乐居财经 王芊 发自重庆

“要不要收拾下？”方明富有些不好意思。

桌子上的文件有点多，整整齐齐的堆放了十叠文件，有成本部报告、有会议纪要，其中堆得最高的一叠是金科人才报告。

为了让镜头更“干净”些，他还临时挪走了几叠。他一身职业装扮，白色衬衣，黑色西裤。由于办公室满满当当，他只好在办公位上接受访谈。

那叠人才报告，打开了他的话匣子。“金科非常重视人才体系建设，才成就了金科员工的高忠诚度。”方明富笑着说，“我就是个很好的例子，我在金科集团已经18年了。”

他的确是金科体系内人才培养的最佳案例，也是职场励志的典范。生于1973年的方明富，从一线销售人员做起，一步步成长为联席总裁。18年间，方明富见证了金科从一家区域房企向全国房企的蜕变，更是亲历并推动了金科式美好的构建。

一直以来，金科给公众的印象，是一家低调务实、精于品质、追求工匠精神的“工科生”。 但近年来，金科的品牌形象开始向美好生活服务商升级。而方明富，成为“金科式美好”的播种机。

2016年，金科正式提出“美好你的生活”五大主张，企业Logo由蓝色变为温馨的红色。“做好每个细节，是制造业的思维。美好你的生活，是用户的思维。”方明富喜欢用互联网的方式来表达，称“客户”为“用户”。

这种用户思维，直接倒逼金科的升级。“用户的消费行为和习惯已经发生升级，从购买产品，到享受服务；从满足日常需求，到改善生活品质。“如何让客户买房子从一次性购买到享受终身服务，为客户提供全方位的服务，这是金科要思考和解决的问题。

围绕成长更好、居家更好、健康更好、便利更好、邻里更好这五大美好理念，金科开始在健康医疗、社区文化、亲子教育、居家服务、购物休闲等领域实现增值服务，向多元化的美好生活服务商转型。

拿物业服务举例，金科物业集团升级为生活服务集团后，将传统的物业服务延伸至更广的生活领域，为业主代办各项生活服务，为业主提供更便利的生活。比如，因为忙碌于工作、社交而无暇顾及自己爱车时，金科物业会为你提供贴心的洗车服务，并将钥匙送归家中。

让金科最引以自豪的邻里文化，成功营造出和谐、温情的“中国式邻里”。目前已形成金科万人旅游季、万人运动会、万人艺术节、万家宴等多个大规模的邻里活动，构建出企业在市场上辨识度极高的独家名片。今年3月份，由金科出品的中国美好生活读本《美邻》正式启行，它是一个130万业主家庭的分享平台。

“金科要在社区邻里中培养有人情味的土壤”，方明富说。截至2018年5月，金科服务已进入全国114个城市、管理超过600个项目，管理面积超过2.2亿平方米, 服务业主超过300万人。预计至2020年，实现物业服务合同面积5亿平方米，总产值约100亿元，服务社区超过1000个。

新地产+新服务是未来金科的战略路径，也是基于用户的消费升级。这一理念投射到产品层面，就是金科开始收窄与做精住宅产品线。金科发现，85后已三十而立，90后也成为新兴消费主力。中产逐渐壮大，需求越来越个性和多元化。作为渝派地产领跑者，金科一直敏锐地捕捉消费群体的变化。

“工科生”金科是标准的“产品主义”奉行者。金科曾形成包括王府系、廊桥系、天籁城系、天湖系、阳光小镇系、中央公园系等在内的10大产品线系列，但是基于用户的需求与时代的变化，金科2016年开始在产品系上做减法。

金科提出了“三系一核”的产品战略——以“东方人居”为核，构建全新三大产品线品牌，包括“琼华”、“博翠”、“集美”三大系列产品，用以重塑时代风潮下的东方人居典范。 “越来越多的人发现，住在法式庄园别墅里，并没有因此过上欧洲贵族生活。居住回归本质，还是中国老祖宗留下来的东西最好。”方明富说。

一边重构产品线，一边加速全国布局，实施“三圈一带”战略，即布局京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈以及长江经济带。方明富说，中国有14亿人口，一定会形成未来的三大城市群，长三角、珠三角、京津冀。

截至到2018年5月，金科上海公司的成立，标志着“三圈一带”区域布局基本完成。同时，金科进行组织裂变以匹配区域布局，将原有4大区域公司拆分成12大区域公司，新设深惠、华南、浙沪、京津冀、华中、中原、山东等区域公司。特别是要“深耕华南、扩展海西、布局粤港澳大湾区”。

“规模决定运营能力！”方明富说。他认为金科是一家具有运营能力进入前十的企业。虽然目前金科销售金额全国排名20多位，但金科的销售面积全国排名第9。这是一家不可小觑的潜在对手。

因为，它只要加大重点城市，提升销售单价的含金量，就可以将位置上升不少。2018年1-6月份，金科交出了一份优异的成绩单，实现超600亿元的销售额，这个数字较去年翻了一番。这些，与金科的“三圈一带”战略直接有关。

金科式美好如何炼成？它到底隐藏着怎样的爆发力？2018年7月26日上午，金科集团总部11楼，金科集团联席总裁方明富接受乐居财经的独家对话。

以下为乐居财经总经理陈海保与方明富先生的对话精选

谈战略：开放包容的态度

乐居财经：一个公司从600亿开始、1000亿之后，金科在组织结构上有什么变化吗？

方明富：金科目前的管控模式是三级管控——集团、区域、城市。今年成立了两个设计院，重庆设计院和上海设计院，由他们来支撑在设计这块的效率提升。同时，拿地的前置条件和前置定位这些更改由集团统一进行具体的工作实施，来提升效率。在营销方面，针对一些相对比较薄弱的环节进行一些帮扶来提升整个销售的效率。除此之外，金科设立跟投制度，希望通过“双赢计划”，充分激活各层级员工的主动性和创造性，形成以高激励为引擎的激励机制。

乐居财经：在金科2017-2018发展纲要中，讲到内生式增长和外延式增长并重，怎么理解这句话？

方明富：内生式增长实际上就是组织效能的变革、包括区域和集团的激励各方面机制的调整来适应企业规模增长的一些需求。外延式增长是合作共赢,合伙共生。如何利用自己的优势资源和其他企业的优势资源进行战略的互补和合作，外延式增长是这几年金科所推崇最核心的经营理念和文化。美好共同体需要大家一起发挥优势资源把企业规模做大、做强。合作共赢，合伙共生，以开放包容的态度来达到外延式增长的目的。

乐居财经：金科的产业布局目前进展如何？

方明富：金科从2015年探索性的进入了产业地产，现在已经布局长沙科技产业园、重庆两江健康城、山西太原智慧科技城、山东章丘大数据产业园。金科的产业基于从单一的开发商企业到多元的美好生活服务商转型，结合大健康产业、科技产业、教育产业、文旅产业，进行多主题复合式深耕开发，构建“产业开发+产业运营+产业投资”三大业务模型，整合资源，轻重并举，产城融合，协调发展。

谈美好生活：“地产+服务”

乐居财经：金科“美好你的生活”，是基于什么提出的？ 

方明富：可以这样理解。从“做好每个细节”到“美好你的生活”，更多是企业理念和行为习惯发生潜移默化的改变，用户对品质的需求越来越高，在这种情况下，提出“美好你的生活”之后，企业的战略转型，企业的业务板块有所衍生和增加。以前是住宅开发为主的，现在提出了“地产+服务”，从传统的单一的房地产开发型企业到美好生活服务商的转变。要把客户转变为用户，从一次性消费到终身服务。

乐居财经：金科的员工忠诚度高，人才体系是怎样的？

方明富：金科一直秉承“人才是金科第一资源”的人才观，提出“团队职业化、管理专业化、经营规范化、竞争市场化”四大主张。金科对人才十分尊重，对人才的评价十分客观。金科一直倡导相对开放的工作环境，充满了阳光、正向的氛围。金科的“家文化”一直被业内视作文化标杆。金科讲求对员工真挚的关爱、让员工感觉温暖如家，也要求员工对待客户以诚相待，让客户感受宾至如归。

乐居财经：能谈一下您每天的工作状态或生活状态吗？

方明富：忙是常态化，不过尽量抽出空闲时间来调剂。我很喜欢运动，一周3-5次跑步、每次5公里，跑得最远的是半马，工作压力通常通过运动来释放。

对话者与方明富合影