万科董事会主席 郁亮

乐居财经 刘婷 梁争誉 发自深圳

“现在日子不好过了，我们需要通过各种方式销售，欢迎大家来买房。”这是昨日万科董事会主席郁亮在2018年华东区域媒体交流会的开场白。

两个月前，万科南方区域月度例会上的口号“活下去”，曾导致泄密的3名员工被开除。而今天的万科依然充满危机感，即便6300亿的回款已经“问题不大”。

“还有32天呢，不着急”

“回款目标的达成变得非常重要，6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”9月例会上，郁亮反复强调回款问题，而今天，他在6300亿这个数字面前则显得格外轻松。

“还有32天呢，不着急，问题不大。”郁亮透露，万科有专门的团队每天算数，到点就准时提醒各个公司今天还剩下多少回款的指标。每天各个老总都需要汇报今天为回款做了什么工作、有没有收到钱、有没有争取到银行放款的额度等。

一直保持稳健的财务政策的万科，在现金流方面有着漂亮的成绩。郁亮现场特地秀了一下，“万科的销售回款率一定是业内最高的，中间有一段时间放松了，现在奋起直追了。”心情不错的他还跟现场媒体开起了玩笑——对于回款数字不必太较真，在这么大的数字面前，6000亿和6300亿比，“这点钱跟零花钱似的。”

在高喊“活下去”的同时，万科高歌猛进并购拿地。据长江商报不完全统计，2018年初以来，万科实施的涉及项目、股权或资产的收购至少有14起，耗资超过230亿元。此外，根据万科披露的数据，在拿地方面，今年前10个月，累计新增项目205个，新增权益建筑面积达到2453.74万平方米，累计耗资1338.17亿元。

对于外界的质疑，郁亮略显无奈，他反问道，6300亿的回款，需要拿多少地才能维持运作？他解释道，从土地价格和拿地总额来看，万科拿的地并不多。“其实一直以来万科都是通过并购合作来发展的，从招拍挂拿的地一般只有50%左右。我们现在选择了更多的合作渠道，跟‘活下去’一点关系都没有。”

郁亮认为，全面短缺时代基本结束，宏观调控政策会长期贯彻，万科会继续保持忧患意识，做好过冬的准备。

“万科始终如履薄冰”

亚马逊CEO杰夫·贝索斯把总部大楼命名为“Day 1”，意为事业开始的第一天，充满迷茫和压力但是充满创造力和颠覆思想。“万科始终兢兢业业、如履薄冰，把每一天当作最后一天，”郁亮说，“万科与亚马逊的‘Day 1’理念，某种意义上是一脉相承的。”

在万科南方区域9月月度例会上，郁亮说，集团要做的第一件事，就是进行战略检讨，落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”。昨日，“提要求”的郁亮，回答了为什么和怎么做。

万科集团高级副总裁、上海区域总裁张海强调，收敛不是简单的收缩，收敛聚焦的核心是聚焦。“商业是什么类型的商业？办公是谁在里面办公？我们要做的是更细致的、以客户为导向的聚焦。”

“收敛聚焦”，还体现在万科正在进行的矢量组织改革。

“这么大一家公司，方向很重要。如果大家各自使力，方向不一致，一定是混乱不堪的。就跟划船一样，有人反着划还不如不划。”郁亮表示，“收敛聚焦”包括两方面——战略方向和价值观。

万科始终服务于普通人，所有业务的战略方向都要符合“城乡建设与生活服务商”的定位，“偏离这个方向的，都是错误的。”其次，所有业务的管理行为都要聚焦在提供客户喜欢、愿意买单的好产品、好服务上去。“房地产行业还有相当大的发展空间，但是赚钱的方式不一样了。从未来的发展方向看，人们需要的东西不只是房子本身，而是房子里的内容。”

“如果我们的产品力和服务能力不能提高，性价比不能提高，我们就没有竞争优势。因此为了度过艰难的岁月，必须要聚焦到产品力的提高上，使得最终人们在必需的住房、吃饭的选择上能选择万科。”

在9月月度例会上，郁亮曾表示，三年都没做成的业务，在过去可能会再给三年的时间或者换个团队去做，但在今天需要对业务进行收敛和聚焦的时候，应该及时关闭。

起步于2017年7月的“万村计划”，风波不断，一度传出全面暂停签约新房源的消息。祝九胜甚至公开承认，万科低估了长租公 寓运营的难度。

郁亮表示，目前万科正在反思“万村计划”。“城中村比我们想象的复杂得多，到目前做长租公 寓的我还没见到有一个赚钱的，但外界对它的指责已经像对房地产一样了，这也让我们很小心。未来我们还会坚定发展下去，只是怎么做会有一些变化。”