乐居财经 曾树佳 发自深圳

地产开发商纷纷宣布物业分拆上市，显示出它们对资本市场的向往与狂热。然而，在一片喧嚣背后，各个物业企业都有不同的发展姿态，“家家有本难念的经”。就算背靠央企的华润物业，也不能免俗。

今年2月底，曾有消息传出，华润置地内部就拆分旗下物业管理业务赴港上市召开电话会议，计划加速上市进程以便在 2020 年完成挂牌上市。此次上市计划集资约 5 亿美元（约 39 亿港元），已选择聘任建银国际、中金、花旗及高盛为保荐人。

这意味着，华润物业已处于上市的筹备阶段。但此后两个多月，关于它的上市进展，并没有更多的消息。不过，外界仍热衷于讨论这家物企的发展成色。

悬而未决的上市进展

关于华润物业上市的话题，曾在公开场合被人多次提及。

资料显示，2002年，华润置地的首个物业项目在北京签订。时隔16年之后，华润物业正式被拆分成独立公司。

2018年3月，时任华润置地董事局副主席的唐勇披露，物管公司从2017年开始承接了大量的外接项目，假如分拆上市才有市场价值的话，公司会往这个方向布置，不过还没有具体的时间表。

两个月后，华润物业难得一见地高调亮相，举行了一场“悦+”品牌战略的发布会。会上除了发布“悦家”、“悦心”两个面向业主端及员工端的APP之外，它也正式更名为华润物业科技服务有限公司 ，旨在定位为智慧物业服务。

2019年3月，唐勇表示旗下的物业管理业务分拆上市计划仍在推进，但2019年还没能完成，希望物业分拆上市，能给公司带来更大的发展促进。这是华润置地第一次明确提出，要将物业分拆上市。

同年8月，唐勇继续透露，公司将在年内启动华润物业的上市安排，至于商业板块还在计划当中。换言之，在外界千呼万唤了许久之后，华润物业的上市筹备才刚“启程”。

而今年2月份传出上市进展之后，华润物业再次吸引了业内关注的目光。但该消息并没有得到华润置地的肯定答复，只有“尚没有明确的时间表”朦胧表态。目前，它还未向港交所递交招股书。

有业内人士透露，虽然拆分计划属实，但华润物业并未明确今年上市，而是计划 1-2 年内进入资本市场。由此看来，它的上市路途，在短期内难以画下句点，仍然“悬而未决”。

业绩增长乏力

相关信息显示，华润物业成立于2017年8月，注册资本6亿元，法人代表为李峰，由创润发展有限公司100%持股。

按照官网的说法，华润物业定位于一家集品质物业服务、资产托管运营、智慧物联管理、科技平台创新为一体的平台型泛社区经济服务商，业态涵盖住宅、商业、写字楼、大型公建等领域。

目前，它在全国范围内管理的物业项目逾700个，覆盖北京、上海、深圳、成都、沈阳等76个城市，下设11家中心城市公司。

截至2019年底，华润物业在管面积达1.4亿平方米，在业内位列14位，仅归属于第三梯队。年内，它物业管理收入达57.8亿元，同比增长31.5%；其中住宅及其它物业管理收入达38.1亿元；投资物业管理费收入为19.7亿元。

早在2016年，华润置地就提出“开发物业+投资物业+X”的新商业模式，物业板块为 X 战略之一，被寄予厚望。不过，按照华润置地去年1477.4亿元的营收计算，华润物业贡献的营收比例仅为3.91%，对总体业绩的支撑力度极为薄弱。

如果将华润物业放在行业中做比较，则显示出它业绩增长的乏力。

物业企业之所以备受追捧，原因就在于在物管的赛道上，能利用更轻的资产，撬动业绩的快速增长。有数据显示，2019年，23家物业上市公司的平均营收同比增幅，就高达40.33%。

具体到物企层面，有12家上市主体营收增速超过40.5%，而碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务等的增幅，超过了70%。相比之下，华润物业则逊色不少，它31.5%的营收增速，甚至低于行业平均线9个百分点。

人事动荡与诉讼缠身

华润置地在人事层面向来不平静，去年唐勇从华润置地董事会主席，调任华润电力执董兼总裁，就激起了一番震荡。这家央企的物业板块，也在人事变动的传导下，显示出不稳的姿态。

工商信息显示，华润物业两年时间里已经有两任总经理。

2019年2月华润物业高级管理人员发生第一次变更，由迟峰担任总经理、董事长，董事由谢骥、郭世清担任。此前由沈彤东担任总经理、董事，李欣担任董事长，俞建担任董事。

去年底，迟峰从老东家离职，就任蓝光发展总裁一职。资料显示，他是华润20年老将，于1999年便加入华润集团。在迟峰之后，谁会扛起物业这块大旗，尚未可知。

管理层的不稳定，给华润物业的发展增添了不确定因素；而法律诉讼的缠绕，则让其蒙上了一层阴影。

乐居财经查阅获悉，目前，华润物业旗下的沈阳公司涉司法案件471项、武汉公司涉191项、上海公司涉157项、成都公司涉562项、深圳公司涉11项、北京公司涉240项。案由包括物业服务合同、财产损害赔偿、装饰装修合同纠纷等，不一而足。

换言之，华润物业在谋求发展、稳定团队、筹备上市之余，还要分散出许多精力，去应对一桩桩猝不及防的诉讼。而其间产生的费用，也会在一定程度上增加它的经营压力。