乐居财经 陈晨 发自北京 12月20日，由睿和智库、万商俱乐部、乐居财经联合主办的《2018（第三届）中国不动产资产管理大会》在北京W酒店举行，下午时段四场分论坛主题分别为新金融、新职住、新商业，及物流地产。

光大安石商业运营总经理林宝泰于活动现场发表主题演讲。他分享了光大安石运营五年多总结出来的一点经验： 利用金融的属性更好的促进商业的发展，反过来用商业的发展给金融打开更多的渠道。

资产证券化特别好，大家都想资产证券化退出。但很多人有个误区，变向融资或是变向卖掉，都认为自己退出了。但是在有几个条件要求的回报门槛的情况下，自己底层的资产能否通过自己的收益率去完成？今年市场发了很多购物中心的ABS，利率6%、7%，项目自身的NOI能不能覆盖掉这部分利率？如果覆盖不掉，还是要出血。变向融资无非是换了一个名头做一个贷款而已。

林宝泰表示，光大安石的商业模式是金融思维下的商业运营模式，拿项目也好，运营角度也好，所有的东西都是以金融为根本，所有的项目都是为了将来的退出做考虑，就是将来什么时间点要退？怎么退？怎么调整？包括商场的招商、运营等。

金融属性通过什么来呈现？林宝泰称，最重要的就是商场的经营指标效应，只有商业运营做好了，所有的效益才有，才能去谈资产退出。如果将来REITs真的放开了，这个东西拿到股市上去交易，凭什么让股民去买？大家那时候看的就是资产的收益了，商业地产是个风险性很低的品类，那它的回报率又很稳定，但这个回报率至少要跑赢什么？这个时候要跟市场其他的投资产品去比。光大安石的理念是，商业运营是我的核心线，只有做好这一点，才能体现其他的，才能提将来想怎么做，能有什么选择。

林宝泰称，商业运营的核心，回到了恒定的东西，就是人的研究，就是你的消费者是谁，你的消费者在哪里，你怎么去认知他，你怎么去引导他，而且这是一个螺旋式上升的过程。以前大家总说70后的一代，80后的一代，90后的一代，但现在不能只这么说了，因为现在的信息量导致年轻人接纳信息的程度是爆炸的，他可能两三年的维度就会呈现一个很明显的特征划分。对运营者来说，公司每年都要要求第三方公司重新做消费者评估报告。因为消费者才是决定你将来所有资产收益升值最重要的方面。

此外，针对招商调整率、科技、物业、设计等方面的调整，林宝泰表示，只为了让我的消费者有更好的体验。举例说，他可能在购物网站浏览了哪些品牌，哪些款式，在他管理的商场的店里有相同的款式，我推送以后可能就是定向推送，甚至可以给他优惠券，让他有意识的到店里去试穿，去服务，做体验。对一个做商场的人来说，把消费者引到商场，引到他想进的店铺是我最大的责任，一个做商场的人的义务也基本完成了，能不能成交就看上交的运营水平了。

林宝泰表示，公司希望通过运营产业，借助资本的力量，首先提供资本的收益，对商业地产有更大的发展。最重要的一点是，通过运营给资本提供了无限的可能性，可以渗透到很多行业和业态，会让投资人更有信心，或者感觉到投资的风险度降到更低。投资者和被投资者永远都是双向的，通过资本产业链的整合，不光给商业带来很多契机和发展，同时还能给资本提供特别多的渠道去投资。

林宝泰说，“我们自己的路子就是结合资本的力量去主动管理，至少在目前的环境下，在国内至少是最适合我们的一条路，近阶段会坚定不移的走这条路。” 

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