云地产 2019-01-14 18:02 1771阅读
杨国强
要有诚意地给2018年的地产圈找一个热点、焦点、典型的人物或企业,你能脱口而出的是谁?
当属碧桂园及杨国强。
新年伊始,杨国强就重构管理层架构,在主业卫冕行业冠军的同时,要做大做强机器人及现代农业,给碧桂园的未来注入了新的想象空间。
更具想象空间的是,杨国强分拆碧桂园服务,并成功实现了上市。
这是一件大事,无论对杨国强及碧桂园而言,还是对地产圈而言,都如此。
为什么这么说?
我们试着从碧桂园服务的盘子、基础服务的质量、创新业务的效益及未来溢价等方面,给出答案。
一、碧桂园服务的盘子
犹如房企一样,盘子的大小,决定着其在江湖上的地位、话语权、融资权、拿地权及消费者的认可度,比如碧桂园、万科、恒大的江湖地位,是由其总规模的层次决定的。
作为物业公司,规模的大小也框定了其在江湖的排次。那么,碧桂园服务,在物业领域,是一个怎样的存在?
先来看一组数据(因2018年的全年数据尚在统计中,我们以上半年公开数据为准):
1.已在29个省、市、自治区260多个城市布局设点,海外城市已进入马来西亚
2.管理536个项目物业,总面积逾4亿平方米
3.服务超过100万户业主
这几个“庞大”的数据,勾勒出了碧桂园服务的基本面,也是实力、市值及未来价值最直观的表达,主要体现了物业布局的广度与深度以及未来的想象力有多大。
第一,先来说说第一个数据,也就是布局的广度。目前,碧桂园服务已是一家不折不扣的全国化公司,几乎覆盖了全国的省市及重点城市,也就是说,从空间而言,全国化几乎已完成。
接下来的重点就是继续深耕已落地的省市及城市,这也是其未来价值最值得期待的地方。
从布局的广度上而言,碧桂园服务,在已上市的9家物业公司中,稳坐行业第一。而“物业第一股”目前覆盖的城市约214个,包括绿城服务、中海物业、新城悦、雅生活服务及佳兆业物业等公司的布局广度均不及彩生活。
第二,再来看看布局的深度。这个指标,主要以管理的项目、面积及服务的业主多寡为参考系。目前,碧桂园服务在布局的深度上,均超过了大多数物业公司,但不及彩生活(2017年底已做到了5000个社区近10亿平方米)。
正因为如此,碧桂园服务及其他物业公司的深度布局,尚有更大的空间。尽管这里面存在着激烈的竞争,但包括市场上有价值的标的、资本等资源,都会向着优质平台靠拢,也就是说,物业公司的也像房企一样,已进入了“大鱼吃小鱼”、强者恒强的通道。
尽管在深度布局上与彩生活有一定的差距,但从背靠大树的母公司实力而言,无论从哪个方面来讲,碧桂园与花样年显然不是一个重量级的。
母公司的颜值、身段及江湖地位,也在一定程度上也塑造了子公司的价值魅力。
目前,碧桂园服务以329亿港元的身价,稳坐物业领域上市公司第一把交椅,几乎是老二绿城服务(175亿港元)身价的二倍;更是“物业第一股”彩生活(54亿港元)身价的6倍。
看到这个资本市场上的“硬通货”,宋卫平、潘军等大佬可能有些不服气。
二、基础服务才是核心竞争力
有了“高大上”的身段,只是验证了物业公司的天赋过人,而最核心的能力在于你是否拥有深厚的内功。这个内功就是基础服务,这是硬实力。
这个硬实力中,如果水分多、概念多,犹如“仰望星空”的动作多于“脚踏实地”的实质内容,不但会影响身价,更会影响未来的价值。
正如碧桂园服务执行董事、总经理李长江所言:“把简单做到极致,便是行业绝招。”
看似简单的话,却道出了服行业的本质;看似简单的逻辑,执行起来,并非易事。
那么,碧桂园服务具体是怎么穿透这个“壁垒”的?
先来看看碧桂园服务的业务构成:
1.物业管理服务(约占总收入的78%)
2.社区增值服务(约占8.5%)
3.非业主增值服务(13.7%)
从业务结构来看,目前,占绝对收入的,仍然是物业基础服务。因此夯实这一业务,才能赋能另外两大业务,并继续做大蛋糕。
如何夯实基础?
第一,继续扩大业务版图:
1.来自母公司碧桂园源源不断的项目输入,这是其他物业公司无法比拟的;
2.在公开市场上收购有价值的标的,比如11月份,动用6.83亿,收购了5家物业公司;
3.拓展新领域,比如今年首次进入“三供一业”(物业服务、供热)领域,未来还将向商业物业、工业物业、产业园、科技园、教育机构、高速公路服务站、特色小镇、政府及公共设施等领域提供服务。
不难看出,物业领域的又一个“碧桂园”正在崛起。
第二,技术驱动服务:
因为物业公司是人力密集型的,必须通过技术的不断升级与迭代,来对抗规模效应下的人力成本及不断完善和提升服务的质量,这是行业的共识。
为此,碧桂园服务2017年引入了CRM系统,对业主满意度进行监控,实现每天都能够知悉每个项目业主的满意度,从而提升服务质量。
另外,碧桂园服务还对业主的“触点”进行梳理,如门岗、管家、诉求等开始专项提升。2018年,推进SOP,即“标准操作程序”,用最简单、最直接、最有效的方式,向一线人员提供标准化指导书、操作演示视频和一页纸指导卡。
同时,还与腾讯合作,在社区中,布局了人工智能……
当然,智慧社区并不是概念和空谈,碧桂园服务通过互联网、云技术,整合智能安防和智能家居等智能硬件产品,并融合物业服务、金融、O2O等,智慧化社区生态圈已经可以根据用户的需求和喜好制定理想的生活方式,开启全新的智能物业服务新格局。
三、服务迭代与创新
当然,作为服务,唯一不变的就是不断的迭代与创新,这是做强的不二法门。
比如,在创新方面,碧桂园服务日前正式发布了城市2.0产品,将通过其技术平台及大盘经验,探索新型的城市治理公共服务体系。
其实,早在2015年,碧桂园服务就与陕西省韩城市签订了服务框架,开始拓展了城市服务。其后,又与遵义、衡水、开原、西昌等十余个城市达成战略合作,并持续推进项目落地。
与这些城市签约之后,碧桂园服务可以接管当地旅游景区项目、市政道路景观护栏项目等,通过绿化修正养护、道路养护、设备更新、环卫形象打造等城市公共运维服务,来改善当地的城市面貌。
在书燃看来,这是碧桂园服务的“王牌”级产品,大部分现有的物业公司很难切到这块大蛋糕。
这一玩法,至少能够给碧桂园服务带来两大红利:
第一,拓展了其他物业公司无法企及的新领域,带来新的增长点;
第二,抢占了未来新技术领域的制高点,为增值服务业务有可能带来现象级产品。
正如李长江所言:“我们将借助碧桂园服务‘智能物联’硬件技术和‘社群运营’数据平台,践行‘智慧城市基础设施运营+城市文化活动支持服务’双轮智擎驱动模式,通过协同专业资源提供一体化公众服务解决方案,让城市经济、文明协同发展。”
除此之外,碧桂园服务还有其他的创新,比如建立了物业ERP系统及社区O2O平台等。
同时,碧桂园服务与母公司业务还形成了共振。近年来,碧桂园尝试多种可能,包括现代农业、机器人、新零售等,这些业务的发展,也能给物业服务进一步赋能。
这便是碧桂园服务的压舱石。
来源:云地产
点击下载App参与更多互动