乐居财经 房慧 楼市深度调控之下，住宅市场的发展更多趋于稳定。而在住房后时代，物业管理行业成了新的风口。继中海地产、绿城集团、碧桂园等之后，内地又一家房企拆分物业管理部门上市。

11月6日，港交所一声锣响，新城悦控股有限公司（1755.HK，以下简称新城悦）在香港挂牌上市了，王振华旗下的新城系上市平台再添一员。新城悦创立于1996年，成长于常州，发展于长三角。提到新城悦，就不得不说到新城控股，22年，新城悦借力兄弟公司不断发展壮大，如今分拆上市，已然可以独挡一面了。

今日(11月6日 )早间，新城悦以每手1000股为单位进行买卖，新股发行最终发售价定为每股2.9港元，股价大涨，今日收盘价为每股3.01港元，上涨3.79%。

解读六大投资亮点：

（一）业务规模增长迅速

从新项目获取、市场扩张、物业管理组合规模、地域覆盖和财务表现而言，属于在国内增长比较快的物业综合服务提供商。行业排名来看，根据国内房地产和物业行业的权威机构为物业行业进行的排名来看。2015到2018年连续4年在榜单中排名成长性前十名。在全国100强的物业公司中，新城悦从2015年的24名到2018年的16名，增长迅速。

业务规模增长迅速，合约面积、在管面积复合增长率达到了37%和45%，毛利和收入绝对金额的复合增长率分别在2015和2017年达到了55%和47%，非常快速的增长。

地域覆盖范围迅速扩张，2015年在11个省份有项目，2018年4月业务已覆盖21个省53个城市。此外，外拓和非住宅业务增长比较明显。非住宅的在管面积也得到了快速提升，截至去年年底在管面积达到817万方，占到整体在管面积3628万方的23%。

（二）兄弟公司的优势支持

前文已提到新城悦22年的发展中，离不开兄弟公司新城控股的鼎力支持。在2015年之前，新城悦承接的物业服务项目基本上都是从新城控股承接的。

新城控股从2015年到2018年业务增长非常迅速。2017年新城控股完成销售额1264.72亿元，同比增长94.39%，位于克尔瑞百强房企名单中的第十三位。2018年上半年，新城控股实现销售额953.11亿元，同比增长94.17%，已完成全年1800亿销售目标的53%，销售规模排名进入前八，进入销售第一梯队，远超其他大型房企。新城控股规模的快速增长对应着物业公司新楼盘交付时在管面积也同样会快速增长。递延一段时间之后，收入也会有相应的增长。

新城控股坚持住宅地产与商业地产双核驱动的战略模式，住宅地产方面，目前公司在全国近30个城市地区都已布局。商业地产方面，新城控股旗下吾悦广场在2017年新开业12座。截止2018年6月末，公司开业+储备吾悦广场共75座。

新城悦目前合约面积中70%多来自于新城控股。7300万平米合约面积中，有5550万方来自于新城控股。新城控股住宅及商业地产的快速扩张，也意味着新城悦的业务将会迎来惊人增长。

（三）3.0橙管家服务体系

在新城悦强势发展、高速扩张，迅速建立行业知名度的推动下，新城悦3.0橙管家服务体系应运而生。“3.0橙管家服务体系”不仅是新城悦品牌发布后的首个服务生态系统，更代表了新城悦迄今为止的最高服务标准。

该体系从能量、品质、资源、价值、链接五大维度做了全面升级，改变了传统物业对物和人的点状服务，将新城悦从一个单纯的服务提供者，转变为产品与服务的提供平台。与此同时，3.0橙管家服务体系强化了以APP为载体的移动互联网服务平台搭建，提供更多精细化服务和高端定制服务。

截至到2018年4月30日新橙社APP有28.6万注册用户，月活跃率达到了29.7%。通过橙管家累计收到17.7万条的在线服务诉求。新橙社APP最主要的是着力于为业主提供服务，可以在线给业主提供维修、咨询类的服务。

另一方面，通过新橙社APP也会做一些社区的增值服务，比如说提供一些免费的家政旅游的信息，丰富业主的业余生活。或者通过一些供应商到我们APP上来展示他们的产品，丰富业主采购的渠道。 

（四）服务范围广泛，降低运营风险

有相对比较丰富的产品组合，收入来自两个主营业务，分别是传统的物业管理服务和增值服务。增值服务又包括三类：物业开发商相关服务、社区相关服务及专业服务。

1、物业开发商相关服务包括两类，即案场销售协助及咨询服务；

2、社区相关服务，一般向客户提供信息服务、社区便利服务及公共资源管理服务；

3、专业服务包括向物业开发商及物业项目提供电梯及智能保安设备的专业工程及维修服务。

目前新城悦的物业服务的收入占比是逐年下降的，丰富的收入来源，也降低了公司运营风险。

（五）高效的运营能力

经过22年的成长， 在规模增长的同时，新城悦也有了一套自己的内部系统和雇员培训计划。

先进的数据和内部管理系统、有会计共享中心、公共资源管理系统、全面预算管理系统，这些系统实时收集的运营数据辅助了管理层的决策。在这些系统的协助之下，通过对历史数据分析，新城悦也能更好的了解客户需求及物业管理的表现，从而不断的优化管理模式。

雇员培训计划包括新毕业生培训、项目经理培训、总经理培训。培训计划对公司各层级和部门员工量身定制，以保证向客户提供优质服务及开发满足客户需求的服务。

（六）经验丰富的管理团队

一个企业之所以成功是因为有好的商业模式和独当一面的管理团队,缺一不可。在新城悦，像创始人王振华先生这样知名的企业家不必多说。

此外董事会当中有三位执行董事，戚小明，一位老新城人，加入新城集团超过16年时间，从2015年担任常州苏南地区分界线业务板块的领军人物转到新城系的物业公司，带领物业公司梳理整体业务，使其业绩快速增长。

吴倩倩和兰子勇亦是老新城人，加入新城集团均超过10年时间，物业管理团队有六七年时间，管理经验丰富。当然管理团队还有更多的有才之士，不一一叙述。

综合来看，新城悦在业务规模、产品、运营效率等方面都具备自身独特的优势，且借助新城控股的实力，新城悦的发展可以说是当下有为未来可期。