编者按：从1978年到今天，中国改革开放走过整整40年。40年间，中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年，对于人类历史来说，不过是弹指一挥间；但对于中国的城市建设和经济发展而言，却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“致敬改革开放•地产40人——影响中国地产时代进程”大型策划，希望通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者，与他们一起重温历史，共同回顾中国房地产走过的光辉之路。本期【致敬改革开放•地产40人】提名人物是金地集团董事长凌克先生。

出品人/贺寅宇  策划/撰文 陈海保  统筹/潘宇凌  摄像/刘西常  莫少衡  编辑/王如意

看上去，凌克略显严肃，没有过多寒暄。他身着淡蓝色长袖衬衣，领口整齐、一丝不苟。

名片就在桌上，但凌克并没有随手递过来。他拿起笔，写下一行手机号码，字迹工整、干净。书柜最上格，放着一个题有“天下为公”的木箱。

他是一个慢热的人，典型的Nice Person。拍摄前试音，他认真配合摄影师的每一个要求。“这样可以吗？”

在90分钟的访谈时间里，“Nice Person”这个英文词组，他至少提到五次。

凌克语速不快，1分钟约160个字符。他谨言、理性。兴致来时，偶尔也会滔滔不绝。

从国企工程师到下海，再到执掌金地集团20年的董事长，凌克与金地之间相互打上了烙印。“文万科、理金地”，也成为中国地产时代的一个缩影。

凌克恪守平衡发展哲学，但并不意味着他保守。现在，他除了关注传统地产业务外，还在关注生命科学和人工智能等热门行业。

这些年，金地在全球有很多投资，凌克需要及时掌握市场动态，学习新行业的知识。年届60岁的他，一直保持早晚看报纸新闻的习惯，希望洞悉这个世界正在发生什么。

低调内敛，是他的一贯作风。不论是个人还是金地集团的成功，他都归功于时代的作用，“是时代把我、把金地推到了这个位置上。”

舍与得

40年前，凌克没想到，自己日后能缔造一个年销售额突破千亿元的商业帝国。2018年前三季度，金地已实现销售额1,060.9亿元。

一些房地产大佬习惯生活在聚光灯下，而凌克始终保持低调，更愿意称自己为“读书人”。他称，金地是一家读书人经营的公司。

1978年恢复高考，教师家庭出身的凌克考进华中科技大学。同年12月，中共第十一届三中全会决定，中国开始实行的对内改革、对外开放的政策。

毕业后，凌克被分配到一家军工企业。期间，他常有机会赴福建、广东等地出差。“广州、深圳的快速发展让我眼花缭乱”，他看到，高速发展的沿海城市，与内地国企盛行的体制经济千差万别。

中共十三大之后，党和国家领导人提出了建设海南经济特区的宏伟设想，令凌克很受鼓舞，他感觉一个新时代到来了。随后不久，他辞去工程师的铁饭碗南下深圳。

凌克的骨子里，更多的还是工程师基因。“如果没有这种时代的因素，我一定会做工程师。”凌克坦承，时代对他的人生影响很大。

现实很骨感。刚到深圳时，他做过报关员等不起眼的工作。经人介绍，凌克在1992年加入深圳市上步区工业村建设服务公司，从事文员工作。它是金地集团的前身，于1993年正式经营房地产。

在1996年，时任金地集团董事长尹智雄主动争取，并主导了一场著名的改制运动，引入股东和实行"员工持股"。当时，金地是深圳改制试点的两家企业之一，而员工持股在深圳没有先例。

这一做法，令金地从一个区属国有企业（科级）变成了有五方股东的股份制公司，为上市做好铺垫。后来事实证明，这是金地建立现代企业制度的重大突破，也是金地崛起的重要里程碑。

1998年，尹智雄调任南油集团党委书记兼总经理,总裁凌克接棒，开启了金地的新篇章。这一年，中国住宅商品化改革启动。

凌克回忆，金地那时的年销售额只有5亿元，但他敏锐地意识到，房地产业将大有可为，决定带领金地从深圳“走出去”。此前，万科是首个探路者。

随着金地的开疆拓土，上市成为金地做大做强和时代发展的必然选择。2001年4月12日，金地集团成功登陆上海证券交易所，股票代码为600383。

几年后，金地挤进第一梯队，“招保万金”成了中国房地产行业里的金字招牌。

动态平衡术

20年来，凌克站在房地产行业的浪头，看潮起潮落。

他要对金地负责，更要对自己负责。掌舵金地后，他经历了十余次房地产调控，见证了房地产在多个小周期中的起起落落。

为控制风险，凌克始终把金地总资产负债率控制在70%左右，扣除预收账款后的资产负债率在60%左右，净资产负债率在30%到60%之间。

“不能把负债率抬的太高，太高的话总有一天会出问题”，他不希望任何方面过于激进。

今年，在金地30周年庆典上，许久未公开露面的凌克提到，“金地追求业务规模的不断壮大，但不唯规模。”他讲求短期目标与长期目标的平衡、利润与规模的平衡、效益与责任的平衡。

他致力于寻求四方面的平衡，兼顾股东、客户、员工和社会的利益。在这种金地的企业文化下，凌克要寻找一个发展速度和财务状况的平衡。

自2001年上市以来，金地销售规模增长264倍，连续分红16次，累计分红金额约83亿元。比起多数同行，金地对健康、稳定更为看重，也具有更强的风险意识。2017年销售额突破1408亿元。

未雨绸缪，凌克花更多的精力去探索金地发展的新方向。虽然房地产高利润时代已经结束，但持续发展的动力依然存在。在住宅开发之外，金地已布局了物业管理、商业地产和产业地产等领域。

从某种意义上，金地的平衡是动态的。

在他看来，房地产行业迟早会被科学技术革命。未来，金地虽然会以住宅开发为主营业务，但在产业资源融合上，会计划向人工智能、生命科学等方面开拓。

凌克选择进入的行业，都代表了一个充满想象力的新市场。“我们有自己的应用环境，可以学一部分，把它们用来实践，例如在建筑制造和家庭服务方面。”金地投了很多机器人公司，只作投资者。

凌克希望，金地未来消费升级的新产业能与住宅、房地产业务协同发展。如，在全国各地的项目中，金地投资配建了幼儿园、小学、中学，同时也在创办一些国际学校。

凌克本科主修无线电专业，对机器人比较容易弄懂，但生命科学是一门深奥的学问。他必须不断给自己充电，而投资是一种很好的学习方法。“如果不知道情况，我没法决策。”

他经常出国考察新项目，看到国外有更多原创性的软件技术和硬件技术。目前，金地投资的科技公司，有很大一部分来自国外。 

金地集团的地产主营业务和经营团队已经非常成熟，凌克可以将更多的精力放在新兴业务的研究和探索上。在金地30周年庆典上，他提出了一个目标，让金地成为一家全球公认的好公司。

Nice文化

凌克身材高大，不苟言笑。有媒体称他有双面性，外表严肃，内心侠义柔肠，关心员工健康，关注弱势群体。

不过，他不看金庸小说，不是大侠，觉得自己更像个书生。

“真的，我是个内向的人。”在他眼里，马云、孙宏斌、王石更像大侠。他们都有冒险精神，自己不是这样。

“我就是工程师性格，追求做Nice Person。努力地给社会、给企业一些帮助。”凌克出身在教师家庭，但没有想过自己退休之后要去当教授。

“用心做事，诚信为人”，这是金地的宗旨。凌克觉得人品好，别人才愿意追随。  

在房地产行业，人员流动率较高，金地的员工流失率非常低。一方面，他提供完善的培训体系，让员工有寻求新岗位的机会。同时，他在公司营造Nice Person文化。

凌克表示，金地是“读书人”的公司，员工本科率达到90%以上。“读书人善于思考，可以用科学的态度看待问题、看待未来。”这也是金地能够实现平衡发展的长期保障。

怎么理解“读书人”的特质呢？凌克认为，金地有一帮比较善良的人。“让合作伙伴觉得金地比较好合作，是我们追求的。”金地希望跟方方面面的关系的处理得更加柔和。另外，理科金地追求技术，不断寻求创新。

饮水思源，金地发起设立了慈善基金，参加政府大型扶贫产业、对老少边穷地区的帮扶、捐建希望小学和“小桔灯”系列助学。

甚至，凌克把网球做成慈善。金地从贫困地区挑选有天赋的运动员进行培养，他希望有一天能培养出中国第二个李娜。

30年前，凌克爱上了网球这项温暖的运动。之后，他把爱好融入事业。“我们修了很多住宅，每个住宅里面都配了很多网球场地。”

他认为，网球是一项温暖的运动。他希望未来深圳可以成为中国的网球基地。金地集团作为赛事运营方代表深圳向WTA提出申请，通过多次会谈与申办陈述，2018年1月，WTA董事会宣布深圳获得WTA年终总决赛十年的承办权。

“我的腰最近做了手术，很久没打网球了”。否则，每天八小时工作后，凌克都会抽个空去出出汗。

乐居财经总经理陈海保与凌克先生对话节选：

乐居财经：同样是职业经理人执掌公司，金地跟绿地、远洋、万科有哪些不同？

凌克：首先，我觉得很多地方相同，第一，这几家公司都比较积极，想进步、想争取更好的经营业绩指标。第二，都是比较好的公司治理结构，不管公司的大股东股权多大，经营的决策管理都是管理团队在做。

我觉得金地不一样的地方，是希望成为一个Nice Person，跟各方面关系处理得更加柔和，这是金地的特点。

乐居财经：您会像王石那样抛下一切去国外留学吗？

凌克：没有想过。我觉得我也非常想去，我也非常希望我的英语可以学得更好，跟国外人沟通更加流畅，但是不会有这个时间，所以我就没有敢这样想，到现在也是，工作那么多。

乐居财经：您一直在追求平衡哲学，这种根源在哪？

凌克：根源来自公司的企业文化。我们讲求短期目标与长期目标的平衡、利润与规模的平衡、效益与责任的平衡。在利益与责任的关系处理上，兼顾股东、客户、员工和社会四方利益的平衡，追求发展速度和公司财务中间的平衡。

乐居财经：当“招保万金”变成了“恒碧万融”，你内心作何感想？

凌克：他们对市场很敏感，公司运营效率很高，这些都是值得去学去研究的。但是，不管公司发展速度有多快，我觉得财务还是要健康。另外，产品质量还是要有保障。金地未来的销售额一定可以做到两千亿或三千亿。

乐居财经：自己在金地持股比例特别小，您有没有后悔过？

凌克：没有。我觉得是值的，把公司做大，我们也获得市场化的薪酬回报。让我们的管理团队和股价挂钩的话，对公司一定会好。

乐居财经：您如何看待中国房地产的现状？

凌克：首先，我觉得房价太高。今天中国年轻人的收入和房价可能相差八十倍，这是不合理的。

第二，我们经常可以看到一个政府一年的收入有一半是来自于税收，另外一半来自于卖土地，这个也要去改变。

第三，要做好调控。最典型的就是新加坡，新加坡70%的房子是政府提供，30%是商品房，是正常定价。

第四，我觉得要用新技术去改造房地产行业。房地产行业的生产过程太原始，生产质量太差，这一定要去改变。

乐居财经：您是一个完美主义者吗？

凌克：我并不知道我自己的性格是怎么样。如果说是对一些事情的追求完美，应该是我对事物的逻辑性要求还是比较高；另外，我对美学还是有一些要求。

陈海保与凌克合影