1月17日16时，房互机构举办了第三期社群直播。本期的嘉宾是原我爱我家副总裁、中国房地产经纪同业联盟主席、湘楚朝晖集团董事长兼CEO胡景晖。

2018年8月，胡景晖因“长租公寓爆仓”言论从我爱我家离职，引起了行业的关注。当年12月3日，他的新公司湘楚朝晖在中国大饭店举办开业酒会。4个月的时间，胡景晖从我爱我家副总裁的身份转为一个创业者，期间，各种故事版本被业内广为流传。

过去17年，胡景晖作为我爱我家的老臣，经历了3任总裁，早已成为我爱我家官方的代言人，更是被媒体和业内所熟知。他带有“大炮”性质的言论和激烈的表达方式也成为他的个人标志。有人这样评价他：“胡景晖是一个炮灰、一个斗士、一个自我鼓吹的理想主义者、一个非典型职业经理人、一个热血中年、一个疯子、一个悲情人物。”

17年的时间，胡景晖离职我爱我家的原因究竟是什么？他和谢勇的关系到底怎样？他持有我爱我家多少股权比例？在他眼里，引起长租公寓爆仓的是谁？他的新公司创业方向是什么？他如何看带行业里的热点问题，如贝壳与58之争，如长租公寓的未来？

本期房互十问，精彩绝伦。

先来看下胡景晖的核心观点——

1、我爱我家没有被重组之前我持有0.379%的股份，按我离开时的股价税前大概市值是1538万。

2、中大恒基创始人刘益良被抓之前曾想挖我，开出了100多万年薪，因为他已经感觉到要出事，但被我回绝了。

3、中大恒基刘益良被抓给了链家崛起的机会。中大恒基让出了市场，2008北京二手房陷入冰点，加上IBM的战略咨询，左晖链家逆势扩张弯道超车。 

4、我爱我家上市后七八个人身家过亿。职业经理人常被卸磨杀驴、过河拆桥，老板们自己先上岸把兄弟们扔在水里。

5、非开发商背景和中介背景的科技公司类型的长租公寓既没有自持物业，也没有收房渠道，也没有出房渠道和二次转化能力，只能讲故事、讲情怀、搞不着调的故事，事实上就是“庞氏骗局”。

6、2019年可能贝壳系和58系会形成两个围绕着房地产经纪行业的生态阵营，前者更像苹果，后者更像安卓；此外还有第三股力量：易居系。2019年中国房地产经纪行业生态将独角兽的南北朝进入到三国时代。

7、姚劲波没有投资我，我跟湖南老乡姚劲波唯一的业务合作关系就是他们聘请我为58安居客研究院特聘专家。我创业的主要业务是投资+投行（姚劲波没有邀请我做卖房网）。

8、左晖他有点技术迷信派了，贝壳在商业伦理上是有悖论的。他按照自己的样子去找了接班人彭永东，左晖退了，我替老彭接班捏把汗。

9、贝壳找房的核心问题有两个：第一，既是裁判员，也是运动员；第二，左晖是技术迷信派，这导致整个链家系统在技术上过度投入。

以下为房互机构创始人相国良与胡景晖的聊天实录。内容较长，可收藏阅读。

谈与谢勇的关系

相国良：老胡，上一周，中房经联会议，在颁奖环节，你给我爱我家董事长谢勇谢董事长颁奖，一张握手的照片房互机构也发布了。

谈到和你的十问，肯定不能不说这个话题，这张照片其实向业界传达了一个意思，老胡你的离职风波，应该是有一个圆满的结局了。你觉得是这样的情况吗？

胡景晖：客观的讲，应该说暂告一段落，因为从我个人的角度来讲，因为湘楚朝晖集团已经逐步走上正规了，所以我确实也没有太多的时间和精力去想以前的事情。

另外，我觉得其实从内心讲，因为毕竟在我爱我家工作这么多年了，整体还是希望这家公司能够更好，所以有些事情可能也不排除将来大家还有合作，所以有些事情我觉得就先暂告一段落吧，因为有时候这些江湖的恩怨情仇没完没了的，也没有什么太大意思，大家还是静下心来干点正经事吧，应该叫暂告一段落。

未来，这个故事可能还有各种反转。开句玩笑话，没准将来我成了我爱我家的实控人也不是完全没有可能的，地球上的事谁知道呢，也许没准有朝一日我爱我家又请我回去当个什么执行董事或者总裁或者名誉董事长什么的，一切皆有可能，所以我觉得大家在新的一年都还彼此祝福吧。

相国良：我觉得请你回去做执行董事不是挺好的嘛。

胡景晖：真的有可能，没准我被请回去当总裁都有可能。确切说，我有朝一日都能成为这个公司的实控人，实控人不是说我个人持有我爱我家的最大股份，有很多故事嘛。当执行董事也行、当独立董事也行、当名誉董事也行、当总裁也行，什么都不当当实控人也行。

相国良：你刚刚说的这里面都有哪些故事？

胡景晖：也没什么，因为我爱我家是一家上市公司，不排除股权关系会有变化，也有可能有新的投资人进来或者说没准将来国资就进去了，也有可能。

相国良：老谢现在不是最大的股东吗？

胡景晖：他应该是实控，具体的股权结构可能，老谢是实控人，老姚58是第二大股东，这是明确的，但未来我爱我家的发展起来可能真的会引入新的资本，有可能国资会进去，有可能二级市场也可以买，也有一些退出的，原来有一些人会减持，也可能会增发，也可能会引入新的战略投资者.

我觉得一切皆有可能，万一他引入的战略投资者，持股比例比较大，我又是那个战略投资者的实控人，我不就成实控人了嘛。很多事情的反转真的是始料未及、跌破眼镜的，一切皆有可能。

相国良：谢总出席了中房经联的会议，是您邀请的吗？颁奖这个环节也是原来就设计好的，是由你颁奖？

胡景晖：算是，我和秘书长王爱静一起商量的邀请名单。颁奖这个环节按惯例就是，所有的演讲嘉宾我都要颁一个证书和一个奖牌嘛，所以老谢答应来肯定就颁给他了嘛。

其实在颁奖的前一天我就见到老谢了，我们俩人还喝酒了，我可以放一张大家都没看过的照片。

胡景晖：头天晚上我们俩就喝酒了，而且比在台上更能看出彼此。

相国良：挺开心的是吧？

胡景晖：对。

相国良：业界一些阴谋论其实是不存在的。

胡景晖：对，没有像他们想象的那样。

相国良：回顾去年那个下午，从我了解到的信息来看，我也很钦佩谢总的，毕竟你离职给我爱我家也造成了困扰，左晖左总和谢总无论他们电话交流了什么，谢总其实都没有针对这个事件公开或者向媒体解释过任何事情，都是自己一个人默默承担下来所有的非议和猜测。

从这个视角看，我觉得谢总做的非常不错，毕竟当时左总都解释了，他没解释，当时的环境，对不解释的人是非常被动和吃亏的。

今天这个事件看来已经尘埃落定了，你能从你的角度再说一说到底是什么原因促成了必须要离职的这个核心的结果吗？

胡景晖：今天回头再看，我觉得可能也有一定的必然性吧，从我个人的角度来讲，我觉得在某种程度上，确实再继续作为一个职业经理人、作为一个打工者来工作可能也不太合适了，企业毕竟有它承载的范围，企业自身一定也有这个企业自身的利益取向。当这种矛盾不可调和的时候，也就是说你的人生理想和这个企业的愿景很难重合在同一个方向上的时候，可能选择离开对大家也都是一个解脱。

所以今天回想这个事情，可能也谈不上什么个人恩怨，就是说你的想法、理想、志向，跟这个企业的愿景和利益导向不可调和的时候，可能我觉得离开对彼此都是好事。

当时我还想过，2020年对赌完成，我那点儿小小的股份可以套现去干点自己想干的事，但是没有想到一切比我预想的要早个差不多一年半吧。

谈持有我爱我家的股份

相国良：你刚刚说小小的股份，你方便透露你小小的股份有多少吗？

胡景晖：你问这个事我仔细看了一下，0.379%。大家一定注意，这0.379%是在我爱我家的股份，不是在今天“000560”的股份，是在我爱我家没有被重组之前我在我爱我家这个盘子里持有的股份，我爱我家跟昆百大整合以后，在昆百大这个市值里面比例又稀释了很多。

相国良：你还没有行权？

胡景晖：这里面有几个情况，我的股份要等到2019年底、2020年初，我爱我家完成累计18亿的业绩对赌，我才能百分之百的拿到这个权益。到2020年审计报告出来，证明2017、2018、2019年这三年的5亿、6亿、7亿的对赌完成了，我就可以拿到我名下百分之百的股权权益，且可以在二级市场出售。

因为我那个股份是放在一个员工持股平台里边的，不需要GP同意就可以直接在二级市场挂牌出售。

这个是我爱我家跟我承诺的，不会因为2018年8月20日我从我爱我家离职，而对我的持股及相关权益有任何影响。

相国良：这是谢勇说的？

胡景晖：不是。在2018年的中秋节上班前，我的持股平台的GP向我确认，不会因为2018年8月20日我的离职对我的股权的权益和未来的上市套现有任何影响，因为我已经在签署法律文件之后干满了约定的时间。

就是说2018年8月20日之前我已经兑现了在员工持股平台上获得股份权益该尽到的义务我已经都尽完了，只是2018年8月20日之后，由于我不在职，这个时间点以后的工资、年终奖、绩效都没有了，但是股权权益是保留的，不受影响的。

相国良：老谢不反对是一件好事嘛。

胡景晖：对，老谢并不直接对我，老谢对的是员工持股平台的GP，或者说他对的是员工持股平台，如果5亿、6亿、7亿没实现，他可以要求员工持股平台的有限合伙公司以退还现金或注销股份的方式来补偿“000560”。

相国良：0.379%，这个应该在你将近20年我爱我家的履历里面得到的最大的一笔回报了？

胡景晖：对，多少呢？那段时间有人帮我算了，按我离开我爱我家当时的股价，税前大概市值是1538万。这个里边，第一是按当时的股价是1538万，第二是税前的，还没有扣税。

现在来看，第一，今天收盘是4.65元，比我走的时候跌了差不多1元左右，这1元就意味着损失了将近20%，所以现在来看的话，也就是1200万左右，就是今天我们在说话的这个时间大概这0.379%的市值在税前只有1200万了。这还只是税前，如果再考虑到税收因素的话，我在我爱我家近17年拿到的股权按今天的市值，再考虑到扣税因素的话，还没有万科一个副总裁一年的年薪高。

相国良：所以这个问题我就要问你了，你说你这十几年值得吗，或者这个事应该是刘田、杜勇他们给你的最大回报，你觉得你的贡献你回报的这些是正比的吗？

胡景晖：我觉得如果加一个“0”我勉强满意。

相国良：从这个视角我应该为老胡说一句话，我完全同意你的想法。对于一个贡献了17年，把自己最好的青春年华给了我爱我家，且有重大突出贡献的高管来讲，最后走的时候得到了这样一点点0.379%的股权比例，我认为对你来讲这是一个不公平的结果。

我举一个例子，我爱我家的总部从东二环搬到了今天这个地方，总部要装修嘛，总部装修这个工程我是半途接手的。最后结算的时候，装修公司要求我爱我家支付3800万的装修款，我大概跟这个装修公司最后来来回回磨了有半年，对账、谈判、吵架半年，最后是2500万结的账。

仅举这一个例子。这件事情，公司不要说奖励，有关领导连句“谢谢”都没有说。这只是一件事情，在我爱我家过往17年这样的事情可能几十件、上百件都有。

这个事情我后来也在反思，我也承认公司的创始人、公司的股东对公司也做过巨大的贡献，但是在今天的中国我觉得职业经理人的价值没有被充分尊重和认可，就是说他们认为股权是打赏给你的。我们讲股权激励、股权激励，其实这个事情最后会变成一个很狗血的事情，就是说本来是一个激励，最后变成了一个不给就会散摊子的这样一个局面。

相国良：而且给也是一个打赏性质的。

胡景晖：对，而且给的别人也不舒服，且不说金额多少。他本来可以早一点给，给早一点、给多一点，可以激励这些职业经理人把公司的价值创造的更多，但是你给的少、给的晚的结果，实际上在某种程度上已经丧失了激励的作用，而仅仅是变成一种不散摊的这么一个手铐了。

相国良：我爱我家这次资本化运作刘田拿了多少、杜勇拿了多少、陆斌斌拿了多少？

胡景晖：公开数据都能看到。

相国良：十几亿吧？

胡景晖：可能老杜没那么多，老杜可能几个亿，几个亿到十几亿这个数量级肯定是有。

相国良：超过亿元身家的这几个人，大概有几个人？

胡景晖：七八个人身家过亿吧，老杜、老毕、伟业4个，公告里都有。

有一点值得反思的是，职业经理人，咱们今天讲，小资产阶级的懦弱性，或者说知识分子的清高，老觉得，一个是拉不下脸，另外一个你会觉得老板一定会体谅你，心里有数，就是你给公司的贡献，不至于卸磨杀驴、过河拆桥，自己先上岸把兄弟们扔在水里。让远在西雅图、奥克兰的前股东们都看看。

很多话虽然经常挂在我们嘴边，但是我觉得今天中国的很多老板仍然不明白财散人聚、财聚人散这个最最基本的道理，他们仍然不明白。   

谈离职内幕

相国良：这里面有几个核心的事咱们澄清一下就过去了，你去年主动谈基长租公寓的问题，这事确实没有征求过公司的意见或者谢总的意见吗？本来你是不是以为这个事没多大？

胡景晖：当时实际来讲，应该说我爱我家希望通过相寓这个板块（发力）。我爱我家的相寓和左晖的自如在全国的体量上是不相上下的，就是按套数、间数是不相上下的，大家也知道自如去年1月份融了一笔资，而且还发了ABS，我爱我家也想通过相寓重要的业务板块来做资本运作。

其实最开始因为老谢比较忙，我和我爱我家的董秘文彬做了几轮路演，接待了很多基金公司、券商、投行的调研，在这个过程中肯定会谈到相寓和自如、蛋壳之间的比较，这个前提下我是得到了老谢的授权，就我爱我家相寓和自如、蛋壳的一些对标，对外来传话，不仅仅是媒体，还包括券商、基金和大投行，这是一个大前提，并不是说没有授权的。

第二个原因，8月17日、8月18日那一周，我频繁的接到媒体电话，大概一天七八个电话，这些电话的内容都是完全一样的问题，就是长租公寓是不是推高了房租？而且很多媒体是带预设前提的，就是媒体问我说自如、蛋壳推高了房租，相寓是不是也是一样？

这个事情我们原来是开过内部讨论会的，因为当时相寓也反应说2018年收房成本在上升，自如、蛋壳收房的价格比我们高，导致我们收房出现困难。

当时我记得很清楚，有一个授权，跟相寓讲过，不要超过市场合理价格的5%，相寓在收房的过程中如果碰到跟蛋壳和自如的竞争，我们的上限是市场合理价格+5%，如果超过这个我们就放弃了、我们就不要了，蛋壳、自如高多少那是你们的事，超过5%我们就放弃，是有这个的。

所以基于这个我想跟媒体说的一个事情就是说，我们没有公开的积极的参与到高租金收房里面去，不管是实事求是还是职责所在，我肯定要跟媒体解释清楚，相寓没有人为的去推高租金来收房，这是第二个大的前提。

第三个前提，既然开会讨论过业务策略，口径也跟老谢确认过，且这之前跟基金、投行、券商都讲过，8月17日开那个会我觉得很正常。为了避免重复回答媒体问题，我就受证券公司开电话会议的启发，我说干脆开个电话会议，集中把这个事说一下，免得你没法工作了，每天电话很多，而且都是一样的问题、一样的答案。

所以这个问题并不是说没有授权、没有跟总裁对过口径就信口胡说八道，只不过可能在那天的措词比较激烈，特别是谈到爆仓这个事情。

谈长租公寓爆仓

相国良：媒体也在推波助澜。

胡景晖：因为爆仓的事情，在那之前搞的很大嘛，所以我也是想这个事情能引起有关部门的重视。因为我想爆仓也好、爆雷也好，不要让老百姓受苦，就是说最后一地鸡毛，业主收不到房租、租客被驱赶到街上。我觉得这是一个行业监管的问题，我希望这个事情能够引起政府有关部门的重视，我提前把这个事说出来，媒体放大一点。

事后也证明，（政府）马上就约谈了，至少大家都收敛了。所以这是一个发挥媒体舆论监督的作用，让政府部门尽快出手来规范这个市场，从逻辑上来讲我觉得没有错，从站在我爱我家企业自身利益角度来讲，我觉得也没有错，只是可能用词用的比较激烈一点而已。

相国良：就是你站在百姓的视角上，但是行业的人不太喜欢你，你如何看待这个问题？蛋壳的人肯定很恨你。

胡景晖：那就不管了，反正我也有保镖。

我觉得积极地看，我还是救了很多人的，至少大家没有跑的更偏。另外一个，还没有进场的那些资金，应该感谢我，至少他们会对这个行业更冷静审慎的看一下，不然盲目投进去，最后的结果也可能真的就血本无归了。

更重要的是，我觉得这个行业，当然我觉得最大的受益者就是租房子的这些人，后来有很多，包括一些媒体的编辑、记者，因为他们都是租房的人，所以我到底说的对还是不对，他们都有切身感受。

相国良：关于长租公寓爆雷这个事件，我觉得我们应该考量商业模式的本质问题，你如何理解长租公寓这个商业模式的本质？

胡景晖：这里面有这么几个问题：第一，大家今天都明白了租金贷的资金被滥用的问题，这是一个显见问题。深层次的问题，是长租公寓这个行业本身就是一个需要大规模投入，且投资回报率很漫长、投资回报率很低的这么一个产业。

在美国比如EQ2，这个行业年化收益率2%—3%就挺好了，别赔，投进来的钱往往像养老、保险这样的资金会投长租公寓的，因为它都是大钱、长钱和便宜的钱，只有大钱、长钱、便宜的钱才符合这个产业的属性。

但是我们现在国内的钱，都是短钱、热钱、快钱、贵钱，钱又短、又快、又热、又贵，这个属性跟长租公寓这个行业属性，就是资金属性和行业属性是错配了的。

其实说句开玩笑的话，今天进入长租公寓的这些资本他们应该去“放高利贷”才对、才匹配，但是放高利贷的钱却流向了长租公寓，根本上是资金属性跟产业属性的错配，最终导致这个结果是必然的。并不是说谁运营得好、谁运营得不好，那是另外一回事了，根本上是上错轿子、嫁错郎，资本和产业部匹配。

相国良：爆雷说完了，讲至少十家，可以点点名。蛋壳你觉得半年之内会不会有问题？

胡景晖：悬。如果把今天长租公寓的运营商排排序的话，最不会出问题的就是开发商转型的那些，龙湖的冠寓、万科的泊寓，包括保利也在搞，这些不会出问题，因为背靠大树好乘凉。

其次，安全性居中的，是房地产经纪公司做的长租公寓，就是相寓和自如。这里边有一个什么好处呢？房源、客源有渠道，因为它是中介基因，所以它要获取房源相对容易，本身有线上线下渠道。

第三，它有二次转化能力，就是租界早晚有一天早晚会买房的，房东早晚有一天会卖房的，所以有二次转化能力，这个问题不大了。

最有问题的就是这种既不是开发商背景、又不是中介背景的这种科技公司，这是最危险的，因为他们既没有自持物业，也没有收房渠道，也没有出房渠道，也没有二次转化能力。

对他们来讲只能讲故事、讲情怀，一旦没有C轮、没有D轮，没有下一个资金进来，事实上就是“庞氏骗局”，因为本身不挣钱，再没有资金进来，那肯定最终资金链断掉，所以最危险的就是这种资本驱动的创业公司和科技公司。   

很多人问我，（前十）你指谁？其实我并不想诅咒谁，但是这个排行榜各大机构都有各种排行榜，其实排前十的，因为开发商一般排不到前十，因为他的量都在几千套，实际上真正上万套的有很多都会面临问题。

谈自身成长

相国良：老胡你是北大毕业的才子，早年曾经是北大辩论队的辩手，曾经参加过国际大专辩论赛，好像有一轮对阵何炅，是有这回事么？ 

胡景晖：1993年底北京电视台搞过一个万家乐杯大学生辩论赛，我们是北大辩论赛的队长，半决赛碰到北京外国语大学，当时何炅就是北京外国语大学辩论队的成员，半决赛碰到他，我们还赢他了。

当时的辩题我记得是“当代社会人才价值观是学历重要、还是能力重要？”我们北大抽到的是“能力重要”，北外抽到的是学历重要，所以今天回头看这个辩题我们是占了点便宜的。

后来决赛我们碰到的是中国青年政治学院，（辩题是）“就文化而言，越是民族的就越是世界的”，这个比赛是现场直播的，当时北京电视台的台长、新闻评论部的部长都是冒着极大的风险，而且当时是上报过市委宣传部的，是特批的。最终，冠军是我们，我是最佳辩手，北大是冠军。

1994年中央电视台“3·15”晚会，邀请我、邀请何炅，作为大学生代表参加了1994年中央电视台“3·15”晚会的录制，那个时候我才有机会私下跟何炅聊聊天。

因为他是湖南长沙的，我也是在湖南长沙生的，我记得我跟何炅在中央电视台旁边的梅地亚，那会儿何炅不是大一就是大二。事后过了很多年，有一次我从长沙坐飞机回来，跟何炅正好碰见，又打个招呼聊几句，后来再也没有过交集了，但何炅比我有钱得多。

相国良：人生不同的路径？

胡景晖：完全不同的路径，后来他大学毕业留校，到中央电视台刚开始在少儿部《大风车》节目里边，后来湖南卫视《快乐大本营》，完全不一样的路。

相国良：也不能说老胡你不成功。你曾经写过一首诗，已经收录到教材里面，你是属于典型开挂的学霸历程，北大、才子、最佳辩手、自己很早就写诗，能不能分享分享关于你自身成长学霸的经历？有什么心得？

胡景晖：不完全是学霸，学习成绩还可以。

相国良：北大考上不容易。

胡景晖：对，因为到1989年我上高三的时候，我就有点复习不下去了，班主任说你就代表学校参加一些竞赛，就是北京市一级的竞赛，有加分，给我指个偏门。

后来，我参加一个北京市中学生诗歌朗诵比赛，打算写一首诗，我拿着这首诗去参加的中学生诗歌朗诵比赛，没想还得的第1名。后来很多媒体报道这个事了，说第1名得冠军胡景晖是师大实验中学的，朗诵的诗是自己创作的。

后来《中国青年报》的编辑就找我到我们学校，让我把稿子给他，我就给他了，给他完了以后，应该是1989年的11月份登在了《中国青年报》上。

后来殷之光还给我打过电话，因为殷之光是朗诵比赛的评委，他说我明天在一个什么人民大会堂的什么活动上要朗诵你的诗，说你同意不同意？我说我当然同意了，您是中国朗诵界的泰斗，您朗诵我的诗我很荣幸，殷之光说我这个人很守规矩，一般我朗诵谁的诗，只要这个作者还活着，我一定会征得他同意，第二，我在现场也归说这首诗谁写的。

再往后，这首诗收录多了苏教版小学语文课本六年级上册。一开始他们找不到作者没有署名，我经过了一番波折联系上他们一个编辑，把有我的作品书籍、我的身份证拍了照给他，发了微信。很快两三天他就答复我，说我们确认，确实是你写的，但是今年9月份开学的书已经印出来了，说从2016年9月份开始给你署名。

后来2016年的8月下旬，这个编辑就给我寄了5本书，就是2016年最新版的教材，就已经有署名了。后来我就一气买了几十本，放到办公室，跟人吹牛，送别人一本或者签个名送别人一本，我还签名送给谢勇一本呢。

谈职业生涯

相国良： 2001年以前，基本折腾广告、会展、传媒这些，什么机会，让你加入了我爱我家？

胡景晖：加入我爱我家是2001年，我跟几个朋友开的广告公司，大家挣点小钱就有点想法不一致就散伙了，后来，猎头给我打电话。给了我两个面试通知，一个是我爱我家，一个是香港的一个公司。

他第一个给我安排面试的我爱我家，当时我爱我家的董事长陈早春，他面试的我，招一个负责企划的副总裁。一个礼拜天下午大概5点钟，我去陈早春的办公室，在今天的张自忠路，现在卖文具、卖照相机的那个二楼他面试的我。

第二天礼拜一下午，沈毅清打电话通知我说你被录用了。其实挺偶然的机会，我不知道是中介，我以为我爱我家是个网站呢，当时我还用过这个网站查房子，我觉得挺好的，我以为是网站我就来了，一谈条件还可以，2001年12月3日我就上班了。

然后更巧了就是，咱们集团的开业就会是2001年的12月3日，我也不是特意要选12月3日开业，我本来要选12月1日开业的，结果12月1日是礼拜六，我想按礼拜六不行礼拜一吧，一看礼拜一正好12月3日，所以一切都是命中注定的，2001年12月3日我入职我爱我家，2018年的12月3日，整整17年之后华丽转身自己创业公司的开业就会，就这么巧。

相国良：在我爱我家你干了这么多年，你一直是我爱我家的代言人身份，而且影响力独撑一面，而且大家感觉我爱我家你就是老板，刘田、杜勇不是被大众熟知的，你算有点功高震主，有没有压力？

胡景晖：这个事情其实都有分工的，我主要来主外，其实我也不是没有安排过他们出席比如说行业活动、媒体对话或者一些活动，都优先安排他们，但是他们每次都拒绝或者推托，时间长了总得有人代表公司对外说话，而且有些时候是挺艰难的时候。

2013年有个张金凤事件，有一个叫张金凤的诈骗犯，在我爱我家以高于市场的价格买房，一共骗了9个业主、11套房子。她跟这些业主达成了一个明显有瑕疵的合同，就是说先付款30%，然后业主就把房子过户到她名下，然后她再付70%、

实际上这就是个坑，但是由于她比市场价高，这9个人都答应了，结果付了30%以后，她把房子过户以后不是转卖就是抵押贷款了，再也不付那70%了。

后来那9个人就报案了，那个女的还怀孕了，没法抓捕，当时公安局又认为是经济纠纷、不是诈骗。所以最后一时半会儿立不了案，所以这9个业主跑到我爱我家来闹事，又找了媒体，结果就搞大了。

搞大了以后当时杜勇已经是总裁了，总裁是杜勇，董事长是刘田，结果总裁也不在家，董事长和一帮股东他们都在南方开股东会，所以这个危机公关全部是我来出面的，而且当时非常挠头。

我跟律师、跟他们通电话，大概72小时三天三夜基本上没合眼，孔丹也陪着我们，我们基本上奋战了72小时，没睡过觉。

最后没有办法，我爱我家先行赔付再去追索，然后连夜通知记者，第二天上午8点开新闻发布会。通知完，看完新闻通稿，跟律师确认完口径已经是凌晨5点了，8点钟要开新闻发布会，我还开车就把孔丹送到旁边一个酒店去休息一下，然后我开车回家，总得洗个澡、换个衣服、刮刮胡子吧，结果我把车开到我们家楼底下，车一熄火我就睡着了，那会儿可能已经6点了。

然后一睁眼，大概迷瞪了半个小时，我就赶快上楼洗澡、换衣服、刮胡子，然后穿着西服开车又回公司，8点钟开新闻发布会嘛。那天各种刁钻的问题，一边面对着媒体，后边公司跟所有的9个业主签债权转让协议。

我在前边答记者问，每个业主签完一份债权转让协议，我都给记者看一眼，最后一上午9个人都签完，这事算了了。基本上72小时没合眼，就是打了半个小时盹。你再想想拿到那点股权……

当时简直是灭顶之灾，当时北京市住建委给我打电话，如果这件事不能平息我爱我家停业整顿，不是说停几个月网签，我爱我家就是彻底停业整顿，当时北京市住建委、住建部都给我们施加压力了，基本上就玩完，还有什么上市、还有什么套现、还有什么移民到国外，根本公司就灰飞烟灭。

谈竞争对手

相国良：我爱我家千年老二做了这么多年，你又是核心高管，在你的视角，你如何看待链家的成长和崛起，毕竟当年还有中大恒基。

胡景晖：当年中大恒基是第一，我在业内，跟各家的老板关系都不错，刘益良也是这样的，因为事情已经过去了今天可以讲一讲。2007年刘益良应该是9月份被抓起来的。2007年刘益良把我叫到他的办公室，跟我谈了一上午，其实核心就是一条，刘益良让我去中大恒基，开了很高的年薪，2007年就开了100多万吧，绩效加起来都不止。

刘益良让我去的目的就是，刘益良已经感觉到中大恒基在有点失控，而且在外边的形象和口碑不好，可能要出事，其实就是让我去那儿帮着他把公司形象挽回来。我想来想去，后来过完年上班我就回绝他了，他后来就被抓起来了。

刘益良抓起来之后，还找过我，在里边。因为刘益良我们俩有点交情。

相国良：想让你来接盘？

胡景晖：不。第一次，刘益良抓起来之后让马勇找过我一次，马勇就是中大恒基的二号人物，马勇找过我一次，问我爱我家能不能接手中大恒基，大概是2007年的11月份，我回去跟刘田汇报。

当时中大恒基有三个品牌，中大恒基、筑家，他还收购了城建集团的经济公司，等于他手下三个品牌，那不得了。后来我去跟老刘说，老刘说不行，我们跟中大恒基风格上没法融合。我就回绝马勇了，我说对不起，我问董事长了，董事长不愿意。

相国良：他又去找的链家？

胡景晖：应该是找过，我就不知道了。大概又过了年，到2008年的时候，就是刘益良宣判之前，（今天可以说了）《北京晨报》法制版的一个记者来找我，说刘益良让我来找你。我很奇怪，我说老刘怎么想起我来了呢？

说刘益良这个案子快宣判了，刘益良觉得他有点冤枉。他大概的意思是说，刘益良本人并不想，就是他认为他不是黑社会，他也不并想用黑社会手段来解决任何问题，但是在当时的社会环境对中介行业是很歧视的，没有应有的法律保护，有时候没有办法。

刘益良的意思就是说，刘益良本人我们吃饭的时候也反复跟我讲过，确实中大恒基有些做法不太好，但是也是没办法，是因为当时如果你寻求法律保护，没人支持，所以被迫采取了一些非正常手段。

后来《北京晨报》法制版的编辑找到我说，刘益良希望在他宣判之前，行业中的人能够站出来说点公道话。说老刘在拘留所想来想去，觉得能站出来给他说点公道话的人只有你了。

后来我就明白了，然后我就口述了一下我眼中的刘益良，因为我跟刘益良打过若干次交道，包括开会、吃饭、聊天，我就说了一些我的看法，我觉得确实刘益良做一些事情可能采取了一些非常规手段，但是他从根儿上并不是一个坏人，有时候也是无奈之举，但是当时的环境，我要求这位记者隐掉了我的姓名和公司。

但是这个事后来在《北京晨报》的法制版上登了，至于整版还是半版我记不清了，肯定是登了，而且基本上就是我的口述。后来就宣判了，判了8年，我还是愿意为行业说一些公道话的。 

其实中大恒基的老刘被抓这个事闪出了一个空当，就是谁当北京的老大，这个时候链家弯道超车了，2007年刘益良被抓，2008年北京二手房市场陷入冰点，而左晖在这个历史阶段弯道超车了，一个是中大恒基本来是北京第一，他把市场空间让出来了，第二就是弯道超车。

这里面还有重要的因素，就是2008年链家引入IBM战略咨询。在2007年下半年刘益良被抓，2008年北京二手房交易陷入冰点，各大公司都萎缩，关店裁人，而左晖在这个时间逆势扩张、弯道超车，2008年、2009年IBM提供了战略咨询，这些事情都放在一起他就成功了，而且迅速跟第二名拉开差距。

谈左晖、谈链家接班人

相国良：从这个视角看，你怎么看待左老板？

胡景晖：左晖，首先从行业情怀和个人敬业精神上我还是挺钦佩他的，左晖还是想把这个行业做好的，不管是真房源，还是让这个行业更受尊重、经纪人更受尊重，包括整个链家的互联网化，这方面我觉得老左还是拘功至伟的，而且肯定在中国房地产发展历史上肯定是写下一笔的。

还有一点，左晖很敬业，即便是身体出现状况以后，2014年、2015年又恢复工作状态，还是很敬业的。如果他的既得财富和他的名望，他完全也可以套现退休去美国加州晒太阳。   

第三，他也很有行业战略眼光。这个我很佩服他。

但左晖他有点技术迷信派了，其实我也跟他当面交流过，我觉得贝壳在商业伦理上是有悖论的。第二，我觉得瞬间从行业学习的模范变成了全行业的敌人，这里面我也反复提醒他有些问题他应该重新思考。

但是我觉得他比较（技术派），因为他是化学大学学计算机的，就是有点IT理工男的执拗，他相信数学公式和计算机程序能够推演出来的就一定是结果。

但是他没有想到，人是最大的变量，也是最大的动能，也是最大的情感因素，这是无法计算机模拟的。所以因为链家技术很强大、流量很大、管理工具、后台，有了这个他就决胜天下了，我跟他讲不是这样的，我说人的因素更重要，我说计算机再牛把电源拔了也白搭。

他越到后来越陷入到技术迷信派，特别是他在北京取得了50%的市占之后，他们链家有“奇妙等式、漏洞原理、九宫格”，那套东西他觉得很是受用，所以他进入到了一个技术迷信派，他认为系统、技术、公式无可以解决一切问题。   

相国良：老彭跟他差不多，老彭怎么样？

胡景晖：老彭，他按照自己的样子去找了接班人。

相国良：就是老彭就是他的接班人了？

胡景晖：现在能看出来老彭就是接班人嘛，老彭和左晖完全一类人。

相国良：老彭能力能接吗？左晖这家公司是他缔造的，还有他业界的影响力，他的格局也好。

胡景晖：我用一个故事来回答你的问题，到今天彭永东还欠我300多元钱，我到今天还记得这个事，2015年的春天，彭永东请我在悠唐的小南国吃一顿饭，吃完饭结账，他请的我。可是那天，第一，他没带现金，第二，刷卡机坏了，那时候支付宝和微信还没有这么发达，我就付了300多元，没记错大概346元。

相国良：跟他这事有什么关系？

胡景晖：大家琢磨吧。我当时跟彭永东说，今天这顿饭你请啊，彭永东说没事。我说这样吧，今天我付没事，回头你还我就行，怎么还再说。这话过去已经快4年了。

相国良：没还你？也没说再请你吃顿饭？

胡景晖：没有，我好像从那以后跟他都没见过面。

相国良：怎么回事？

胡景晖：没有机会吧，老左、胡景阳我们都见过。

相国良：说点结论的，如果老左不在链家，老彭能不能撑起链家的未来。

胡景晖：其实我刚才说的故事就已经回答了你的问题。

相国良：带说句明确的，刺激刺激老彭。

胡景晖：我真的捏了一把汗，链家得成功证明了今天中国很多企业成功的一个共性。

相国良：离不开创始人？

胡景晖：对，就像你说的，如果一个企业他的创始人、老板、操盘手、精神领袖是同一个人，这个公司就成功了，阿里巴巴的马云、腾讯的马化腾、百度的李彦宏、联想的柳传志、华为的任正非，都是这样吧。

创始人、老板、操盘手、精神领袖同一个人，这样的企业往往很伟大，但是这样的企业都蕴藏着一个巨大的风险，就是如果这个人不在了怎么办。

马云接班人叫张勇，我想问你，张勇能成功的接手马云的班吗？马化腾的接班人是谁、李彦宏的接班人是谁，柳传志传位于杨元庆，结果如何大家已经看到了，这就是今天中国所有企业的通病。

当创始人、老板、操盘手、精神领袖是同一个人的时候，这个企业可以变得很伟大，但是往往也很脆弱，这个接班人是不是能够真正的接过革命的班？   

但是我依然祝福彭永东能够成为链家成功的接班人，我祝福他的同时我也捏一把汗，但是我希望他先把这300多元钱还给我。

谈贝壳

相国良：贝壳横空出世，你如何看待贝壳这个商业模式创新？

胡景晖：贝壳我觉得，这段时间我还在想这个问题，贝壳核心还是两个问题，第一个，又是裁判员、又是运动员，又是国际组联、又在世界杯组了三个队参赛，这就不好玩儿了。

但是这还不是最重要的，最重要的是垄断，而这个垄断不是左晖想不想垄断，是他必然要走上垄断的道路才能够实现能够达到上市要求的财务结果。

这里边又说到我前面讲的老左有一个我个人认为的缺点，就是技术迷信派，技术迷信导致整个链家系统在技术上过度投入，就是说房地产经纪这个行业，第一，我并不认为链家是互联网公司。今天我们有一个毛病，谁都想把自己打扮成互联网公司，但是这都是“皇帝的新衣”，其实你可以用APP来叫车。

相国良：滴滴是互联网公司是吧？

胡景晖：我甚至也不认为滴滴是互联网公司，我觉得其实滴滴，我个人认为滴滴还是一个以出行为主的交通运输公司，我也没觉得淘宝是互联网公司，淘宝干的还是零售，滴滴干的还是运输，百度外卖其实还是餐饮。

相国良：他们说白了，互联网和移动互联网现在已经变成了传统的行业，它是基础设施了。

胡景晖：或者我们叫“无兄弟不篮球”，这个就是“无企业不互联网”，在无企业不互联网的前提下，其实就会被打回原形，你干什么的还是干什么的，百度是互联网公司，但百度外卖干的还是餐饮，滴滴干的还是出行，淘宝干的还是零售，贝壳干的还是中介，换个马甲我就不认识你了？！

贝壳的问题在哪儿，由于左晖是技术迷信派，导致他在技术上过度投入了，据说贝壳找了一堆BAT的人，其实完全没有必要。链家的逻辑是说，花3元钱就可以做的事，我为了要当独角兽我就花10元钱。

由于过度投入，要想把这个投入收回来，那他唯一的出路就是垄断全中国，不垄断全中国、不把全中国所有的GMV都变成他的，他就无法实现与投入相匹配的收入和利润，就无法以他预期的估值去上市。

所以，由于他技术上的迷信和技术上的过度投入，且把资本挟持，我们说技术和资本是两个被驱动的车轮，但是这个驱动安在贝壳的身上，就导致它必然要走向垄断，因为技术上过度投入、资本又要求它超额回报，一个投入、一个回报，这两个车轮就必然把链家推上了垄断的轨道。

这是开弓没有回头箭，不垄断不行，不垄断做不出收入和利润，是没法以高估值上市的，不高估上市已经投入的怎么回收，他必然要垄断，而垄断恰恰触发了这个行业巨大的抗力。

相国良：大家还是要合作、分享，还是要有中小生态。

胡景晖：但是他不垄断不行。第一个问题，我曾经在今年8月份跟老左长谈的时候说过，我说你想做贝壳没问题，我说你把链家直营和德佑卖掉，专心致志就做贝壳，或者你老左本人在链家直营上占股不控股，你变成姚劲波也行，你是我爱我家第二大股东，但是不是实控人，可以，就把链家和德佑的大股权卖掉，你只在链家和德佑持股但不控股，然后你专心致志的做贝壳。但是左晖不会这么干，因为链家直营是他的现金流。

相国良：这次又加了COO线，实际上把三个后台并在一起，等于说更垄断了，坐实了裁判和运动员的玩法。

胡景晖：这跟长租公寓一样，有些事情是一开始就注定了要有一个问题的发生，就是当长租公寓需要的是大钱、长钱、便宜的钱，现在进来的是短钱、贵钱、热钱的时候必然就爆仓。贝壳过度投入、又被资本挟持、又投入高，只能垄断，不垄断都不行，资本又要求你降低成本，怎么办？

必须把后台整合后台一整合这个裁判员和运动员的问题就更加的明显了。因为你现在一个城市总，按新的组织架构，链家任何一个城市总，同时管贝壳、同时管德佑、同时得管链家直营，一个是怎么管，另外，德佑和链家直营是贝壳的亲儿子，那些干儿子怎么想呢。

相国良：亲疏有别，你怎么管。

胡景晖：对啊，谁敢把房源放上去。

谈贝壳、58之争

相国良：你如何看58安居客和贝壳的这次，咱们业界叫一年之间最重磅的战争？阴云密布，姚劲波讲的，老左讲的。

胡景晖：我觉得58有可能能够打造出和贝壳分庭抗礼的一个信行业生态。

相国良：意味着他们做交易才行？

胡景晖：58不会直接去做房产交易，而是要更好的去服务于交易，但是也有各种各样的，首先链家投了21，我得到最新的消息是追加了。

相国良：追加了多少？

胡景晖：我听到的未经证实的消息，链家追投了21是5个亿，换取21上贝壳，而21又从5个亿里面拿出1个亿投了德佑，而且21已经决定上贝壳了。

实际上我觉得，未来在2019年可能贝壳系和58系会形成两个围绕着房地产经纪行业的生态阵营，而贝壳系更像苹果，58系更像安卓。

当然，可能除了贝壳系和58系之外，还有第三股力量，易居房友。可以看看，今天有很多人群里发周忻的讲话。所以未来可能就是三分天下了，不是南北朝，而是三国演义了。

相国良：那21呢？

胡景晖：21当然是贝壳系的了，德祐也是贝壳系。但这是好事，行业至少不是一家垄断。

相国良：我爱我家去哪儿了？

胡景晖：我觉得我爱我家肯定是58系的了，58是我爱我家第二大股东，想都不用想。

相国良：谈到58，关于创业的问题，大家疯传说老姚投资了你？

胡景晖：没有，工商登记，天眼可查。

相国良：胡景晖批要说，姚劲波没有投胡景晖。能透露一下你的创业方向吗？你的项目大家很关心，发布会也开了，开始CEO、董事长都就业了，你准备干什么？老姚强说邀请你做卖房网。

胡景晖：我觉得老姚那天在上海那个活动上应该是现场的速记员出了点问题打错了，老姚是说他在2019年有一个战略重心是一、二手联动，在一、二手联动中他提到我了，不是说我要跟他搞这个事，关于一、二手联动我跟老姚也交流过。

相国良：你干不是挺合适吗，为什么不干？

胡景晖：一、二手联动不是一个项目，是老姚的一个战略举措，我现在可以给你公开的，我跟老姚目前唯一的关系就是这个关系，“兹聘请胡景晖同志为58安居客研究院特聘专家。”这就是我跟我的湖南老乡姚劲波先生唯一的业务合作关系。

相国良：房互机构我们今年也可以，我们也要发你一个专家。

胡景晖：老姚送了我一个58今年的挂历，做得特别好，叫“逢城化吉”。

谈创业

相国良：大家比较好奇你的创业，你的创业主要是哪个方向？

胡景晖：第一，我们原来绿地金控的副总丁总到我这儿来当SVP了，因为丁总在投融资业务、投融资金融方面很擅长，所以我主要的业务应该说叫“投资+投行”。

相国良：你的基金现在已经有LP出资？

胡景晖：其实“投资+投行”要解释一下，就是整合资源，可以以基金形式，也可以以项目公司形式都可以，我现在成立了第一个投资的公司就是湘楚朝晖公关咨询有限公司，这个湘楚朝晖公关咨询有限公司湘楚朝晖集团占80%的股份，孔丹先生持有10%的股份，我这儿的行政人力总监邱元女士持有2%，我个人代持了8%准备分给未来的团队。

就是第一个投资的子公司，就是湘楚朝晖公关咨询有限公司，总经理、法人、股东都是孔丹，但是湘楚朝晖是控股。所以现在孔丹第一个工作任务就是，把胡景晖个人的自媒体矩阵运营起来，流量变现，因为我也不能喝西北风，革命也需要经费嘛，这是第一个业务。

第二个，接下来我可能要投的，先独家在咱们平台上揭幕一下，2019年我会发起“北京四合院振兴发展基金”，可能是个基金，也可能是一个项目公司。

相国良：老旧小区改造？

胡景晖：也有旧城改造，也有运营，也有文化。

相国良：跟陶红兵他们做的类似？

胡景晖：不太一样，他是资源整合。北京要举办冬奥会，北京市政府和奥组委都希望能够把北京的文化特色进一步的向全世界来展示。从房地产角度来讲，北京的四合院才是北京的建筑文化特色。

很多国资委下属企业去做都做不成。事实证明，搞四合院这个事国资操盘是不行的。未来北京市政府可以出政策，国资可以出钱，但是操盘由民间机构来操盘。我打算今年启动这个事情。

我去日本京都旅游的时候受启发了，大家很多人愿意去日本旅游，日本的京都有一个特色旅游项目叫“京都漫步”，经京都保留了一大片幕府时期的建筑，从建筑形式到商业形态，到文化都是古代日本幕府时期的。

在街上有租和服的，早晨10点到下午的5、6点钟，一天一身连租衣服带化妆、带木屐，大概合人民币500元左右，所以我跟我老婆去京都的时候我们就早上10点钟到那儿一人租一身和服，很多游客都这么装束，彼此之间都成了风景。

街上完全就是日本古代的那个场景，大家都穿着和服在街上走，彼此拍照，你就有一种时空穿越的感觉。我就想把北京的四合院也变成这样，大家都穿上明朝、清朝的衣服。

相国良：搞旅游文化去了。

胡景晖：对，还有三年的时间留给我们，我觉得这个事是完全可以做的。

这个项目已经在写商业计划书了，初步谈了一些资金，包括国资、民间资本、外资都很感兴趣，包括今天建设银行业来了，我跟他讲了，他们也很感兴趣。   

前段时间我们想做一个，也写了商业计划书，我们想搞社交租房的网站，现在是都住进去再社交，我们想把这个关系倒置一下，就是先社交再租房，就是先志同道合的人大家一起交朋友，再去合租一房。

相国良：老胡创业事业总算辟谣了，总算官宣以正视听了，我们祝福老胡的创业事业顺利，我们也希望落胡在行业里面继续发挥行业领袖的作用，我们也希望这个行业更好，今天我们和老胡的“十问”就正式结束了。（完）