乐居财经 王若君 发自北京  12月20日，由睿和智库、万商俱乐部、乐居财经联合主办的《2018（第三届）中国不动产资产管理大会》在北京W酒店举行，下午时段四场分论坛主题分别为新金融、新职住、新商业，及物流地产。

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优客工场创始人兼董事长、共享际创始人毛大庆于活动现场发表主题演讲。他表示，这半年研究了大概十几种不同的空间的运营模式，发现无外乎两种驱动：一个是生活方式变革的驱动；第二个是技术的驱动。找准生活方式的趋势和客户群的需要，应和和超前于他们制造这样的运营内容和方式，并利用好技术化的手段，就足够了。

纵览当下的行业大背景，毛大庆有以下四点观察：

第一、流动性、临时性员工正在推动企业不动产的快速变革，在第三空间办公的现象越来越明显。毛大庆举例，上海的一家策展公司有600多名员工，但签劳动合同的人只有3个。这个策展公司一年在亚洲策划展览27场，这27场每次策展都会动用100多人做这个展览，这些人都是不签劳动合同的平台性员工。这样的公司平时平均仅有八九个人在物理空间办公，未来像这样的公司未来会越来越多，从雇佣关系变成合伙关系，从简单的员工关系，变成平台性的合作关系，这样的劳动方式真正会导致大家对写字楼，对固定的办公室产生很大的动摇。

第二、灵活办公的比例在企业不动产的资产组合里面持续的增长。毛大庆考察了很多的公司后发现，54%的员工每月至少在家工作一次，超过60%的员工在各种各样的第三场所办公，还有34%的员工至少在第三方空间工作一次，特别是互联网公司、互联网+公司的员工，利用外部联合办公和企业认为对他们参与度高的办公越来越多。

第三、创新文化在驱动着企业的办公文化的变革。从一个陌生的概念到今天到处都是共享办公有着重要的时代背景，创新文化其实是推动共享办公很重要的来源。

第四、无论是传统企业和大量的房地产公司，以及各种新经济公司里面，对于数字化的投入和数字化的开发变得越来越重要。此外，建筑智能化和办公空间智能化这个问题上已经变成了，无论是楼宇管理者还是大量的新的空间服务商所不可忽视的一个重要的部分。今年以来下半年以来优客工场投入大量的人力物力财力，在空间里布局传感器以及各种各样的后台软件开发，这些将会带来非常显著的管理效率的提升和经济效益的增长。

以下为实录（节选）：

我刚到万科的时候，万科给我们一个员工手册，说我们有多少项员工福利，万科的员工去买宝马汽车，宝马汽车立刻优惠，去三夫买东西立刻87折。那时候我就想优客工厂从三千张桌子，一万张桌子，什么时候到三万张桌子，什么时候到四万张桌子，现在我们有九万人，明年可能会掌握大概将近20万人在我们手里，这里面有两个值得关注的要素，一个是一万二十万人，第二个是一天的工作时，每个人在我的空间和桌子上每天要花费起码十个小时上班的时间，这十个小时是挣着眼睛想问题的，一百万个小时，如果再变成商业价值，可以叠加出很多的商业收费和各种各样的价值。

如果把这么多桌子，每张桌子变成一个屏，那就变成分众传媒，每个人都有一个ID，自动切换成你的电脑屏，你上班就不用带电脑了，但是有一些屏是切不动的，这些时间段就是一些广告。如果每一个入住企业都用这个屏做他的生意，天猫、双十一在上面都可以做各种各样的生意的话，这十一万人，二十万人会变成一个庞大的商业价值资源，最近在12月推出商业权益合作以后，现在一百多家公司找我们找合作，给九万员工提供这个那个，能提供体检、保险什么的，所以优客工厂将发生质的变化，我们会变成一家团购公司，所以你们想不到，我一直想终于有一天会变化，终于有一天不是二房东，终于有一天不会怀疑我们拿房子租桌子的公司，因为我的数量足够多，我们扩大不是房子面积，我们要扩大桌子数量，这是我们真正的状态。

所以当这张桌子，后台的智能系统开发到足够庞大以后，这个桌子可以进酒店，可以进咖啡场，可以进写字楼，可以进到任何地方，可以到你们家了，你们家可以是一个优客工厂，我可以跟城家公寓合作，把酒店的桌子都变成优客工厂，每一家城家公寓的客房都是一家优客工厂，你想想看还需要跟房子较劲吗。