编者按：2018年房地产市场政策密集出台，市场成交下滑，给房企带来多大影响？同时，行业融资环境持续收紧，房企财务状况是否还能保持健康？随着2018年度报告进入披露期，我们或许可以从这一份份“体检表”中，一窥企业运行生态。乐居财经“年报风云”系列解读，本期推出《年报风云之飞奔的骆驼》，剖析首破2000亿关口的新城控股。

乐居财经 沙文蓉、房慧 发自上海

3月8日晚间，新城控股(601155.SH)交出了一份靓丽的2018年成绩单。崇尚“骆驼”文化的它，在过去的一年秀出了“闪电”般的速度，首次闯过2000亿大关，并成功跻身房企TOP10，堪称优质白马股。

根据克而瑞信息集团(CRIC)统计，公司销售金额及销售面积全国排名历史性进入前十，分列行业第 8 位和第 7 位，分别比 2017 年度上升 5位和 4 位。

报告期内公司合同销售额达2,210.98亿，同比增长74.82%，完成年初1,800亿销售目标的 122.83%，销售面积达 1,812.06 万平方米，同比增长 95.21%，增速位列十强房企第一。

截至报告期末，公司总资产为3,303.18亿元，比上年度末增长79.98%，归属于上市公司股东的净利润为104.91亿元，比上年同期增长74.02%。

对于2019年，新城也提出了更高的要求，力争合同销售金额达2700亿元，计划新开业吾悦广场22座，租金及管理费总收入超40亿元。

据业绩报告，2019年公司聚焦“盈利力、运营力、产品力、服务力和品牌力”五个维度，把握做大做强房地产核心业务和高质量发展两个方向，保持弯道超车的加速度，坚定区域深耕、高周转、大运营的发展方向，全面实现规模化下的高质量发展，踏准节奏，在市场上行阶段，以产促销，在市场下行阶段，以销定产。

营收城市前三甲：杭州、南京、常州

据了解，新城控股秉持“住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。报告期末，公司已进入全国98个大中型城市。

报告期内，公司实现营业收入 541.33 亿元，其中主营业务收入中，房地产开发销售本期实现营业收入 508.38 亿元，较上年同比增加 31.05%。这其中住宅销售实现营业收入292.84亿元，较上年同比增加34.1%，仍是收入的主力。综合体销售实现营业收入215.54亿元，较上年同比增加21.92%。

此外，公司物业出租及管理实现营业收入 22.13 亿元，较上年同比增加 117.24%，除了新增的吾悦广场外，此前已开业广场的运营提升也做了重要贡献。

从分地区的表现来看，营业收入前三的城市分别是杭州、南京、常州，分别贡献了69.43亿元、50.20亿元、49.58亿元。新进入的城市中，金华、扬州、晋江业绩也很突出。从地域分布来看，长三角仍是当之无愧的主要营收地。

双轮驱动，商、住并驾前行！

2017年首次突破千亿的新城，仅用了1年时间就实现了过2000亿的成就。为何新城能有如此快速的发展？“双轮驱动”模式可以说功不可没。

双轮驱动这个概念并不新鲜，行业内布局商业板块的房企比比皆是，但能做到并驾前行、各自造血的并不多，新城算其中的佼佼者。

新城表示，2018年住宅地产和商业地产都为公司规模发展和效益增长作出了积极贡献。住宅地产是新城区域深耕、提高规模的压舱石。2018年苏州区域销售破 200 亿，苏南、上海、青岛、杭州、南京等区域相继突破百亿销售。在江苏、安徽、天津、浙江、山东、湖南 6 大省份新城的市场占有率均位列前十。

商业综合体是新城开疆扩土、创新发展的急先锋。报告期内，有19座吾悦广场实现精彩满铺开业，公司已实现 80 个大中城市、96 个综合体项目的布局，已累计开业 42 座吾悦广场，已开业面积共计 390.40 万方，同比增长 72.25%，全年实现租金及管理费收入 21.16 亿元，同比增长 107.44%，平均出租率达 98.83%。

新城多年来坚持的“住宅+商业”双轮驱动模式已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面布局，横跨房地产开发、投资、商业运营管理等领域，形成产品协同及战略纵深。

多元化拿地，深耕长三角区域

除了双轮驱动的战术得当，新城的战略布局也反映出了管理层的大智慧，确保了近年来新城的高速发展。有业内分析，新城的起飞得益于早期以上海为中枢，深耕长三角的前瞻布局。

2018全年新城共计新增土地储备共 164 幅，总建筑面积 4,773.24 万平方米，其中商业综合体项目新增 1,940.46 万平方米。截止目前，新城的总土地储备已达10952万平方米。其中在建待开业的吾悦广场有61座。

从土地储备的区域来看，主要集中于较为富裕的长三角城市和中西部核心都市圈周边城市。此外，新城也在积极谋划全国化布局，如青岛，成了长三角之外首次破百亿的区域公司。2018年下半年新城更是成功进驻北京，未来新城表示还将增加大湾区的投资力度。

此外，多元化的拿地方式，较低的拿地成本也是推动新城净利润率增长的关键因素。一直以来，新城在招拍挂拿地的同时，大力收并购并参与司法拍卖、合作等多种方式拿地，这种组合拿地方式也使得新城的整体拿地均价较低。

根据新城历年年报，2012-2017年，新城年度新增土地平均楼板价维持在2351-3762元/平方米之间，2018年的平均楼面地价为 2,330.0 元/平方米。

一高一低：高运营效率、低融资成本

对于房地产企业来说，从拿地、建设开发、销售到回款这整个周期如果越快，那么销售规模相应也会越快增长，同时利润也会越多，企业现金流就越不容易出现问题，回款还可以继续投入到新项目中去。

在住宅地产方面，从近几年新城控股存货周转率来看，基本均处于0.5以上，高于行业平均水平。新城的商业项目，在开发建设环节也强调高速度，其购物中心项目从拿地到开业，平均不超过24个月，甚至18个月就满铺开业。

实现B转A后，新城的融资渠道越来越多样化。报告期内，新城在中国银行间市场先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券，募集资金 79 亿元人民币；在上交所平台完成购房尾款资产支持证券、公开及非公开公司债券的发行，募集资金 55.53 亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金 13 亿美元，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。截至报告期末，公司整体平均融资成本为 6.47%。与此同时，新城的净负债率和去年相比下降了18%，报告期内资产负债率已降至85%以下。

此外，值得一提的是，2018年8月24日，王振华宣布辞去集团总裁的职务，仅担任董事长一职，王晓松回归新城控股，重新成为集团总裁，分管商业开发事业部。回归后的王晓松除了正在积极介入核心业务，还可能带动发展新城的创新业务。

2019年也是新城追求世界500强和“百MALL新城”两个目标中，最关键的一年。在外部环境错综复杂的情况下，新城表示2019 年公司将会聚焦“盈利力、运营力、产品力、服务力和品牌力”五个维度，把握做大做强房地产核心业务和高质量发展两个方向，保持弯道超车的加速度，全面实现规模化下的高质量发展。