2019年武汉楼市走向如何？

房价是涨是跌？

房子还能不能继续买？

哪里的房子值得买？

......

这是大家非常关心的话题。

1月8日，“奔向未来”2019丁祖昱评楼市年度发布会正式启幕。活动现场，丁祖昱对2019年楼市走向进行了十大预测：

1、2019年房地产仍是中国经济压舱石和稳定剂。

2、2019年，货币放水难解楼市之渴。

3、2019年中央放权到地方，楼市“四限”放松有希望。

4、2019年房地产行业规模将下降10%。

5、2019年房地产他继续看好海南楼市。

6、2019年楼市购买力下降，因此，刚需房项目要提起警惕。

7、2019年地价还会下降，房企可趁机抄底。

8、2019年租赁市场的竞争将从群雄并起，过渡到一枝独秀。

9、2019年他看好物业管理行业，不看好养老地产。

10、2019年他看好这些地产股：碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉。

其实，在他的十大预测里，有几点可以结合武汉楼市现状来猜测2019年武汉楼市的大致走向。对此，我们有如下猜想：

猜想一：武汉楼市政策很大可能出现边际调整

2019年中央放权到地方，楼市“四限”放松有希望。这只是丁祖昱的一个猜想，但纵观最近一个月来全国楼市政策放松的走势图，似乎有些道理。

2018年12月18日，山东菏泽取消一二手房限售，同时还大幅降低了对商品房预售资金的监管要求，成为两年多来房产调控的首位逆风者。

紧接着广州出台新政，2017年3月30日前所获得的土地，商服类物业可以销售给个人，只是要限售2年，也就是说广州的公寓可以放开卖了。

2019年1月3日，青岛从2019年1月1日起暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》，意味着政府不再干预新房开盘销售，将供给调节权归还给了市场。开发商可以自行组织摇号，也可以用其他方式销售，空间更大，主动权更多。

除此之外，一些城市在购房门槛和公积金贷款方面的政策也有放松。

12月1日，武汉户籍人口异地缴纳公积金6个月以上可在汉申请公积金贷款；12月21日，珠海市发布新政，非珠海市户籍人才购房缴纳社保由此前的满5年降至1~12个月。

虽然这几个城市同时松绑限购/限售并不在一个层级，但对于全国楼市来说影响和意义都是非常深重的。一方面松绑的呼声又高了；另一方面楼市预期会回转一些，对楼市回温可能会有帮助。

再从12月刚结束的中央经济工作会议来看，2019年房地产政策坚持“房住不炒”、“构建房地产市场健康发展长效机制”的主基调，这意味着当前决策层不会启动全面放松房地产以达到“稳增长”目标。但此次中央经济工作会议也提到“因城施策、分类指导”，强调“夯实城市政府主体责任”，也就是说2019年政策指挥权将由中央转向地方政府，各城市可以根据市场实际情况针对性地调整未来政策走向。

再结合近期部分城市出现的房地产调控调整动作，业内人士表示，对于武汉来说，接下来的2019年楼市政策有可能放松，“因城施策”是大趋势，很大可能出现边际调整。

猜想二：房贷利率基本见顶，下调是大概率事件

今年才开始，央行就放大招了！

1月4日下午5点20分，中国人民银行宣布：下调金融机构存款准备金率1个百分点。2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。

中国人民银行有关负责人表示，此次降准将释放资金约1.5万亿元，加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金，再考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后，净释放长期资金约8000亿元。

那么，货币放水对楼市影响几何？

有媒体表示，2018年楼市降温的幅度比预想的要大，原因在于监管层房地产调控的决心比想象的要大。近期虽然个别地方不断被爆出房贷利率下调、楼市松绑，但都还是少数且幅度有限，这就说明经济下行压力大的情况下，地方确实有激活楼市，拉动经济的冲动，但是从最高层的角度上说，继续高压的可能性还是蛮大的。

对于武汉来说，虽然已有少数银行开始下调房贷利率，在2019年央行不断降准以及定向降息的情况下，房贷利率基本见顶，下调是大概率事件；但整体来说，依然难解楼市之渴。

猜想三：2019年武汉地价还会下降，房企可趁机抄底

2018年的土地成交价格，用“凉凉”形容毫不夸张。

近日，易居房地产研究院发布《2018年40城土地市场报告》。报告显示，2018年，40城土地成交建筑面积同比增13.7%，土地出让金收入同比降1.2%，40城土地成交均价同比跌13.1%。

易居研究院研究员沈昕表示，2018年，40个典型城市土地成交面积同比小幅增长，土地出让金收入同比小幅下降，成交均价同比下跌，土地成交溢价率创新低，整个市场呈现降温态势。

武汉亦是如此。与2017年武汉土拍“溢价、熔断、地王”相比，2018年的土地市场则是在“底价、流拍、延拍”中结束。未来，“联合拿地，合作开发”将成为武汉热词。

据新浪乐居不完全统计，2018年武汉土地市场通过招拍挂共出让175宗地块，其中7宗流拍，18宗地块撤牌，且有包括南湖、硚口、新洲阳逻等热门区域的地块遭遇多次撤牌、流拍的尴尬处境。

从2018年全年的土拍境况来看，武汉土地市场整体降温局面已经形成。可以想象的是，在2019年坚持“房主不炒”的主基调下，2019年武汉土地市场将仍然保持冷静局面，地价或继续下降，届时开发商将迎来抄底机会，设想大批房企也将回归武汉，合作开发或将成为常态，这对于武汉房地产市场来说是件好事。

猜想四：2019年武汉租赁市场将规范运行。

对于长租公寓来说，2018年可谓是跌宕起伏的一年。

作为住房租赁试点城市之一，武汉率先出台住房租赁市场扶持政策，试点企业和项目在水电费使用价格、税费等方面享受多项优惠政策，政策利好是推动武汉长租公寓快速发展的重要原因。

但到2018年下半年，长租公寓的种种弊病开始显露。甲醛、装修、安全消防标准等问题引发社会广泛关注，可以这么说，长租公寓市场暴露出的本质问题是由行业的不成熟所引发的。

有数据统计，在目前武汉长租公寓中，开发商占比最多，大概达到66%。当然参与企业最多不等于市场规模占有率最大，目前武汉长租公寓市场占有率最大的，仍是经纪/代理系和公寓运营系所持有的集中式和分散式公寓。

有专家表示，在如今野蛮增长的行业形态下，未来武汉的长租公寓行业要想健康持续的发展，供应链收费标准、行业服务标准、安全消防标准、运营效率、资金运作能力都需要规范。未来，在市场逐渐规范之后，除了标准不达标的企业会被淘汰，缺乏创新产品的企业也会出局。

猜想五：2019年武汉楼市购买力或被抑制，但潜在需求十分可观。

我们知道，从2016年、2017年楼市的火热到2018年楼市的降温，通过楼盘的去化数据可以很直观的看出政策的收紧让楼市购买力不断下降，在接下来的2019年，遵循中央“房住不炒”的主基调，今年楼市购买力或将持续下降。

对于武汉来说，在假设楼市政策不松绑的情况下，2019年楼市购买力也可能会下降，但未来几年武汉楼市购买力将十分惊人。

武汉有着九省通衢的交通优势和无法比拟的高校资源，加上近两年武汉百万大学生留汉工程和“资智回汉”等一系列人才利好政策，名企密集，就业机会增多，越来越多的年轻人愿意留在武汉定居，武汉楼市的潜在购买力是非常可观的。

当然，一切都只是猜测，2019年武汉楼市究竟是怎么样的走势，政策是否会松绑，房价是否大涨......一起拭目以待。

武汉乐居将重磅推出《寻找2019武汉楼市猜想帝》楼市动态预测活动，乐居将通过丁祖昱的十大预测对武汉部分房企、媒体大V及购房者进行对话，听听他们是如何看待2019武汉楼市动态。无论你是房企人员、媒体大V还是有实力的购房者，只要你参与我们的对话并预测对了5条2019武汉楼市动态，将获得由武汉乐居提供的2019终极年终奖！敬请持续关注！