土地储备每年下降5%~10%，用来降低土地费用支出、扩大盈利规模、增加净资产。

而事实上，恒大土储的成本有可能比目前的公开数据更便宜，因为恒大拥有大量的城市更新项目，还没有被纳入到土储中。

恒大积累的这些优质的土地中，一二线城市土地储备原值占比约68%，三线经济发达城市土储原值占比约32%，这样广泛的布局可以有效规避区域调控带来的压力。

正是得益于庞大的土地规模，平均到每一个项目上都是大项目。这就必须要提到恒大的“大盘思路”。

大项目有什么好处呢？当一期开发完了以后，二期三期随着配套设施的完善，其楼面价是锁定的，销售价格是增长的，建筑成本略微增长，销售价格一路走高，利润当然就高了。

事例二：

如果观察恒大的成长史，会发现这家房企在上升期的时候，并没有出现像其他典型房企那样大规模挖人的现象。

这是因为恒大自身已经形成一套非常精细化、标准化的制度。如果不是这家企业的“原生”员工，很可能会感到不适应。

在企业管理上，恒大狠抓队伍建设、制度建设和文化建设，形成从严管理、奖罚分明的管理文化，及强大的团队执行力。

艳姐听说，恒大工程线最有名的“旁站”制度，就是要求工程师在各项施工中必须全程“旁站”，如未按规定履行这一职责，轻则扣工资，重则直接开除。

再比如恒大采取的强有力的成本控制，采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低营销、管理、财务三大费用，进一步释放利润空间。

恒大总裁夏海钧曾提到，恒大是地产标准化领导者，从产品原材料的选择到大规模降低工程成本造价，这其中创造了有效的利润空间。

事例三：

恒大没有毛坯房，百分百都是精装修。

恒大要求项目施工单位必须为全国前十强，所用材料均为国内外知名品牌，园林环境均按豪宅标淮设计，并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施，不断增加产品附加值，为客户提供高品质、高性价比的精品住宅。

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强者恒强

地产行业马太效应再现

地产主业盈利能力的大幅提升，也为恒大多元化战略提供了有力支撑。

从目前来看，恒大已完成在文化旅游、健康、高科技、新能源汽车产业的布局。随着新产业进入高速发展期，能够为恒大形成一套“组合拳”，将为恒大业绩持续高增长提供强大的动力。

而诸如恒大这样的巨头日渐崛起，说明行业集中度不断提高的现实也日渐迫近。所有的迹象都在告诉我们，房地产行业马太效应越来越明显，“强者恒强、巨头争霸”的格局正在上演。

这应该是一个好消息。对大房企来说，在市场总量维持不变的情况下，行业集中度的提升给大房企提供了难得的发展机遇，大量并购机遇摆在面前。有分析预计，随着行业集中度进一步提升，预计2020年达到40%以上，三大龙头房企预计占比超20%。

这也应该是一个坏消息。对中小房企来说，融资难、楼市调控趋严、债务到期三座大山压顶，龙头房企在持续吞噬市场份额，自身是一地难求，一票难融，形式也将愈发艰难。

  （来源：地产人言）