乐居财经 王若君 发自上海

曾经的上海地王——董家渡13、15号地块易主了，接盘方是绿地。

2月14日晚间，绿地控股(600606.SH)公告称，公司全资子公司绿地地产集团，收购中国民生投资股份有限公司（以下简称中民投）及其子公司上海佳渡置业有限公司（以下简称上海佳渡置业），持有的中民外滩房地产开发有限公司（以下简称中民外滩）50%股权，以及转让方对标的公司的全部债权，交易价格为121亿元。

2014年11月，成立仅3个月的中民投联合上海外滩投资、中民投实际控制的上海佳渡置业，斥资248.5亿元拿下了彼时的上海地王董家渡13、15地块。作为中民投最优质的资产之一，董家渡金融城项目是成立项目公司独立运作，项目公司正是中民外滩。

天眼查数据显示，中民外滩的股权结构为中民投及其旗下公司共持股50%（中民投持股49%、上海佳渡置业持股1%），安信信托持45%、上海外滩投资持股 5%。

2017年初，中民投将手中持有的36%、旗下上海佳渡置业持有的9%，合计45%股权转记到安信信托名下，后来安信信托通过发行信托产品共募资240亿来买下这部分股权。

如今，绿地花费121亿元的代价收购中民外滩50%股权，这个价格看起来比较美丽。但值得注意的是，绿地还接手了转让的全部债权，而这部分债权尚无从考证。

绿地公告显示，截至2017年12月31日，中民外滩总资产4,015,331万元，总负债2,978,866万元，净资产1,036,465万元。截至2018年12月31日（未经审计），中民外滩总资产4,531,628万元，同比增12.86%，总负债3,529,840万元，同比增18.50%，净资产1,001,788万元，同比降3.35%。

据21世纪经济报道，有知情人士透露，中民投一直想以150亿总价转让剩下的50%股权，无奈一直找不到“接盘侠”，绿地此次接盘，如不把接手的转让方债权计算在内，省了约30亿元。

中原地产市场分析师卢文曦分析认为，121亿对绿地而言是不错的交易。这幅土地是2014年底拿下的，但是2015年和2016年上海房价涨较大，土地价格也快速上扬。绿地应该更看重项目未来发展潜力，加码在上海核心位置项目，对完善产品体系有帮助。

此外，中民投在拿地后一年便启动开发，三年过去，开发投入自然不少。更重要的是，绿地接手的一片“净地”。早在2002年，泛海控股便以等同于零成本的价格获取董家渡10号、12号、14号三块南外滩核心区域，但要求其承担其拆迁费用。17年过去，该项目相当一部分土地还在拆迁中。

俗话说，物以稀为贵，董家渡13、15号地块地处上海南外滩地区的核心板块，甚至被业内称为“钻石地块”。

绿地公告显示，董家渡13、15号地块位于黄浦区小东门街道616、735街坊，冬至中山南路，南至东江阴街，西至外仓桥街、南仓街，北至王家码头路。项目用地性质为商住办、占地面积12.67万平方米（190亩），容积率5.54。

当时，该地块的出让条件近乎苛刻。据地块公告，为符合外滩金融集聚带开发建设，该地块采取“带规划方案”的整体出让方式，要求受让人对地块整体受让，并按照规划要求统一开发，将其打造成为具有国际影响力的滨水新兴金融中心。

黄浦区作为土地出让方，对规划要求面面俱到：功能业态，要商业、办公、居住、文化休闲混合，且细致到商业比例不大于17%，办公比例不小于65%，住宅比例不大于18%；区域交通，要符合城市道路“密、窄、弯”特点，保持鱼骨状历史巷弄格局，传承传统城市空间肌理；空间格局，要综合考虑舒适、宜步、慢行的公共资源，建筑天际线要延续外滩风貌等。

因此，据当时的预申请公告结果，董家渡13、15号地块共接受20人次的咨询，最终进入现场竞买的却将仅有2家企业——中民投和泛海控股。而这两家公司本身关系密切，中民投董事局副主席卢志强就是泛海控股董事长。

2019年初，中民投违约风波集中爆发。自2月1日起执行的上海金融法院2019法执74字第2、3、4、5号同时冻结了中民投对董家渡项目实际控制的50%股权。

彼时的中民投，已然面临着巨大的债务压力。

据上海清算所披露的《中国民生投资股份有限公司2018年度第七期超短期融资券募集说明书》，中民投流动负债中短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债占比较大。截至2018年9月末，其负债总额为2327.92亿元。其中，近三年及2018年三季度末流动负债占当期总负债的比重分别为67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。

如今，绿地接盘董家渡13、15地块的消息终得坐实，成为新一任“地主”，债务压顶的中民投也终得一丝喘息机会。