观点指数 近年，物管板块备受市场关注，现时港股已有约三十间物业管理公司上市。临近半年报发布，继建业新生活上市后，正荣服务亦准备上市，计划集资大约11.7亿港元。

正荣服务于2000年由欧宗荣及正荣集团成立，并于2004年开始为正荣集团的住宅物业项目提供物业管理服务。有别于其他物业管理公司，正荣服务不是从母公司分拆出来（例如时代邻里和世茂房物管），而是与正荣地产是同级关系，共同隶属于正荣集团。

过往三年，正荣服务在管建筑面积中，分别有77.1%、74.5%及47.6%是来自正荣地产的开发项目。虽然正荣地产对正荣服务的贡献占比愈来愈低，但是2018及2019年合约销售额为1080亿及1307亿元人民币，基数逐渐变大，因此相信日后的销售表现可以为正荣服务提供增长动力。

物管企业比较注重的非住宅物业占比方面，正荣服务也均有较大提升。

招股书显示，正荣服务在管面积的住宅比例由2017年的79.1%下跌至2019年的64.8%，未来或会集中开发更多非住宅项目的机会，例如公用设施、写字楼、工业园及学校。平均管理费方面，正荣服务平均每月每平方米的物管费用为2.14元人民币，比早前刚上市的建业新生活为佳，在行业内亦算中上水平。

收入方面，正荣服务过去三年的收入增长速度较为可观，由2017年的2.72亿提升至7.16亿元人民币，复合增长率高达62%。

其中，收入主要集中在长江三角洲地区、海峡西岸地区、中西部地区、环渤海地区。在管项目高达149个，覆盖四大区域中的21个城市，在管总建筑面积约为2290万平方米，总签约建筑面积约为3700万平方米，其中在比较富庶的长三角地区占了管理费收入的56.9%。

分析收入结构可以看到，正荣服务的收入主要分为三大类，包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。

数据来源:正荣服务招股书

由上面的资料可以观察,正荣服务去年收入增速最快的是社区增值服务，其次是非业主增值服务，最后才是物业管理服务，三者的同比增长分别达到90%、75%和38%。

数据来源:正荣服务招股书

虽然2019年三大主线业务的毛利及毛利率亦获得飞跃式的增长，不过有别于收入增长，在毛利贡献方面增速最快的是社区增值服务，由2017年的674.4万元人民币大增至2019年的7498.5万元人民币，短时间内大升超过10倍，同比大增接近两倍，在毛利中的占比也高达30.7%，反映正荣服务未来的收入增长动力将会靠非业主增值服务和社区增值服务带动。

数据来源:正荣服务招股书

净利润方面,正荣服务由2017年的人民币2030万元增长至2018年的人民币3952万元，增长率为94.6%；并大幅增长至2019年的人民币1.09亿元，年复合增长率高达 133.45%。若按 2019 年的净利润增长率计算，正荣服务在物管企业中排行靠前。

资产负债表方面，扣除所有净现金后正荣服务基本上没有负债，因此上市集资后的10亿港元基本上可以完全用于进行收购第三方物业管理公司。

现金流亦十分稳定,应收帐占比亦低至12%,减值拨备率也不到1%，反映集团拥有良好的收款能力，相信是得益于所管理面积的地理优势，优质的物业管理组合和品牌效应。

至于第三方管理方面，由于头部物业管理公司均加快并购同业以实现利润增长，因此现时收购小型物管公司的价格已比2018年初高出不少，正荣服务在并购时或会有一定压力。

估值方面,根据承销团队预测正荣服务2020年及2021年盈利分别是2.04及3.07亿人民币，增长高达94%及50%,以上限价47亿港元上市计算，2020年预测市盈率为20倍左右，跟市场上已上市，增速和体量相若的佳兆业美好估值相若。

来源：观点指数研究院