乐居财经 陈晨 发自北京 12月20日，由睿和智库、万商俱乐部、乐居财经联合主办的《2018（第三届）中国不动产资产管理大会》在北京W酒店举行，下午时段四场分论坛主题分别为新金融、新职住、新商业，及物流地产。

弘毅投资董事总经理李戍民于活动现场发表主题演讲。李戍民表示，资产证券化产品和其他很多债权产品比起来还是有很多机会的。企业信用债利率还是比较低，成本比较低。从投资人的角度来讲，如果投资产证券化产品的话，还是有50-100个BP的利差，能够获取更高的收益。此外，公募基金增持增加，对不同投资人来讲，收益里不太具有可比性，对于银行、保险、公募基金来讲，没有杠杆的产品这类产品有一定的吸引力。对银行是最合适的，因为没有很强的流动性要求，所以基本上投资人都是银行。

对于中高风险的投资人来讲，也有一些机会，投资人的观点，对不同物业、不同基础资产的判断不一样。但是中国的资产期限都比较短，非地产类一到两年，地产类三年。整个期限比较短，所以适合投资人考虑。

国内CMBS产品现状，体量比较小，尤其是适合私募投资人投资的体量，全部加上产品规模大概200多亿。这个产品一方面可以做成一个私募产品，但又不是一个PE，所以从投资人管理的角度来讲，不能说融一笔钱又没有东西给你投，这肯定是不行的。作为二级市场来讲，没有产品可投也不行。所以从投资管理的角度来讲，是一个非常尴尬的局面，偶尔会有一些满足投资人要求的产品，做单向的投资，但又不是一个很复杂的东西，是一个债券。所以总是觉得我们是做资产证券化，比如CMBS夹层的投资的时候，总觉得处于一二级市场之间的东西，是一个非常尴尬的境地。

基础资产比较分散，物业城市分布也比较分散，这些都是它的优势，但是从产品投资的角度来讲，发行体量、发行的频繁性、可投的标的、可投的券的种类相对来讲比较少。类REIT也是差不多200亿规模的夹层，优先级不是私募投资的优先考虑范围。

同时，李戍民也提到了资产证券化投资的挑战，他表示，产品流动性的挑战，没有什么好的方法，在公募基金大幅进入之前，交易量肯定不会有什么上升，质押什么的也不会有很大的变化。所以这还是一个相对比较大的挑战，没有流动性的时候，对于投资人来讲买了以后没有杠杆，收益率基本上是有限的。

此外，ABS评估，很多是以主体征信来实现的，没有完全实现所谓破产风险的隔离，也就导致了有的时候对于发行主体来讲很好，可以主体征信，产品利率很低，成本很低。但是对于投资人来讲，是一个坏事情，对于能够判断价值的投资人来讲，往往是希望能够根据物业或者基础资产的质量来投资，不希望主体信用过多的参与。这种情况下，投资的回报率是比较低的，能够投资的机会和标的也就相对比较有限。这也是一个比较大的挑战。