保利发展(600048)
核心观点
归母净利下降34.1%，分红承诺提振信心。2023年公司实现营业收入3468.3亿元，同比增长23.4%；实现归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%，与此前发布的业绩快报基本一致。公司增收不增利的主要原因是项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。公司发布股东回报规划，未来三年分红比例不低于40%，配合大股东增持计划，有助于提振市场信心。
市占率提升，土储持续优化。公司销售规模行业第一，2023全年公司实现销售面积2386万平方米，同比下降13.2%；实现销售金额4222亿元，同比下降7.7%，增速优于行业平均水平。公司城市深耕效果持续凸显，在确定性强的核心38城销售贡献近9成，同比提升2pc，其中珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元。公司市占率不断提升，2023年市占率3.6%，同比提升0.2pct，其中核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7pct，市占率超过10%的城市共27个。2023年公司实现资源结构持续优化，共拓展项目103个，拓展金额1632亿元，其中99%位于核心38城，住宅业态占比95%，新获取项目中40%当年开盘并贡献销售金额超300亿元。截至2023年末，公司拥有总土储7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，占比下降8pct，核心38城面积储备占7成，提升2.4pct，资源结构不断优化。
财务健康，融资成本低。截至2023年末，公司剔除预收账款后的资产负债率67.1%，净负债率61.2%，分别较上年下降1.6、1.3pct，现金短债比1.28，一年内到期的债务余额为737亿元，占有息负债20.8%，较上年末下降0.5pct。公司融资空间足，融资成本低，综合融资成本约3.56%，较上年末下降36bp。公司直接融资占有息负债比重16.3%，仍有较大提升空间。2023年公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。
投资建议：受毛利率下降和计提减值等因素影响，公司2023年业绩承压，随着优质项目的逐渐结转，公司未来的毛利率有望逐渐企稳。我们维持此前的盈利预测，预计公司24-25年归母净利润分别为124/146亿元，对应EPS分别为1.03/1.22元，对应最新股价PE分别为7.7/6.6X，维持“买入”评级。
风险提示：房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司财务风险超预期。
